장상태 탑 부동산 사장

이제 2009년 수입에 대한 세금 보고가 한창이다. 2009년에 새로 집을 장만한 사람이나 2010년 상반기에 주택을 새로 구입하는 사람은 정부가 제공하는 세금 환급의 인센티브를 꼼꼼히 챙겨야 할 때이다. 처음 구매자 뿐 만 아니라 기존 주택 소유자의 반복 구매에도 그 혜택이 주어지므로 해당 여부를 잘 따져 보아야 할 것이다.

매입 주택 가격 한도
매입 주택 가격이 80만 달러를 초과하면 세금 크레딧 혜택을 받을 수 없다.
초기 매입자(First Home Buyer)란?
매입 주택이 본인의 주거를 위한 목적이어야 하며 매입일 이전 3년간 본인 명의의 주택이 없어야 한다.

반복 매입자 (Repeated Home Buyer) 란?
매입 주택이 본인의 주거를 위한 목적이고 매입일 이전 5년간 본인 명의의 주택에서 거주하여야 한다.

매입 시기
초기 매입자의 주택 매입의 시기는 2009년 중에 클로징이 완료되었거나 2010년 4월30일까지 계약이 완료되어 2010년 6월30일 이내에 클로징이 완료되어야 한다. 반복 매입자의 경우는 2009년 11월6일에서 2010년 4월30일 사이에 거래를 마치고 2010년 6월30일 이내에 클로징이 완료되어야 한다.

매입자의 소득 한도액 (Income Limits)
초기 매입자의 경우 2009년 1월1일부터 동년 11월6일까지 사이에 매입분에 대하여 매입자의 소득 제한은 개인의 경우 7만5,000달러, 부부의 경우는 15만달러이다.

초기 매입자와 반복 매입자에게 공히 적용하여 2009년 11월6일 이후 매입분에 대하여는 개인의 경우 12만5,000달러, 부부의 경우는 22만5,000달러로 제한하고 있다. 여기서 말하는 소득은 MAGI 즉 변경 조정 총 수입을 의미한다. 소득 한도액이 초과되는 경우에도 2만달러까지 페이즈아웃 혜택을 주어서 0달러 혜택이 되는 한도액은 개인 14만5,000달러와 부부 24만5,000달러가 된다.

주택 매입자 세금 환급액
주택 구입가의 10%이내에서 초기 매입자의 경우는 최대 8,000달러까지, 반복매입자의 경우 6,500달러까지 그 혜택이 주어진다.

주택 매입자 세금 환급에 따른 사후 의무 조항
주택 매입 후 3년간 지속적으로 거주 목적으로 소유하여야 한다. 이루어 지지 않을 경우, 환급된 세금 크레딧을 갚아야 한다.

클레임 양식 (IRS Form 5405)
주택 매입 세금 환급에 대한 클레임은 소득세 신고, 즉 Tax Return시 IRS5405 양식을 작성 후 IRS1040 양식에 첨부하여야 한다. 양식의 명칭은 ‘First Home buyer Credit’으로 되어 있으나 반복 매입자도(별도의 양식이 없으므로) 이 양식을 사용하여 클레임 하여야 한다.
그 외 다른 양식이나 사전 승인이 전혀 요구되지 않지만 위에서 설명한 여러 가지의 조건에 맞추어 자격이 되는지는 스스로 따져 보아야 할 것이다. 주의할 것은 반드시 매입(클로징)이 완료되어져 있어야 한다. 곧 클로징된다고 하여도 클로징 날짜가 하루라도 시한을 초과하는 경우는 자격이 되지 않으므로 클레임하여서는 안된다. 매입 증빙 서류는 HUD-1 양식인데, IRS Form5405에 첨부하여 제출하게 된다. 신규 주택을 매입한 경우 혹 HUD-1이 사용되지 않은 때
에는 입주필증 (Certificate of Occupancy)으로 HUD-1을 대신할 수 있다.

매입 주택 요건
세금 환급을 클레임할 수 있는 매입 주택은 거주용 주택으로 80만달러 미만의 가격으로 매입된 주택이어야 한다. 한가지 명심할 것은 직계 가족으로 부터의 매입한 주택은 클레임할 수 없다는 것인데 부모, 조부모, 직계 자손, 혹은 배우자나 배우자의 직계 가족으로 부터의 매입의 경우이다.

세금 환불 여부
매입 주택 세금 환급에 관하여 클레임을 할 경우 마치 예납한 세금을 되찾듯이 세금이 환불된다. 예를 들면 5,000달러가 소득이고 4,000달러가 예납되어 있으면 1,000달러의 세금을 내야 한다. 여기에 8,000달러의 초기 매입자 세제 혜택의 자격이 주어져서 가산하면 IRS로부터 7,000달러를 돌려받게 된다.

재건축
매입을 하지 않고 새로이 집을 지은 경우도 다른 모든 조건이 맞으면 매입과 동일하게 간주되어 세제 혜택을 받을 수 있다.

외국인의 주택 매입
시민권자나 영주권자가 아닌 비거주 외국인(IRS Pub519 참조)의 경우 지난 3년의 거주와 소유 사실이 없고 그 외 모든 조건을 갖춘 경우 혜택을 받을 수 있다.

공제냐 환급이냐?
주택 매입자 세금 환급은 단순한 세금 공제의 항목이 아니라 최종 세금액에 상쇄하는 환불을 의미한다. 즉 세금 환급은 1달러에 1달러를 감세나 환불을 의미하는 현금 혜택이다. 주택 매입자의 최종 조정 소득이 0달러의 경우 자격을 갖춘 초기 매입자의 경우 8,000달러의 수표를 IRS로부터 받게 된다.
세금 공제는 소득계산시 항목에 따른 소득 공제를 의미한다. 예를 들어 같은 8,000달러를 IRS 인정 15%의 세금 공제를 받는다면 1,200달러의 공제 혜택으로 6,800달러의 세금을 내야 한다.즉 세금 환급은 100% 세금 공제라고도 할 수 있다.

이제 정부가 지원하는 주택 매입자에 대한 세금 혜택의 시한 마감이 2010년 4월30일로 다가오고 있다. 초기 매입이나 반복 매입을 계획하고 있다면 2010년 4월30일까지 매입계약을 체결하여야 하며 거래가 6월30일까지 완료돼야 한다. 1달러에 1달러를 돌려받는 현금성 세제 혜택을 놓치지 말고 혜택을 누릴 수 있기 바란다.