서브리스 사업체 구입후 퇴거 통보 받은 경우

<문> 몇년 전, 사업체를 구입하였는데 전 사업주가 가지고 있던 Sub-Lease를 그대로 인수하였습니다. 얼마 전 건물주로 부터, 그동안 Sublessor가 렌트비를 지불하지 않아 퇴거소송을 하였고 이미 퇴거명령서를 법원으로 부터 받았다는 통지서를 받았습니다. 저는 여태까지 모든 렌트비를 제때에 잘 지불하였고 아무런 계약위반을 한 것도 없는데 조언을 부탁드립니다.

<답> 사업체를 구입할 때에는 리스 계약을 매도인으로부터 이전받거나 또는 전혀 새로운 리스 계약을 건물주로 부터 받게 됩니다. 임대 계약의 이전 방법에는 주로 Sublease, Assignment 또는 Novation 등 세가지 형태로 양도 하게 되는데, 임대 계약을 어떤 형태로 이전했느냐에 따라 매도인과 매수인, 그리고 건물주의 책임과 권한에 커다란 차이가 있게 됩니다. 귀하의 경우에 해당하는 Sublease (재임대계약)는 재임대인(Sublessor)이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 건물의 일정부분이나 임대기간의 일부분을 재임차인(Sublessee)에게 다시 재임대해주는 형태입니다. 이 경우는 Sublessee로부터 렌트비를 받아서 Sublessor가 건물주에게 지불하게 되며 렌트비에 대해 직접적으로 책임을 지게 됩니다.

다시 말해, Sublessee가 임대료를 지불하지 않더라도Sublessor는 건물주에게 자신의 임대계약에 따라, 재임대계약을 포함한 모든 렌트비에 직접적으로 책임을 져야 하는 것입니다. 또한, Sublessee가 제때에 렌트비를 잘 지불하였다 하더라도, Sublessor가 건물주와의 Master Lease계약을 위반하게 되면, 건물주는 Sublessee의 위반 여부에 관계없이 Sublessor를 상대로 퇴거소송을 할 수 있고 이에 근거해서 실제 Sublessee를 포함한 모든 테넌트를 상대로 퇴거명령을 강행할 수 있게 됩니다.

따라서, 사업체 매매시 이러한 문제를 확실히 확인해 두는 것이 필요합니다.
이에 비해 사업체 매매시에 가장 많이 나타나는 경우로서 Assignment(양도)를 들 수 있습니다. Assignment(양도)란, 임차인(Lessee)가 가지고 있는 모든 권리와 의무를 매수인에게 양도하는 것을 말하며, 매수인은 법적으로 Assignee라고 지칭됩니다. 이경우 Assignee(양수인)은 직접 건물주에게 렌트비를 지불하게 되며, 직접적인 책임을 지게 됩니다.

한편, 양도인은 보증인으로서의 책임을 계속적으로 지게 됩니다. 다시 말해서 사업체를 구입한 새로운 사업주가 사정상, 또는 일부러 렌트비를 지불하지 않을 경우 건물주는 전사업주에게 렌트비를 청구할 수 있게되는 것입니다. 많은 사람들이 사업체 매매시 에스크로를 통해서 사업체를 양도할 경우 임대계약에 관해 책임이 면제된 것이라고 생각하고 있으나, 전혀 그렇지 않은 것임을 주의하셔야 합니다.


부동산 양도시 소유권의 차이는

<문> 저는 개인 사정상 제삼자의 명의를 빌려 부동산을 구입하였습니다. 구입할 당시, 크레딧 문제와 또한 세금 문제 등으로 인하여 잘 아는 친척의 이름을 빌려서 약 20%만 지불하고 나머지는 은행에서 융자를 하여 구입하였는데 이제 제 이름으로 바꾸려고 합니다. 현재 은행으로 부터 새로운 융자를 받기가 어렵기 때문에 융자금액은 그대로 두고 법적 소유권만 이전하고 싶은데, 제가 듣기로는 현재 남아 있는 융자금액를 전부 갚아야 한다고 하는데 사실인지요?.

<답> 부동산에 관한 소유권을 이전하는 양도증서는 크게 두 가지로 나눌수 있는데, 첫번째는 GRANT DEED(보증양도증서)이고 두번째는 QUITCLAIM DEED(권리포기양도증서)가 이에 해당합니다.

GRANT DEED는 소유하고 있는 부동산에 대해 모든 권리와 의무를 양도하는 동시에, 소유권이나 부동산에 어떤 부채나 문제점도 전혀 없다는 보증을 해주는 것을 의미하여, 분쟁이 발생했을 경우 이에 대해 매도인이 모든 것을 책임지겠다고 보증을 해주는 소유권 양도 방식입니다.

통상적으로 정상적인 부동산 매매시에 가장 많이 사용되는 방법입니다. 따라서 은행 융자금이 남아있을 경우에는 판매자가 매매 계약을 통해 융자금 잔액을 다 지불해야 하고, 소유권이나 부동산 차체에 어떠한 분쟁도 없어야 구입자에게 명의가 변경될 수 있게 됩니다. 그러나, QUITCLAIM DEED (권리포기양도증서)를 통한 소유권 이전은 GRANT DEED의 경우와는 틀리게, 해당 부동산에 대한 양도자가 가지고 있는 권리만을 포기하는 형태입니다.

따라서 후에 부동산에 어떤 문제가 발생하더라도, 양도인에게 책임을 물을 수 없게 되는 것입니다. 따라서, 귀하의 경우, 제삼자 명의로 은행으로부터 융자를 받아서 구입했고, 융자잔액이 남아있기 때문에, 융자금액 전액을 갚거나 또는 은행으로 부터 융자에 관한 Assumption을 허락받기 전에는GRANT DEED로 양도받을 수가 없고, QUITCLAIM DEED를 사용하여야 합니다.

그러나, 은행 융자금액에 대한 지불 의무는 계속해서 친척에게 남아있게 된다는 것을 유의하셔야 하며, 재산세, 융자분할금 지불에 대한 소득세, 세금공제 혜택 등, 여러가지 문제가 발생할 수 있으므로 전문가와 상의하시는 것이 바람직 하다고 하겠습니다.

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한태호 / 변호사