뉴욕시 및 북부 뉴저지 일원에 미분양 아파트 수가 점차 늘어나면서 개발업자들이 자금난을 덜기 위해 미분양 가구 일부를 ‘임대 후 구입 옵션(rent-to-own)’ 방식으로 판매하는 사업전략을 펴고 있다. 또 주택가격이 낮은 틈을 타 더 큰 주택으로 업그레이드한 후 현재 소유한 작은 주택을 판매하지 못해 모기지 이중 부담을 겪고 있는 개인 셀러들도 쉽게 바이어를 찾지 못하는 상황에서 임대 후 구입 옵션이 좋은 기회가 될 수 있다.

개발업자들은 분양 가구 비율을 높이고 다운페이먼트를 아직 마련하지 못한 바이어들은 저축기간을 벌 수 있는 임대 후 구입 옵션은 셀러와 바이어들이 모두 선호하는 윈-윈 방식으로 평가받고 있다. 특히 주택가격이 향후 어떻게 변동할 지 몰라 주택구입을 주저하고 있는 바이어들은 임대로 아파트에 살아보고 부동산 시장이 안정을 찾은 1, 2년 후 구입을 결정할 수 있는 임대 후 구입
콘도를 고려해볼만 하다. 임대 후 구입 옵션을 선택한 세입자들은 아파트를 임대하고 1, 2년 후 계약이 만료되면 재계약 또는 이사하거나 구입을 결정하게 되면 매달 지불한 렌트비에서 관리비를 제외한 일부 비용이 아파트 구입가격에 포함된다. 즉 일단 렌트로 1~2년간 살아본 후 아파트 구입을 결정할 수 있기 때문에 렌트비 전체를 낭비하지 않는다는 장점이 있고 그사이 주택가격이 변동한다면 미리 구입해 손해보는 우려가 없기 때문에 여러모로 바이어들에게 유리한 주택구입 방식으로 각광받고 있다.

▲임대 후 구입 옵션 아파트의 장단점

다운페이먼트를 아직 마련하지 못한 첫 주택구입자나 신용점수가 높지 않아 모기지를 쉽게 얻지 못하는 바이어들은 임대 후 구입 옵션 아파트가 매력적으로 보이지만 계약 시 장단점을 잘 따져봐야 한다. 임대 후 구입 옵션 아파트의 가장 큰 장점은 주택 구입이라는 큰 결정을 내리기 이전 12~36개월 동안 임대를 통해 콘도 자체 및 지역사회를 미리 체험할 수 있다는 것이다. 또 임대 기간 동안 다운페이먼트를 저축하고 신용점수가 낮은 바이어들은 이를 상향조정할 수 있는 시간을 벌 수 있다는 것도 큰 장점이다. 특히 부동산 경기가 불황을 맞은 최근 2년간 맨하탄 및 브루클린, 퀸즈 롱아일랜드시티, 뉴저지 허드슨 카운티 일대 신축 콘도 및 콘도 전환 빌딩을 중심으로 임대 후 구입 옵션이 크게 증가했다. 이에 개발업자 사이에서도 경쟁이 붙어 임대료에서 제하는 금액 없이 100%를 구입 결정 후 주택가격에 포함시키거나 5% 정도에 해당하는 선지급액(up-front)을 없애는 파격적인 조건을 제시하고 있다.

임대 후 구입 아파트에 매력을 느껴 옵션을 선택하더라도 부동산 전문 변호사를 고용해 계약서를 철저히 따지는 것은 기본이다. 특히 아파트 구입가격의 3~10% 정도를 미리 내야하는 선지급액 조항이나 매달 임대료 이외에 다운페이먼트로 포함되지 않는 추가 비용(rent premium)이 있는 지의 여부도 꼼꼼히 따져야 한다. 또 매달 임대료에서 어느 정도의 금액이 구입 결정 후 판매 가격에 포함되는 지와 기타 구입 결정 시 발생할 수 있는 요구사항도 반드시 임대 후 구입 옵션 계약에 명시해야 한다.

대부분의 임대 후 구입 옵션의 경우 임대료가 연체되면 선지급액과 매달 내온 임대 프리미엄을 모두 잃어버리는 상황이 발생할 수 있기 때문에 계약서 작성시 유의하자. 임대 후 구입을 결정했는데 모기지를 얻지 못하는 만일의 사태에 대비해 계약서에 모기지를 승인 받지 못한 것은 바이어의 전적인 잘못이 아니므로 이 경우 선지급액과 임대 프리미엄을 돌려받는다라는 조항(financing contingency clause )을 꼭 추가하자. 또 임대를 시작할 당시의 주택가격이 구입을 결정한 후 가격보다 훨씬 높다면 구입 과정에서 가격을 재조정할 수 있다는 조항도 계약서에 포함시키자. 대부분의 개발업자들이 이를 거부할 가능성이 높지만 바이어의 마켓이니 만큼 받아들여질 가능성도 있다.

이밖에 모기지 이자율도 큰 관건이다. 임대 후 구입 옵션을 선택할 당시 모기지 이자율이 낮아 좋은 거래로 여겨질 수 있지만 대부분 금융기관이 모기지 이자율을 90일만 락인(lock-in) 해주기 때문에 구입 계약 시기가 다가올 때 모기지 이자율이 인상되면 실제 주택 구입가격이 오를 수 있다는 점을 명심하자.

▲임대 후 구입 옵션 아파트 검색방법

’아이 렌트 투 오운 닷컴(iRentToOwn.com)’은 신축 개발 콘도 가운데 임대 후 구입 옵션을 제공하는 리스팅 정보를 알려준다. 세입자/바이어들은 주택 구입을 원하는 지역의 우편번호와 아파트의 침실/욕실 수, 가격대를 입력해 희망 지역의 ‘임대 후 구입 옵션’ 콘도 리스트를 얻을 수 있다. 또 신축 콘도 이외에 부동산 중개인을 통하지 않고 주택을 직접 판매하는 셀러들을 위한 웹사
이트 ‘포 세일 바이 오너 닷컴(ForSaleByOwner.com)’에도 임대 후 구입 옵션 리스팅 검색이 새롭게 추가됐다. 이 웹사이트를 이용하면 중개비나 수수료 없이 집주인과 직접 임대 후 구입 옵션을 협상할 수 있다.
임대 후 구입 옵션을 제공하는 초호화 호텔체인 신축 콘도 ‘만달레이 온 더 허드슨(Mandalay on the Hudson)’
브루클린 덤보(DUMBO)에 위치한 신축콘도 ‘브리지뷰 타워(BridgeView Tower)’도 세입자들에게 임대 후 구입 옵션을 제공한다.
맨하탄 월가 인근에 위치한 고급 로프트 99 존 스트릿(99 John Street Deco Lofts)도 일부 가구를 임대 후 구입 옵션에 분양하고 있다.