랜초쿠카몽가에 사는 한 손님이 전화를 해왔다. 현재 사는 집을 3~4년 전에 샀는데 지금은 집값이 빠져서 융자금액보다 더 내려가 있는 상태라고 하였다. 부부가 모두 큰 회사에 다니기 때문에 페이먼트에는 문제가 없지만 다운페이먼트 한 돈이 다 없어진 꼴이 되어서 너무 속상하다는 것이다. 더욱이 집을 팔아도 융자도 다 못갚는 이른바 언더워터(Underwather or Negative Equity) 상태가 되어서 페이먼트를 계속하는 것이 잘하는 일인지 모르겠다고 하소연을 해왔다. 이웃의 많은 집들이 차압과 숏세일로 헐값에 팔려나가는 것을 보고 있노라면 페이먼트를 그만두고 싶은 심정이 수 없이 든다고 하였다.

불경기와 실업으로 수입이 줄어 모기지 페이먼트를 못하는 사람이 많은 요즘, 한편으로는 위의 손님처럼 페이먼트 능력이 있음에도 불구하고 집값이 융자금액보다도 훨씬 밑돌아 의도적으로 모기지를 내지 않는 사람도 늘고 있다. 이러한 의도적인 모기지 연체를 strategic default라고 하는데 최근 이에 대한 논란이 많다.

의도적인 모기지 연체는 2008년 58만8,000건으로 전년대비 2배 이상 증가하였으며 2009년에도 전체 모기지 연체의 20% 이상이 이에 해당한다고 한다. 의도적인 모기지 연체는 negative equity와 직결되어 있는데 현재 미 전체 주택소유주의 1/4이 언더워터 상태임을 감안하면 앞으로 더 늘어갈 것으로 예상된다.

이 의도적 연체에 대하여 일부 사람들은 비도덕적이고 사회적책임을 결여한 행위라고 비판하기도 한다. 페이먼트를 하기로 약속을 하고 돈을 빌린 후 페이먼트 할 능력이 있음에도 불구하고 의도적으로 페이먼트를 하지 않고 차압에 이르는 행위는 비양심적인 행위로 사회적 지탄을 받아 마땅하다는 것이다.

그러나 한편에서는 노벨경제학상을 받은 경제학자 폴 크루그먼을 포함한 일부 사람들은 주택가격이 급격히 빠진 상태에서 과도한 부채의 부담으로부터 벗어날 수 있는 길로 의도적인 연체는 불가피한 선택이라고 말하기도 한다.

모기지 의도적 연체는 페이먼트 능력이 있다는 점에서 일반적으로 숏세일보다는 차압으로 이르는 경우가 많다. 차압을 당하여 크레딧에 기록이 올라가면 5년 동안 주택구입을 위한 융자받기가 거의 불가능하다. 질병, 교통사고, 천재지변 등 피치 못할 사정으로 차압에 이른 경우에는 3년이 지나면 가능은 하지만 의도적 연체는 피치 못할 상황이 아니다.

숏세일과 뱅크럽시의 4년보다도 길 뿐만 아니라 최소 7년 동안은 크레딧과 관련하여 괴롭힘을 받는다고 생각하면 된다. 차압 시점의 집값과 융자 밸런스의 차이를 수입(phantom income)으로 간주하여 IRS는 세금을 부과할 수 있는데, 다행히도 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007에 의하여 2012년 말까지는 세금이 부과되지 않는다고 한다.

차압 때문에 손해를 보는 한 당사자인 은행 자체가 최대한의 이익을 추구하는 기관이고 뉴욕 맨해턴의 거대 아파트단지 소유집단도 과도한 부채를 견디지 못해 채무불이행을 선언하는 이때 개인에게만 유독 윤리, 도덕적인 잣대를 들이대는 것은 무리라고 생각한다.

하지만 크레딧을 망가뜨리고, 보금자리를 버리고 떠나는 일도 쉬운 일은 아니다. 당장 페이먼트를 하지 않는다는 달콤함 때문에 쉽게 결정할 것이 아니라, 다른 대안은 없는지를 꾸준히 찾아야 한다. 오바마 플랜으로 재융자는 되는지, 은행과 융자조정이나 재협상을 통해서 페이먼트를 낮출 수 있는지 등 모든 방안을 부지런히 강구해 볼 필요가 있다. 집은 숫자만으로는 계산할 수 없는 더 이상의 것을 가족들에게 제공해 주기 때문이다.

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스티브 양 / 웰스파고 론오피서