쟌리 Hamilton Capital Market Manager

2010년 새해의 경기 회복에 대한 투자가들의 긍정적인 기대심리로 다소 상승세를 보였던 30년 고정 모기지 금리는 1월말 현재 약간의 하락 내지는 소강상태에 있다. 여러 정보를 종합해 봐도 이자율이 크게 올라 갈 일은 당분간 없을 것으로 전망된다. 단지 연준(연방준비제도이사회 FRB)의 지속적인 시장 개입의 의지가 확연히 줄어들 것으로 예상되는 3월말부터의 이자 흐름이 가장 큰 수수께끼로 남아있을 뿐이다.

이번 칼럼에서는 융자를 얻기 위해 다양한 소스를 접하는 소비자들의 가장 큰 관심사중의 하나인 이자율과 풀닥(Full Documentation or Full Doc)이니 노닥 (No Doc)이니 하는 다양한 융자 서류와의 관계에 대해 자세히 알아보고자 한다. 주택 융자시 한 개인에게 적용되는 특정 이자율은 전반적인 자금시장의 여건 및 개인의 특성이 복합적으로 작용하여 결정된다. 자금시장이 어떻게 움직이느냐도 중요하지만, 돈을 빌려쓰고자 하는 각 개인의 재무 상황이 어떠냐에 따라 최종적으로 당사자에게 제시되는 이자율이 천차만별이라는 것이다. 개인별 특성 또는 재무 상황이라 함은 채무자의 신용도 또는 리스크(위험도)
를 말하며 이를 어떻게 측정할 수 있느냐에 따라 이자율이 달라지게 된다.
돈을 빌려주는 쪽에서는 원금과 적정 이자를 제대로 채무자로부터 받을 수 있을 지가 최대의 관심사이며 자금 회수가 어렵다고 판단할수록 자꾸 이자율을 높이거나 아예 융자를 거절하게 된다.

채무자가 얼마나 믿을만한 사람인지, 그 사람의 신용도나 리스크가 얼마나 되는지를 알아보기 위해서 은행은 가급적 많은 정보를 요구하게 된다. 정확하고 많은 정보를 제공하면 할수록 개인의 신용에 대한 평가는 쉬워지며, 렌더는 리스크가 적다고 판단하여 좋은 조건으로 융자를 해주는 것이다. 반대로 채무자에 대한 정보가 부족하거나 기껏 구한 정보가 융자여부를 판단하는데 오히려 악영향을 미치게 된다면 이자율을 높이거나 아예 융자승인을 거절하게 될 것이다.모기지 부실로 인한 금융위기 사태 이후 은행들의 융자 조건이 많이 까다로워 진 것은 사실이나 렌더에 따라 많은 부분들이 완화된 모습을 보이고 있기도 하다. 현재 렌더들이 요구하는 문서의 조건들은 일반적으로 다음과 같이 분류해 볼 수 있다.

풀닥 (Full Documentation) - 말 그대로 모든 문서를 다 갖춰 제출한다는 뜻이며 줄여서 흔히 ‘풀닥’이라 부른다. 채무자의 신용이나 상환능력 등을 평가하기 위해 최근 1년간의 소득 (자영업자는 2년)과 직장 그리고 세금 납부에 관한 모든 사항을 요구한다. 급여명세서(Pay Stubs), 세금보고서, 은행거래내역서 (최근 두달치)등을 제출해야 하며 실제로 직장에 근무하고 있는지,
융자상환을 할 만큼 충분한 소득이 있는지 등을 입증할 모든 문서를 제출하고 진위 여부를 확인한다. 최근 많이 사용되고 있는 FHA 융자 또한 이같은 문서 조간에 해당한다. 이 모든 요구조건을 충족시킬 수 있을 경우 가장 낮은 이자율을 받을 수 있는데, 소비자들이 흔히 접하는 ‘오늘의 이자율’이 얼마라고 하는 것은 바로 이 조건을 충족시키는 사람을 기준으로 말하는 것이다.

Stated Income Verified Asset 또는 짧게 Stated Income - 소득이 얼마인지 서술하고 자산관계를 확인하는 문서 조건을 말한다. 주로 자영업에 종사하는 분들에 적합한 문서조건인데, 실제 소득이 얼마나 되는지를 융자신청서에 서술하기만 하면 되며, 그 금액이 맞는지에 대한 확인을 하지 않는다. 다만, 사업체의 규모 또는 직종에 상응하는 소득이여야만 하며 이에 해당하는 자
금의 움직임이 은행거래 내역서에 반드시 반영되어야 한다. 정확한 소득금액을 확인하지 않는
조건이므로 ‘풀닥’에 비해 약간 이자율이 높다.

노닥 (No Documentation) - 현재 두 종류의 프로그램이 제공된다. 하나는 No Documentation Verified Asset이다. 말 그대로 소득에 관려된 자료는 요구하지 않으나 다운페이, 클로징 비용 등의 모든 자금이 개인 은행 계좌에 예치되어 있어야 하며, 렌더는 이를 확인하기를 원한다. 2)번과 다른 점은 직장인도 가능하다는 부분이다. 뿐만 아니라, 700이상의 신용점수 소지자라야
가능하며 집을 사는 경우에는 최소 40%를 다운해야 한다. 그러나 이같은 조건이 충족되면 2)번과 매한가지로 풀닥 보다 약간 높은 이자를 받을 수 있다.

두번째 프로그램은 소득 뿐만 아니라 자금에 대한 제반 펀드에 대한 아무런 확인을 요구하지 않느다는 점이다. 집 살 돈은 충분한데 현재 일정 소득이 없거나, 유학생 또는 외국인 신분, 또는 여러 가지의 이유로 개인 자산을 공개하지 못하는 경우 적합한 조건이다. 가장 큰 단점은 렌더에게 아무런 정보를 제공하지 않으므로 가장 높은 이자율을 감수해야 한다. 은행들의 요구 조건은 금융시장의 상태에 따라 수시로 급변할 수 있다. 따라서 융자전문인과 의 상담을 통해 본인에게 알맞는 조건을 선택해야 한다.