리스펜던스는 부동산 바이어 보호조항


<문> 부동산 구입 계약을 위한 에스크로를 오픈하여 진행중에 있습니다.
타이틀 회사에서 작성한 해당 부동산에 대한 타이틀 조사 보고서를 에스크로 회사에서 보내와 그 내용을 검토하고 있는데, 부동산과 셀러에 대해 리스 펜던스라고 하는 기록이 조사 보고서 나와 있습니다. 리스펜던스라는 말이 처음 듣는 말이고 생소합니다.

리스 펜던스가 무엇인지 알고 싶습니다.

<답> 리스 펜던스(Lis Pendens)는 부동산 매매 과정에서 셀러가 부동산을 팔겠다고 계약해 놓고 계약 도중에 마음이 바뀌어 부동산을 팔지 않겠다고 할 때 바이어가 취할 수 있는 법적 행위입니다.

셀러가 바이어와 매매 계약을 이미 해 놓은 상태에서 돈을 더 주겠다고 하는 사람이 나타나거나 다른 개인적인 사정이 생겨 계약된 부동산을 현재 계약한 바이어에게 팔지 않겠다고 하는 경우, 바이어가 이를 동의하지 않는다면 분쟁이 일어나게 됩니다.

부동산을 파는 셀러가 정당한 이유 없이 계약을 위반하는 경우 바이어는 계약 이행 소송(Specific Performance)을 제기할 수 있고, 셀러가 계약된 부동산을 다른 바이어나 제삼자에게 팔지 못하도록 해당 부동산이 위치한 카운티 등기소에 소송 계류 등기를 하는 제도가 리스 펜던스(Lis Pendence)입니다.
따라서 리스펜던스는 특정한 부동산에 법적 분쟁이 있음을 알리는 소송 계류 통지이며 부동산의 소유권이나 점유권에 대한 소송이 제기되는 경우에 한하여 등기가 가능합니다.

리스 펜던스는 바이어를 보호하는 제도로서 이유 없이 계약 조건을 위반하는 셀러에게 경제적으로, 또한 심적 부담으로 주고, 바이어는 그 부동산을 구입할 권리와 기회를 갖게 하는 제도입니다.

원칙적으로 소유권과 점유권에 대한 분쟁만 리스 펜던스를 허용하고 있어, 다른 이유나 목적으로 리스 펜던스를 악용할 경우 허위 소송이 될 수 있으며, 리스 펜던스가 부당하다고 판명되면, 바이어는 부동산의 소유권자 즉, 셀러에게 명예 훼손, 경제적 손실 그리고 법정 소송 비용까지 책임을 지게 될 수 있으므로 리스 펜던스를 할 때에는 신중을 기해야 합니다.

이러한 리스 펜던스를 피하는 최선의 방법은 부동산 매매 계약서를 신중히 검토하는 것이며, 리스 펜던스에 관련된 문제도 전문 변호사의 자문을 받는 것이 유리합니다


위임장 통해 에스크로 종결 가능


<문> 집를 팔기위해 매매 계약을 하고 에스크로를 진행시키고 있는 도중 개인적으로 위급한 사정이 생겨 한국에 나와 있습니다.

대부분의 계약 조건들이 완료되는 시점이라 곧 에스크로를 끝내야 한다고 연락을 받았는데 사정상 바로 미국으로 돌아 갈 입장이 못 됩니다.
다른 사람에게 위임장을 주어 에스크로를 종결할 수 있다고 하는 데 그 방법과 절차를 알려 주십시오.

<답> 집주인(권리인)이 자신을 대리인을 선정해 법적 권리를 대행할 수 있도록 위임하는 문서를 위임장(Power of Attorney)이라 하고 이 위임장은 공증을 받은 후 카운티 등기소에 등기해야 합니다.

집주인(권리인)은 위임장을 써준 후에도 이를 취소 할 수 있으며, 만일 집주인(권리인)이 사망할 경우에 위임장의 효력이 중단되어 대리인은 더 이상 위임장을 갖고 위임 행사를 할 수 없습니다.

위임장은 위임받은 대리인의 혜택을 위해 만들어 진 게 아니라 권리인의 편리와 혜택을 위해 만들어 진 것입니다.

위임장은 권리인이 소유하고 있는 모든 재산에 대한 위임 행사를 할 수 있는 일반 위임장(General Power of Attorney)과 특정한 재산이나 목적으로 사용할 수 있는 특별 위임장(Special Power of Attorney)으로 분류됩니다.

질문하신 경우는 권리인이 위임받을 대리인을 선정한 다음, 특별 위임장(Special Power of Attorney) 양식을 만들어 한국에 있는 미국 대사관에서 공증을 받아 에스크로 회사로 보내면, 대리인이 그 위임장으로 권리 양도 문서를 포함한 모든 에스크로 서류에 서명하고 집행함으로써 에스크로를 대신 종결할 수 있습니다.

문의:(213)388-7777

단 양 / 유나이티드 에스크로 윌셔지점장