지난 회에 이어 새로 바뀐 GFE(Good Faith Estimate)에 대하여 살펴보고 있다. 새로운 GFE의 셋째 페이지에는 둘째 페이지에 나열된 비용들이 에스크로 종결 때 늘어날 수 있는 한계에 대한 설명이 있다. 모든 비용들을 에스크로 종결 때 늘어날 수 없는 비용, 10%까지만 늘어날 수 있는 비용, 제한 없이 늘어날 수 있는 비용 등 세 가지로 구분하여 놓았다.

첫째로 origination charge와 이자율을 락인한 이후의 포인트나 크레딧 금액은 늘어날 수 없는 비용으로 분류하고 있다. 즉 GFE에 나타난 숫자가 HUD-1에 나타날 때 동일하거나 줄어들면 상관없지만 늘어날 수는 없다는 것이다. 미리 손님들께 알리지 않은 origination charge는 에스크로 진행중에 추가적으로 부과되지 못하도록 원천적으로 금지하고 있다.

둘째로 감정비, 에스크로 비용, 타이틀 비용, flood cert, tax service, 공증, 메신저, 등기, sub escrow 등과 같은 기타 서비스 관련 비용들은 GFE의 숫자에서 10% 범위 내에서 늘어날 수 있도록 제한하고 있다.

셋째로 선납금과 관련된 항목들 즉 선납 이자, 재산세, 집보험 등의 선납금은 에스크로 종결 날짜에 따라 다르게 발생될 수 있으므로 제한 없이 늘어날 수 있는 비용으로 분류하고 있다. 에스크로 종결 때 손님들은 실제발생 된 비용들이 기록된 HUD-1이라는 양식을 받게 되는데, 여기에 위에 설명한 세 종류의 비용 항목별로 GFE의 예상비용과 HUD-1의 실제비용이 어떻게 발생되었는지에 대한 비교표가 포함되어 있다.

이 비교표를 보면 각종 비용들이 규정에 맞게 부과되었는지를 한눈에 알 수가 있다. 만약 규정을 어기고 부과된 비용이 발생되었을 경우에는 30일 내로 환불하도록 새로 개정된 RESPA(Real Estate Settlement Procedures Act)는 규정하고 있다.

개정된 RESPA는 손님이 융자신청을 하고 3일 내에 GFE를 발송하도록 규정하고 있다. 예전처럼 사전 융자승인 단계나 융자를 샤핑하는 단계에서는 렌더들은 더 이상 GFE를 손님들께 제공하지 않는다. 왜냐하면 한번 발행된 GFE의 융자비용을 바꿀 수가 없는 상황에서 샤핑하는 사람들에게 융자비용뿐만 아니라 각종 제3자 서비스 비용까지 포함된 GFE들 제공하는 것이 현실적으로 불가능해졌기 때문이다.

그런데 새 GFE 3페이지에 소비자들이 이자율 샤핑할 때 각 렌더들의 이자율을 비교할 수 있도록 샤핑차트를 만들어 놓았는데 왜 만들었는지 의아하다. 이자율 샤핑을 끝내고 융자를 신청해야만 받을 수 있는 GFE에 이자율 샤핑차트가 왜 있어야 하는지 이해하기 힘들다는 것이다. 새 GFE 시행 이후 많은 렌더들은 샤핑하는 소비자들에게 나름대로의 양식을 따로 제공하는 실정이다.

주택융자를 얻는다는 것이 대부분의 사람들에게 자주 있는 일이 아니기 때문에 어렵고 복잡하게 느껴진다. 이런 점을 악용하여 지금까지 일부 융자회사와 렌더들은 소비자들에게 과도한 비용을 부과하거나, 소비자들에게 불리한 조항이 들어 있는 상품을 팔거나. 초기 낮은 이자율로 소비자를 현혹하는 상품을 팔은 것이 사실이다.

새로 개정된 RESPA는 이런 일들이 발생하지 않도록 이해하기 쉬운 GFE를 만들어 소비자들에게 제공하도록 하고 있다. 하지만 이자율 락인 여부를 쉽게 이해할 수 없다는 점, 실질적으로 필요도 없는 샤핑 차트를 만들어 놓은 점, 샤핑 단계에서 소비자들에게 제공할 수 없다는 점 등은 한계로 지적될 수 있다. 어쨌든 새로운 GFE로 많은 소비자들이 필요 없는 비용을 줄이고 융자상품의 특징을 보다 쉽게 이해할 수 있게 되기를 기대한다.

(714)808-2491


스티브 양 / 웰스파고 론오피서