사업체 매매 후 분할 상환금 지불안하면

<문> 얼마 전 절반은 현금으로 지불받고, 나머지는 2년에 걸쳐 분할 상환받기로 하고 약속어음과 지불 보증서를 작성하여 사업체에 UCC-1을 등기하였습니다. 약 6개월정도 지난 후 매상액이나 장비등 여러 가지 조건이 매매 계약 당시와는 전혀 틀리다는 핑계를 대며, 분할 상환금을 지불하지 않고 있습니다.
제가 취할 수 있는 법적 절차는 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체와 같은 동산을 매매할 때에는 분할 상환금에 대해서 일반적으로 UCC-1이라는 저당을 설정하게 됩니다. 이것은 구입자가 분할 상환금을 지급하지 않을 때 지불을 보장받기 위하여 해당 사업체에 저당을 설정하는 것입니다. 집이나 건물등 부동산에 대해서는 DEED OF TRUST라는 서류를 통하여 저당을 설정한다는 것과 비교면 쉽게 이해가 될 것입니다. 귀하의 경우 이러한 UCC-1을 등기 하였으므로, 지불보증계약서에 명시된 절차대로 집행하시면 되겠습니다. 일반적으로 부채 상환 의무를 위반했을 경우, 채권자가 취할 수 있는 법적 권리와 절차가 명시되어 있습니다. 의도적으로 허위사실을 만들어서 또는 중요한 결점을 숨기고 판매한 것이 아니라면, 채무자가 적법한 절차없이 무조건 지불을 하지 않는수는 없다고 하겠습니다. 우선 계약서를 자세히 검토하시고, 전문가의 도음을 받는 것이 바람직하다 하겠습니다.


리스 계약 보증 때문에 건물주로부터 소송

<문> 가까운 친지가 사업체 운영을 위해 건물 임대차 계약을 하는데 재정 보증인이 필요하다고 해서, 리스 계약서에 보증인으로 서명을 해준 적이 있습니다. 그 친구는 불경기로 인해 얼마 전 사업체 문을 닫았고, 그 후 아무 소식도 듣지 못했습니다. 며칠 전 임대료 체납금과, 임대 계약위반에 따른 손해배상 청구 소송장을 건물주로부터 받았습니다. 저는 보증인일 뿐인데 소송에 대응해야 하는지, 제 책임한계는 어떠한 것인지 궁금합니다.

<답> 어떤 일이든지 제삼자를 위해 보증인으로서 서명을 해준다는 것은 매우 신중하게 결정하여야 합니다. 많은 사람들이 보증인의 책임에 대해 잘못 이해하고 있다가 나중에 모든 채무와 법적 책임을 떠맡게된 후 뼈저리게 후회하는 것을 보게됩니다. 보증인은 말 그대로, 피 보증인이 채무나 기타 법적 의무를 이행하지 않을 경우, 보증인이 대신하여 모든 채무와 법적 책임을 진다는 것을 의미합니다. 따라서, 나는 아무것도 모르고, 그저 친구가 임대계약을 받게 해주기 위해 서명한 것뿐이라는 변명은 아무 소용이 없음을 명심하여야 합니다.

친구가 소식이 두절된 것으로 보아, 친구에게는 일방적인 궐석 판결이 내려질 것이고, 귀하는 보증인으로서 소송에 대응해야하며, 피 보증인의 모든 채무와 법적 의무에 대해 책임을 져야합니다. 추후에 피 보증인에 대해 변제를 요구할 권리는 있지만, 피 보증인이 아무 재산이 없다면, 실질적으로 변제 받을 길은 전혀 없다고 하겠습니다.


테넌트 입주시 공사한 부분 복구의무

<문> 약 10년간 상가 건물을 임대하여 사업체를 운영하다가 건물주와 임대 계약 조건이 맞지 않아 다른 곳으로 이전하기로 하였습니다.

제가 임대를 시작한 후, 건물주의 동의를 받아서 제 사업체에 필요한 대로 건물 일부를 개축하였습니다. 이제 한달 정도 지나면 이 건물을 비우고 다른 곳으로 이전을 하여야 하는데 건물주가 제가 개축한 것을 본래 상태대로 다시 복구 시켜놓으라고 요구합니다. 제가 임대하기 전보다 훨씬 좋은 상태로 건물을 수리하여 놓았는데도 건물주의 요구대로 따라야 하는지 궁금합니다.

<답> 상업용 임대계약과 주거용 임대계약은 여러가지 면에서 적용되는 판례와 법률이 서로 다른다는 것을 이해하셔야 합니다. 모든 상업용 임대계약서에는 상업용 건물의 세입자가 임대 계약 이후에 건물에 대해 증축, 변경, 개축한 것들이 있다면 임대 기간이 만료되었을 때, 또는 그 건물을 비우기 전에 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있다는 규정을 두고 있습니다. 많은 경우, 건물주나 세입자가 무심코 지나치는 경우가 있으나, 퇴거시 새로 설치된 시설이나 부착물을 그대로 놓아둔다는 별도의 합의가 있지 않는한, 세입자의 퇴거후 건물주는 건물 상태를 점검하여 손상이 된 부분, 또는 임대 계약 이전의 상태로 복구시키는 것이 필요하다면 이에 소요되는 비용을 청구할 수 있게 됩니다.
예를 들어 귀하께서 사업상 칸막이나 벽을 새로히 설치하였다면, 건물주가 원하는 경우 퇴거 이전에 이를 철거하여 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있습니다.

그러나, 원래 있었던 카펫이나 페인트가 오래되어 낡았거나 더러워진 것은 정상적인 마모현상 (Normal Wear and Tear)에 해당하기 때문에 새로 바꾸어야 할 의무는 없다고 하겠습니다. 사업체를 매매하여 임대계약을 구입자에게 양도하였을 경우에는 해당하지 않고, 임대기간 만료나 중도파기로 인해 퇴거를 해야 할 경우에 해당하므로, 반드시 건물주와 이부분에 대해 확실한 합의나 동의를 받아두는 것이 필요합니다.

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한태호 / 변호사