부동산 시장이 서서히 기지개를 펴고 있다는 청신호가 여기저기서 나타나고 있지만 부동산 경기가 좋았던 2006~2007년 수준으로 회복하기에는 아직 갈 길이 멀었다는 전문가들의 의견이 대세를 이루고 있다. 물론 최근 주택 판매율이 지속적으로 상승, 2년 만에 최고치를 기록하는가 하면 실리콘 밸리와 뉴욕시 등을 중심으로 부동산 매물에 입찰경쟁(bidding wars)이 다시 붙는 등 부동산 시장이 2년 만에 드디어 활기를 띄고 있는 것은 사실이다.

그러나 미 전국 금융기관의 수석 경제학자들로 구성된 ‘미금융인협회(ABA; American Bankers Association)’ 산하 경제자문위원회를 비롯한 대부분의 부동산 전문가들은 올해 하반기를 기점으로 경기후퇴(recession)가 마무리됐지만 지속적으로 상승하는 실업률과 커져가는 연방 예산적자로 인해 부동산 시장을 포함한 경제 모든 분야가 2010년 아주 느린 속도로 회복될 것이라고 내다봤다.

▲부동산 시장 드디어 바닥을 쳤는가?

부동산 전문가들은 하락한 주택가격과 낮은 모기지 이자율, 연방정부의 주택구입자를 위한 세제혜택 등으로 인해 올해 하반기 동안 주택가격과 판매율이 서서이 안정돼 2010년 초 부동산 시장이 바닥을 칠 것이라고 예상하고 있다.
웰스파고 수석 경제전문가 스캇 앤더슨은 현재 주택판매율은 거의 안정세를 유지하고 있으나 주택가격은 회복세가 더뎌 2010년 1분기께에야 바닥을 칠 것으로 보인다고 내다봤다. 코메리카 은행 수석 경제전문가 다나 존슨도 주택가격이 2010년 초 5~10% 더 떨어진 후 봄께 회복될 것이라고 전망했다.

이밖에 국제 신용평가기관 무디스 이코노미의 수석 경제분석가 마크 잰디를 비롯한 일부 경제전문가들은 주택가격이 5~10%(마이애미와 라스베가스 등 일부 도시는 최고 30%) 더 하락한 후 2010년 하반기께야 부동산 시장이 안정을 찾을 것이라는 다소 비관적인 의견도 내놓고 있다. 이들은 지속적으로 상승하는 주택차압률과 실업률을 그 이유로 꼽았다.

무디스와 리얼티트랙(RealtyTrac)에 따르면 현재 미 전국적으로 200만 가구가 차압되거나 은행소유로 넘어갔으며 내년 초께 250만 가구 이상이 더 차압돼 시세보다 낮은 가격의 주택재고(inventory)가 늘면서 주택가격이 회복되는 것을 방해할 것으로 예상된다.

▲모기지 이자율 및 융자 기준

경제자문위원회는 부동산 시장 회복을 위한 주택마련 장려정책의 일환으로 30년 만기 모기지 이자율이 내년 1분기까지 낮은 5%대를 유지할 것으로 보인다고 전망했다. 위원회에 따르면 21일 현재 5.06%를 기록한 30년 만기 모기지 이자율은 내년초 서서히 상승하기 시작해 2010년 1분기가 마무리될 때쯤이면 5.28%대로 오를 예상이다. 그러나 일부 전문가들은 내년 3월 연방정부의 주택저당증권(MBS; Mortgage Backed Security) 구입계획이 만료되면 모기지 이자율이 예상치 않은 큰 폭으로 상승할 수 있다고 경고한다.
위원회는 마지막으로 서브 프라임 모기지 대란과 금융위기로 인해 강화됐던 모기지 융자기준이 2010년 어느 정도 완화될 것으로 내다봤다.

▲도시별 2010년 주택가격 전망

무디스 이코노미는 미 100개 대도시 주민들의 소득수준, 인구, 모기지 이자율, 주택재고량, 주택차압률, 실업률 등을 기준으로 2010년 주택가격을 전망했다. 이에 따르면 마이애미를 포함한 플로리다, 캘리포니아, 애리조나 주의 부동산 가격이 많게는 33%씩 폭락하지만 샌프랜시스코를 포함한 북서부 지역과 뉴욕~버지니아 주 등 북동부 지역의 부동산 시장은 하락폭이 비교적 작은 편이다. 또 농업 및 에너지 산업에 근간을 둔 노스, 사우스 다코다, 캔자스, 네브래스카 등 중서부 시장도 안정세를 보일 전망이다.

다음은 뉴욕, 뉴저지주 대도시 별 주택가격 전망

도시명 2009년 중간 주택가격 2010년 주택가격 예상 변동폭 2011년 주택가격 예상
변동폭
버팔로 10만8,170달러 -1.54%
0.86%
올바니 18만8,600달러 -2.82%
0.78%
시라큐스 12만2,420달러 -2.87%
2.32%
뉴웍 36만7,380달러 -11.29%
4.53%
포킵시 22만170달러 -11.24%
0.72%
낫소 36만8,260달러 -13.14%
-3.65%
에디슨 32만3,260달러 -13.25%
2.77%
뉴욕시 41만6,730달러 -15.63%
-1.33%

▲2010년 여전히 바이어스 마켓

2008년 여름께부터 부동산 시장은 바이어스 마켓이 됐다. 이 추세는 부동산 경기가 어느 정도 회복세를 보일 것이라고 예상되는 2010년에도 지속될 것으로 보인다. 다운페이먼트가 있고 신용점수도 높은 주택구입자들은 2010년에도 여전히 주택가격 및 기타 여건을 셀러 측과 협상, 시세보다 낮은 가격에 주택을 구입할 수 있다. 특히 장기간 거주할 주택을 구입하는 바이어들은 3~5년 후 부동산 시장이 완전히 회복, 셀러스 마켓으로 전환하는 시점에서 다시 한 번 투자가치를 얻을 수 있을 것이다. <김휘경 기자>