얼마 전 전화를 해 온 한 손님에게 있었던 일이다. 융자회사직원과 처음 상담할 때에는 이자율이 4.75%라고 해서 기분 좋게 신청을 했는데 막상 승인이 나고 이자율을 결정할 때가 되니 5%로 올랐다는 것이다. 좀 깎아달라고 해도 융자에이전트는 들은 척도 않는다고 했다. 에스크로 종결할 날짜가 며칠 밖에 남지 않아 다른 데로 다시 신청할 수도 없고 무슨 방법이 없냐고 하소연을 했다.

융자금액 40만달러에 이자율 0.25% 차이는 일반인은 월페이먼트의 차이만 생각하겠지만 금융인들은 좀 다른 것을 생각한다. 4.75%의 월페이먼트는 2,086달러이고 5%의 월페이먼트는 2,147달러로 월 61달러 정도 차이가 난다. 이는 페이먼트에 원금이 섞여 있어서 그렇고 이자만 계산했을 때는 연 1,000달러, 월 약 80달러 이상씩 차이가 난다. 이 금액을 30년은 아닐지라도 집을 팔거나 재융자 할 수 있을 때까지 더 내야 한다고 생각하면 억울하기 짝이 없는 노릇이다.

그러면 이렇게 손해 보게 되는 총금액을 현재기준으로는 계산하면 얼마정도나 될까? 다른 말로 융자금액 40만달러에 대한 30년 고정 이자율 5%와 4.75%에 대힌 융자 보유기간 월페이먼트 차이의 총 합계를 현재 기준으로 따지면 얼마나 될까? 약 4,000달러정도 된다. 이자율차이에 따른 융자보유기간 월페이먼트 차이의 총합계를 현재가로 나타내는 것을 포인트(discount point)라고 하는데 요즘 30년 고정으로 이자율 0.25%에 대한 포인트는 약 1정도(융자금액의 1%) 되기 때문이다.

그러면 어떻게 이런 일이 발생할 수 있으며 미연에 방지할 수 있는 근본적인 방법은 없는가? 답은 당연히 있다이다. 우선 위와 같은 상황이 발생되는 경우는 둘 중의 하나이다. 융자 에이전트가 거짓말을 하거나 실제로 시중 금리가 올라간 경우이다. 손님을 끌기 위해 간혹 이른바 low-balling을 하는 에이전트가 종종 있다. 융자에 있어서 로우 볼링이란 손님을 우선 잡아두기 위해 현실적으로 락인이 불가능한 낮은 이자율을 제시하는 것을 말한다. 이 경우 융자가 끝날 때 쯤 가서는 애초 약속했던 이자율보다 높게 결정되는 경우가 대부분이다. 일부 사람들은 어처구니없게도 이렇게 융자를 신청할 때보다 끝날 때 이자율이 높게 되는 것을 당연하게 생각하기도 한다. 어쨌든 이러한 잘못된 융자에이전트 선택 때문에 손님이 손해를 볼 수 있는데 이를 에이전트 관련 리스크라고 볼 수 있다.

둘째로 에이전트가 거짓말을 한 것이 아니고 실제로 시중 금리가 올라가서 에이전트 입장에서도 할 수 없이 높은 이자율을 줄 수밖에 없을 수도 있는데 이를 시장 리스크라고 할 수 있다. 이 시장 리스크는 피하는 것이 상책이다. 경기도 안 좋은데 뭐 이자가 금방 올라가겠어? 누구나 다 아는 얘기다. 하지만 아무도 예상치 못한 일이 발생되었을 경우에는 이자율이 하루에도 0.25%씩 올라갈 수도 있다. 주택융자를 하면서 일반인들이 직면할 수 있는 이 두 가지 리스크를 완전히 없앨 수 있는 유일한 방법이 있다. 에이전트를 선택하면서, 즉 융자를 신청하면서 바로 이자율을 락인 하는 것이다. 이자율 락인은 손님과 주택에 대한 최소한의 정보만으로도 가능하며 융자를 신청하면서 동시에 가능하다. 이자율 락인을 요구할 때 혹은 락인이 가능한 이자율을 요구할 때 에이전트는 로우 볼링을 하기 힘들고 따라서 에이전트 관련 리스크를 피할 수 있다. 또한 한달 이상 걸리는 융자진행기간 시중 금리의 변동 즉 시장 리스크도 피할 수 있다. 락인 후 이자율이 더 내려가면 손해가 아니냐는 어린애와 같은 억지를 부리면 다시 위와 같은 리스크에 노출될 가능성이 높아진다.
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스티브 양 / 웰스파고 론오피서