쟌 리(Residential Home Funding 부사장)

최근들어 30년 고정 모기지 금리는 흔히 목격할 수 없는 통계 역사상 가장 낮은 이율을 선보인 바 있다. 집을 장만하거나 재융자를 시도하는 부동산 소유주들에게는 더없이 반가운 소식일 수 있으나, 전체 경제측면에서 보면 그다지 좋은 현상은 결코 아니다. 이유는 달러의 가치 하락 뿐만아니라 경기 회복에 대한 불안한 요인들이 저변에 뿌리깊게 깔려있음을 증명하고 있기 때문이다. 부동산에 있어서 가치라 함은 특정 건물 또는 토지 따위가 여러 사람들의 다양한 시각에 의해 화폐단위로 표현된 값어치를 이야기 한다.

예를 들어 주택 바로 옆에 좋은 초등학교가 있다고 가정할 경우, 어린 자녀를 둔 젊은 부부는 이 주택의 가치를 높게 평가하는 반면, 은퇴한 노부부는 학교 때문에 시끄럽다며 오히려 가치를 낮게 볼 수 있다. 동일한 부동산을 놓고서 매수자와 매도자가 어떤 제약조건이 없는 상황에서 기꺼이 동의하는 가격기준을 시장가치(Market Value)라 부른다. 부동산에서의 가격(Real Estate Price)이라 함은 실제 거래가 이루어졌거나 지불하고자 하는 수준을 이야기 한다. 많은 사람들이 어느 집의 가치를 50만달러라고 여기는데, 매수 희망자가 너무 많아 53만달러에 거래가 이루어졌다면 시장가격(Market Price)은 53만달러가 되는 것이다.

반대로 집의 가치에 대해서는 동의하면서도, 개인이 처한 자금 사정상 최대 지불 가능한 금액이 48만달러라면, 이 사람이 느끼는 가격은 48만달러인 것이다. 따라서 가격과 실질 가치는 항상 같다고 할 수 없다. 가치는 최대한 객관적인 숫자가 되어야 하겠지만, 사람에 따라서는 그것마저도 주관적이라고
볼 수도 있다. 그래서 부동산의 가치를 최대한 객관화 하는 것을 감정평가(Appraisal)라고 한다. 감정평가는 다양하게 존재하는 부동산의 가치 중에서 자격증을 지닌 전문가가 제시하는 가치에 대한 하나의 의견을 말한다. 감정평가사의 부동산 가치평가 결과를 필요로 하는 사람은 많이 있지만, 흔히 주택거래에서는 돈을 빌려주는 융자은행과 주택보험을 제공하는 보험회사에서 필수적으로 필요로 한다.

융자를 해 주는 은행의 입장에서는 매수자와 매도자가 집을 사고 팔기로 합의 한 가격보다는 실질적 가치를 알고 싶어 한다. 제 아무리 높은 가격에 거래하기로 합의하였다 하더라도, 많은 대다수 사람들이 인정하는 시장가치와 차이가 크게 발생한다면 거래 가격을 기준으로 융자를 해 줄 수가 없게 된다.
모기지 재융자 또는 일반 부동산 거래에서 감정평가 가치가 예상대로 나오지 않아 취소되는 경우들이 있다.

융자은행은 가장 객관적이고 합리적인 부동산의 가치를 도출하고 그에 상응하는 금액만큼의 융자를 해 줌으로써 최대한 은행 자신을 보호하고자 하는 반면 소비자는 최소한 자기가 지불하고자 하는 가격 이상의 가치가 감정평가사로부터 도출되기를 기대하기 때문에 주택의 감정평가에서 가장 많이 이용되는 분석기법이 거래비교법(Sales Comparison Approach)인데, 이는 인근의 유사한 주택의 거래가격을 토대로 해당 부동산의 시장가치를 도출해내는 방법이다. 최근 6개월 이내에 클로징이 완료된 인근 지역 3개 이상의 주택을 찾아 그 가격을 비교하는 것이다.

주택의 위치, 조망권, 방의 개수, 지하실의 크기와 마감수준, 건물의 수명, 차고, 건물의 크기 등 다양한 물리적인 요건 뿐만아니라 당시의 판매조건 및 시장 상황 등의 조정변수를 고려함으로써 현재 평가하고자 하는 부동산의 가치를 비교대상 부동산으로부터 도출하게 된다. 간혹 유명한 빌더가 지었다든지, 학군이 좋다든지, Seller가 제시하는 가격이 높다는 이유로 구입하고자 하는 주택의 감정평가 결과가 높게 나올 것으로 기대하는 경우가 있다. 하지만 이러한 변수들은 개인이 느끼는 가치에는 영향을 미칠지언정, 감정평가사가 기술적으로 행하는 가격 조정변수로는 반영되지 않는다. 특히 클로징이 완료된 가격만을 비교 대상에 포함하므로, 아무리 비싼 가격에 계약이 체결된 사례가 있더라도 클로징이 되지 않았다면 비교대상으로 볼 수 없다.