주택 가격이 폭락하고 모기지 이자율이 낮아 내 집 마련의 적기로 간주되는 최근 최소 3.5%의 다운 페이먼트 자금으로 주택을 구입할 수 있는 연방 주택국 보증 ‘FHA 융자’가 한인들에게도 큰 관심을 끌고 있다.

과거 뉴욕 및 북부 뉴저지 주택 구입자들은 FHA 융자 한도 금액이 적거나 정부의 규제 사항이 많아 융자 받는 것을 고려하지 않는 사례가 많았다. 특히 뉴욕시 콘도의 경우 가격이 너무 높고 코압은 FHA 융자 적용이 아예 안되기 때문에 사설 융자 기관의 모기지를 이용하는 것이 보통이었다.그러나 연방정부가 주택 경기회복을 위해 FHA 융자 승인 절차를 완화했기 때문에 뉴욕시와
북부 뉴저지 지역에 고급 콘도를 구입하려는 한인 주택구입자들도 이를 고려해볼만하게 됐다.

▲FHA 융자 새규정

연방정부는 지난해 맨하탄이나 북부 뉴저지 지역 콘도 가격이 높은 것을 감한해 FHA 융자 한도 금액을 36만2,790달러에서 72만9,750달러로 상향 조정하고 유예 기간을 내년까지 연장했다. 뉴욕시 5개 보로 지역의 콘도와 싱글 패밀리 주택뿐만 아니라 롱아일랜드 낫소, 서폭 카운티, 업스테이트 웨스트체스터, 라클랜드, 풋남 카운티 등 뉴욕주에서 집값이 비싼 지역의 싱글패밀
리 주택을 구입하는 경우에도 융자 한도액이 72만9,750달러이다. 또 지난달 주택 경기회복을 위해 콘도 구입자들이 보다 쉽게 정부 융자를 받을 수 있도록 융자 승인 절차와 관련된 일부 규제를 내년 1월까지 완화한다는 방침을 발표해 희소식이 되고 있다.

예를 들어 내년 1월31일까지 콘도 빌딩을 대상으로 FHA 융자를 허가하려는 사설 융자 기관들의 융자 신청 절차를 완화해주기로 결정됐다. 즉 은행이나 모기지 회사들은 콘도 빌딩이 FHA 융자 가이드라인을 지키고 있다고 판단하면 주택국에 별도의 신청 절차를 거치지 않고 FHA 융자 승인을 허가할 수 있게 됐다.
이밖에 과거 규정에 따르면 50% 이상이 분양된 콘도 빌딩만 FHA 융자를 허가받았으나 새 규정은 30%만 분양되면 융자를 받을 수 있도록 허용하고 있다. 또 콘도 빌딩이 FHA 융자를 허가받아도 정작 한 빌딩에서 30%의 주택 구입자만이 융자 혜택을 받을 수 있었으나 이제는 한 건물 내에서 절반의 주택 구입자가 FHA 융자를 받을 수 있게 됐다.

▲FHA 융자 장·단점

연방 주택국 FHA 주택 융자의 장점은 다운 페이먼트 자금을 저축해 놓지 않은 한인들도 3.5%의 적은 다운페이먼트로 주택 구입이 가능하다는 것이다. 또 연방정부가 중산층 주택 장만을 지원하기 위해 마련한 주택 융자 프로그램이니 만큼 사설 융자기관 보다 자격 조건이 까다롭지 않아 신용점수가 580점만 넘으면 신청이 가능하며 수입증명 및 부채상환비율(DTI; Debt To Income Ratio)이 훨씬 수월하다.

이밖에 일반 융자의 경우 셀러로부터 받을 수 있는 클로징 비용이 주택 판매가격의 3%를 넘을 수 없는데 반해 FHA 융자의 경우 셀러로부터 최고 6%까지 클로징 비용을 받을 수 있으며 정부의 보증이 있기 때문에 주택차압 사태의 경우 사설 융자 기관에서 융자받은 경우 보다 어느 정도 보호를 받을 수 있다.
그러나 다운 페이먼트가 3.5%로 낮은 대신 PMI(Private Mortgage Insurance)와 유사한 FHA 프리미엄 보험(30만 달러 모기지의 경우 매달 지불금액이 150달러 선)에 가입, 처음 융자를 받을 때 융자 금액의 1.5%를 선납하고 매년 융자 금액의 0.5% 상당을 보험료로 납부해야 하는 단점이 있다.

▲자격 조건

FHA 융자 신청자는 반드시 영주권자 또는 시민권자이어야 하며 정부 세금을 완납했다는 기록이 있어야 한다. FHA 융자 자격 조건은 일반 사설 융자 기관보다 훨씬 쉬운 장점이 있다. 구입을 희망하는 주택 가격의 1%에 해당하는 예금을 증명만 하면 되고 직장인의 경우 2년간 직장에서 일한 기록, 자영업자는 2년간 세금 보고 기록을 제출하면 된다.수입 기준은 매달 지불하는 모기지 융자가 월 소득의 31% 이하 또는 모기지 융자, 자동차 월 상환금, 재산세 등을 포함한 월 생활비가 월 소득의 43% 이하를 유지해야 한다.

예를 들어 50만 달러의 주택을 연방 주택국의 최소 가이드라인인 3.5%(1만7,5000달러)를 다운한 후 총 모기지 비용 48만2,500달러를 30년 고정 5%의 이자로 융자받을 때 모기지 페이먼트는 2,590달러, 재산세와 보험료가 500달러, 기타 월 페이먼트가 500달러라고 가정하면 매달 지출하는 페이먼트가 3,590달러가 된다. 따라서 매달 총 지출비가 월 소득의 43% 이하를 유지하려면 월 소득이 최소한 8,348달러는 돼야 한다는 계산이 나온다.

▲FHA 융자 신청 방법

FHA융자는 연방 주택국에서 프로그램 영업자로 허가를 받은 사설 은행과 모기지 회사 등을 통해 신청할 수 있다. 상당수 은행과 모기지 회사들이 FHA융자를 취급하기 때문에 주위에 있는 금융기관에 서비스 제공 여부를 문의, 신청할 수 있다.융자를 받을 때 필요한 서류와 융자 신청 과정은 일반 융자와 거의 비슷한데 연방 주택국이 시행하는 프로그램이기 때문에 저소득층 입장에서는 일반 융자보다도 승인 기준이 오히려 쉬운 편이다.자세한 신청 과정은 연방 주택국 웹사이트(www.hud.gov/fha/choosefha.cfm)에서 얻을 수 있다.

<김휘경 기자>