쟌 리(Residential Home Funding 부사장)
현재 미국 경기에 대한 소상인들의 체감도는 매우 낮다. 경제에 대한 일반 소비자들의 신뢰 또한 상당히 부정적인 편이다. 그러나 경제를 회생시키기위한 연방정부의 지속적인 우호 정책으로 주택 시장 및 일반 경제 지표들이 긍정적인 신호를 보이고 있다. 주간 30년 고정 모기지 금리는 3주만에 다시 5% 밑으로 내려섰다. 5%라는 숫자는 최근 부동산시장내 많은 소비자들에게 심리적 분수령이 돼 왔다. 모기지 금리가 5%를 넘어서면 모기지 차환 및 신규 이용을 꺼리는 심리가 고조됐고 5%를 밑돌면 그 반대였다. 그러나 과연 언제까지 현재와 같은 낮은 이율이 지속될 수 있을지가 많은 사람들의 큰 관심사다.

연방준비제도이사회는 경기회복세를 안심할 수 있을 때까지 당분간 저금리 추세를 유지하겠다고 밝혔지만, 역대 최저 수준인 기준금리는 더 이상 내려갈 곳이 없다. 기준금리와 이에 연동된 국채금리 및 모기지 금리는 앞으로 오를 일만 남았다는 것이다. 특히 그간 모기지 금리 안정에 기여했던 모기지담보증권(MBS)는 내년 3월말로 종료된다. 시장 관계자들은 연준의 지원 종료
가 예정된 상황에서 향후 모기지 금리는 0.375% - 0.75% 포인트 정도 오를 것이라는 전망이다. 뿐만아니라, 경기 회복이 이에 가세하면 금리는 더 큰 폭으로 상승할 수밖에 없을 것이다. 연초부터 여러차례 기회를 놓치기 아쉬운 낮은 모기지 금리가 선을 보이곤 했다. 더 낮은 이율을 기대하며 이같은 기회를 아직까지 포착하지 못한 부동산 소유주들에게 재융자를 다시 한번 고려 해볼 만한 때임에 틀림없다. 우선 재융자를 문의하면서 예상치 못한 높은 클로징 비용에 결정을 머뭇거리는 소비자들을 만나게 된다. 클로징 비용을 아예 피하거나 절감할 수 있는 방법들이 있으나 기존의 모기지 금리가 아주 높지않은 이상 이같은 재융자는 권유할 만한 방법이 못된다.

재융자는 단지 부동산 중개인만 개입되지 않을뿐 결국 다른 사람에게 집을 사서 내 소유로 만들때의 절차와 별반 다를 바가 없다. 따라서, 맨 처음 집을 사면서 지출했던 것과 같은 막대한 비용 지출을 각오해야만 한다. 그럼에도 불구하고 재융자를 해야 하는 경우는 언제인지 대표적인 경우를 정리해 보면 다음과 같다.

이자율을 낮춰 월상환액을 줄이고자 할 때
처음 집을 사서 모기지 융자를 얻을 당시에 비해 크레딧이 많이 좋아졌다거나 현재 시장의 이자율이 많이 낮아진 경우등이 이에 해당한다.

집을 담보로 돈을 안정적으로 빌리고자 할 때
전체 주택의 가치에서 자기자본(에퀴티)의 비율이 80% 미만이라면 홈 에퀴티 라인 어브 크레딧(HELOC)을 35만 달러까지 낮은 이율로 책정 받을 수 있다. HELOC의 유일한 단점은 Prime rate (우대금리)에 연동되는 변동 금리이기 때문에 이자율의 등락이 가능하다는 단점이 있다. 고정 이율로 필요한 돈을 얻고자 한다면 캐쉬 아웃 재융자(Cash-out Refinance)를 택하여 장기
금리로 묶어두는 편이 안정적일 것이다.

현 모기지의 구조조정이 필요한 경우
변동금리 모기지를 고정금리로 바꾸거나 또는 1차와 2차의 두개로 나뉘진 모기지를 하나로 합쳐야 하는 경우등이 이에 해당한다. 예를 들어 3-4년 살 계획으로 5년 고정 모기지를 했는데 그 집에 오래 살아야 할 상황이 되어 재융자로 30년 고정 모기지로 바꾸는 것이다.

융자상환 기간이 오래되어 세금공제 혜택이 적은 경우

모기지 융자의 이자 상환에서 사용되는 금액은 세금혜택을 볼 수 있는데, 융자를 얻은지 오래된 경우라면 월상환액에 담긴 이자의 비율이 낮아지게 된다. 모기지 융자의 특성상 세월이 지날수록 원금의 비율이 높아지고 이자의 비율이 줄어들기 때문이다. 예를 들어 지난 10년간 매월 2,000 달러씩 갚아온 사람의 경우, 재융자를 하고 나서도 같은 2,000 달러를 매월 상환 할 경우 그 중에서 차지하는 이자의 금액이 훨씬 많으므로 더 많은 세금혜택을 볼 수 있게 된다. 그러나 재융자 의사결정에서 가장 중요한 것은 앞으로의 거주 기간이다. 이자율에서 아무리 큰 이득을 볼 수 있다 하더라도 오래지 않아 이사를 갈 것이라면 굳이 재융자를 할 필요가 없다. 이 밖에도 각자 처한 환경이나 시장의 여건에 따라 필요할 수 도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 정확한 분석을 통해 실과 득을 꼼꼼히 따져 결정을 해야 할 것이다.