많은 시사와 통계의 호전에도 불구하고 정작 동포들의 생업은 물이 목까지 차오르고 있는 익사의 공포에 빠져 있는 것 같다. 미국주류 사회를 가늠해 보면, 이미 올해 상반기가 지나면서, 주택 가격이 그 바닥을 보았고 주택 거래도 눈에 띠게 안정을 찾고 있지만 한인 문화권은 아직 악몽에 시달리고 있는 모습이다. 지금의 불황을 체감하면서, 미국 부동산의 경기와 앞으로의 기대가 무척 궁금할 것이다.

위에서 언급한 바대로 미국의 부동산은 주택 가격이 바닥을 쳤다. 실제로 마켓에 나온 많은 매물들이 바닥 가격인 2003년 가격에 예상 에누리를 감안하여 리스팅 가격을 책정하고 있다. 올해 초만 하여도 터무니없는 리스팅 가격의 매물이 많았지만, 훈련된 주택 매입자들의 싸늘한 눈길을 인식하여 아예 지금은 팔 때가 아니거나 가격을 낮추거나 하는 양자택일의 선택을 할 수 밖에 없었던 것이다. 주택 가격의 하락을 부추겼던 큰 요인의 하나는 포클로저나 숏세일의
매물이 급증한 것이었고 그로인한 공급의 과잉이었다. 부동산가격은 수요와 공급의 만남에서 비로소 그 의미를 찾게 된다. 결국 지금 주택의 수요와 공급은 어떠한가?

주택 거래를 보자. 뉴욕과 뉴저지의 주택 거래는 6월 이후 11%이상 급증하였다. 이 갑작스런 호재의 원인은 무엇일까? 정부가 마련한 8,000 초기 주택 매입 크레딧이 가장 큰 원인이고 둘째로 인벤토리의 감소로 인한 수요 공급의 근접에 있는 것 같다. 현상을 보면 이제 와일드 헌터의 와일드 비딩이 크게 줄었고, 현금성 거래가 늘었다는 점이다. 이는 가격에 대한 신뢰도가 크게 향상 되었고 한인의 경우나 투자자의 경우, 까다로운 은행의 모기지 융자를 회피하는 경향을 의미한다. 또, 단기성 투자 목적 보다는 행복 지수를 꿈꾸는 실수요자와 초기 주택 매입자의 수효가 늘어나는 추이를 보여 주고 있다.

숏세일의 경우 초기의 무질서와 시행착오를 극복하고 이제 절차대로 안정된 진행을 보이고 있고 시장에서의 비윤리적 한탕주의의 파렴치도 그 꼬리를 감추고 있다. 론 모디피케이션은 정책과 현실 간에 큰 괴리가 있다. 오바마 대통령의 구제책과 자금이 있지만 은행이 론 모드를 환영하지 않고 사보타지 하는 실정이다. 다시 말하면, 대부분의 은행이 론 모드를 원치 않고 있다는 것이다. 왜 그럴까? 간단하다. 은행은 그간 범해 온 부실 채권을 시급히 정리하고 싶어 한
다. 크레딧 한도를 줄이고, 과감한 벌과금을 먹이고 모기지 융자에도 서슬이 시퍼런 심사를 가하고 있다. 그 기준의 으뜸이 투명하고 충분한 수입 (Income)이다. 누구든지 수입이 받쳐 주지 못하면 은행은 거래를 꺼려 한다는 것이다. 다시는 안 보겠다는 심사다. 아이러니가 아닐 수 없지만, 사실이 그렇다. 국가의 정책이 있으니 대어 놓고 거절할 수는 없고, 수수료나 챙기고
유명무실한 조정을 제시하기 일쑤다. 결국 몇 달 안되어서 조정된 모기지를 감당하지 못하고 결국 숏세일로 가는 것이 다반사이다.

론 모드에 관하여 결론을 말하면 은행은 좋은 고객만을 원하기 때문에 꼭 수입이 받쳐주는 사람에 한해서 좋은 조정을 해 줄 수 있는 것이다. 실직으로 인한 무수입이나 불확실한 수입이 확실한 경우, 은행이 반길 리 없다. 재정적인 어려움을 겪고 있는 홈 오너들의 확실한 인식이 필요한 때다. 뱅크럽시도 늘고 있는 추세이지만 숏세일과 크레딧 조정 등을 나누어 개인의 위험 없이 해결하는 현명한 홈 오너가 많아지고 있다. 포클로저는 막아야 한다. 자발적인 해결책을 외면하고 무조건 포클로저로 가고 있는 사람들이 아직도 있다. 포클로저는 무책임한 행동이며 뺑소니와 같은 것으로 간주된다. 포클로저까지의 기간은 은행의 고발일로부터 1년 이상의 충분한 시간이 있으므로 시간에 맞추어 바이어를 찾아 숏세일 계약을 하면 비용없이 포클로저를 예방할 수 있다.

주택 렌트는 어떤가? 지금처럼 주택의 렌트가 떨어진 적이 없다. 앞으로도 2-3년 이런 수준이 지속될 것 같다. 집주인은 무조건 테넌트와 협상하여 잡아 두는 것이 상책이고 세입자는 선택의 폭이 높아서 좋은 조건을 제시할 수 있다. 그러나 아마 이런 시기가 끝나면, 빠른 속도의 렌트비 상승을 예측할 수밖에 없을 것 같다. 상용 부동산의 공실율이 눈에 띠게 늘어 가고 있다. 상용 부동산 마켓은 주택 시장 변화를 따라 가며 답습한다. 이제 2-3년이 고비가 될 것이다. 상용 부동산의 공실율 증가는 건물주의 현금흐름을 차단하고 급기야는 파산으로 몰고 가는 요인이 된다. 건물주는 어떤 조건으로도 테넌트를 당분간 잡아 두어서 공실율을 최소화 하여 현금 흐름을 원활하게 유지하는 것이 무엇 보다 더 중요할 것이다. 만일 지금 이미 견디기가 힘이 든다면 과감하게 매도하여 정리한 후 때를 기다리는 것이 현명할 것이다.

비즈니스는 어떠한가? 한인 동포의 경우에는 비즈니스의 악화가 위험 수위를 높이고 있어 이제 잠수의 위기에 처한 업소가 늘어 가고 있고, 도산이나 뺑소니가 늘어 가는 추세이다. 심각한 주의가 필요한 때이기도 하다. 특히 한국에서 약간의 자금을 가지고 갓 이민 와서 생계를 위한 비즈니스를 찾는 경우 타겟이 되지 않도록 조심해야 할 것이다. 미국의 문화와 경제를 충분히 알고 시작하는 것이 중요하다. 전문 변호사, 전문 회계사, 전문 부동산 브로커 및 거래 은행의 자문을 받아서 충분한 이해를 가지고 비즈니스 플랜을 작성한 후 행동에 옮기는 것이 바람직하다. 본인의 인생 경험과 지식, 또는 육감으로 갑작스런 결정을 하여 안타깝게 하는 경우를 많이 보게 된다. 이런 때이면 혹
세무민하며 달콤한 소리로 유혹하는 손길이 많아지게 마련이다. 옛날 시골에서 봇짐 싸고 서울역에 도착하여 봇짐 뺏기고 하늘을 원망하는 모습이다. 아무리 한국 민족이 많이 살고 있다고 하지만, 여기는 한국이 아니고 미국이라는 것을 항상 명심하여야 한다.

필자가 지난 수년 간 주장해 온 “2003년 가격 수렴설” 과 같이, 주택 가격은 2003년도의 거래 가격으로 수렴되는 것이 분명하다. 이후 당분간 빠른 속도의 반등은 기대할 수 없지만, 수년간 느슨한 상승이나 플랫 상태가 지속될 전망이다. 내년 2010년 4월로 연장된 First Home Buyer 프로그램으로 수입이 확실한 초기 주택 매입자의 수요가 Bonus 요인이 될 것이고, 공실율 증가와 현금 흐름의 악화로 인한 상용 부동산 매물의 급증, 높아지는 은행 융자의 문턱이 향후의 변수가 될 것이다. 이제, 가격의 수렴과 시장의 균형으로 안정을 찾지만, 더블디짓 (두자리수) 의 모기지 이자율과 수수료의 인상 및 할인율 (디스카운트 포인트)의 등장이 불과 수년 안에 예상 되므로 지금부터 향후 몇년이 최적의 부동산 매입 시기가 될 것 같다.

By 장상태 (TOP Realty Group 대표)