쟌 리(Residential Home Funding 부사장)

모기지 금리는 여전히 오르락 내리락 매일같이 움직이고 있으나 경기의 부활이 뚜렷이 나타나지 않는한, 그리고 이러한 움직임이 투자가들로부터 감지되지 않는 한 소폭의 변동에서 벗어나지 못할 것이다. 뿐만아니라, 부동산 시장의 안정을 위해 모기지 금리의 제약을 가하고 있는 연방 정부의 개입이 지속되는 한 큰 폭으로의 상승은 기대하기 어려운 것이 오늘의 현실이다. 현재 4.75% - 5.25% 사이의 30년 고정 금리는 모기지 역사 통계상 대단히 매력 있는 이자임에 틀림없다. 그렇기 때문에 많은 부동산 소유주들은 가능하다면 현재의 이율로 재융자를 시도하고자 하고 있다. 그러나 최근들어 ARM이라 불리는 변동금리와 고정금리간의 격차가 상대적으로 크게 벌어졌다. 즉 상황에 따라서 현재 3%대의 변동금리 모기지를 고려해 볼만도 하다는 결론이 나온다. 그래서 이번 칼럼에서는 Adjustable Rate Mortgage(ARM)라 불리우는 변동금리 모기지에 대해서 자세히 알아보도록 하겠다.

변동금리(ARM)라 함은 말 그대로 이자율이 상환기간 동안 바뀌는 상품을 말한다. 이의 반대 개념은 고정금리(FRM, Fixed Rate Mortgage)이며, 30년 고정과 15년 고정이 대표적인 고정금리 상품이다. 예를 들어 30년 고정금리라고 하면 은행에서 빌린 돈을 총 30년 동안 나눠서 갚게 되는데 그 기간 동안 이자율이 전혀 변하지 않는 것을 의미한다. 반면 변동금리는 30년간 분할 상환하는 것은 동일하지만 그동안 이자율이 미리 정해진 조건에 따라 바뀌는 상품을 말한다. 따라서 고정금리 상품을 선택하면 360개월 내내 똑 같은 금액을 매월 상환하면 되지만, 변동금리의 경우 매월 상환액이 달라질 수 있다는 것이 가장 큰 차이점이다.

변동금리가 고정금리에 비해 눈에 띄는 장점이 있다면 이자율이 낮다는 것이다. 일반적으로 이자율에는 리스크가 감안되는데 리스크가 크면 클수록 이자율은 높아지게 된다. 따라서 30년 고정금리 상품은 360개월 동안 이자율을 확정 시켜 일정하게 상환하게 되므로 은행에게는 상당한 부담이 되고 그에 상응하는 높은 리스크를 감수해야 하는 것이다. 15년 상품이 30년에 비해 낮은 이유는 바로 이 때문인 것이다. 변동금리는 시장 금리의 흐름에 따라 올리거나 내리면 되므로 은행의 입장에서는 장기간 금리를 확정해 줘야 하는 부담이 사라지게 되므로 리스크가 적고, 따라서 소비자에게 낮은 금리를 제공해 줄 수 있다. 하지만 돈을 빌려 쓰는 소비자 입장에서는 매달 이자율이 바뀌고 그에 따른 월상환액이 변동한다면 안정적인 가계 재정운영이 쉽지 않을 것이다.

그래서 등장한 것이 고정금리와 변동금리를 합성시켜 놓은 변형된 하이브리드 론(Hybrid Loan)인데, 소비자들이 일반적으로 알고 있는 5년 또는 7년 고정의 상품을 의미한다. 변동금리 상품을 부를 때 흔히 쓰는 방법이 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM하는 식의 표기법이다. 앞의 숫자 3,5,7,10은 고정금리가 적용되는 기간을 의미하며 뒤의 1은 얼마나 자주 이자율이 변동되는지를 나타내고 ARM은 변동금리라는 뜻이 된다. 따라서 5/1 ARM이라 하면, 처음 5년간은 고정금리가 적용되고 그 이후부터 1년에 한번씩 이자율이 변동되는 상품을 말한다. 15년 고정금리가 30년 고정금리보다 리스크가 적어서 이자율이 낮듯이, 5/1 ARM이 7/1 ARM보다 이자율이 낮고, 7/1 ARM이 10/1 ARM 보다 낮다. 그만큼 고정적으로 보장해주는 기간이 짧을수록 이자율이 낮아지는 것이다.

변동금리 상품이 어떤 소비자들에게 가장 유리하게 쓰일 수 있는지에 대한 정답은 집을 장만한 이후의 거주 기간이 그다지 길지 않을 경우임이 바람직할 것이다. 집을 사서 4-5년 살다 더 큰 집으로 이사 갈 계획이 있다면 굳이 30년 고정의 더 높은 이자를 감수할 필요가 없기 때문이다. 상대적으로 낮은 이자율로 매월 상환액 부담 또한 덜하기 때문이다. 그리고 월소득에 비해 비싼 집을 꼭 사야만 하는 경우에도 유리하다. 낮은 이자율 때문에 매월 상환액이 적게 되고, 이렇게 되면 소득대비 부채비율이 낮아지게 되므로 은행에서 융자 승인을 얻기가 수월해 진다. 그러므로 자신의 특성과 거주 계획 등을 잘 분석해서 본인에게 알맞는 상품을 선택하는 지혜가 요구된다.