장상태 탑 부동산 사장

원·달러 환율이 안정되고, 부동산의 해빙의 기미가 엿 보이기 시작하면서, 다시 한국에서 미국의 부동산을 매입하려 하는 수요가 늘고 있다. 그때마다의 국가의 정책에 따라 송금에 관한 절차나 외환 규제가 그 모습을 달리 해 왔는데, 2006년 해외 부동산 투자 자유화 이후, 한국인의 미국 부동산 매입과 매도에 관하여 꼭 알아야 할 사항을 정리 해 본다.

· 세금
우선 미국에서는 부동산 취득세가 없다. 그러나 종부세에 해당하는 재산세 혹은 부동산세는 매년 책정되며 분기별로 납부하도록 되어 있는데, 지방 자치에 따라 다르긴 하나, 보통 매년 부동산 공시가의 1~2% 정도이다. 반면, 양도소득세는 매도 시 양도 차익에 대한 소득세로서, 보통 한 가구의 수입액이 기준이 되는데 기준 가격은 $52,000 이며, 기준 수입액보다 수입이 적을 경우 5%, 많을 경우 15% 정도 가늠하면 된다. 미 국세청의 IRC 770조는 외국인의 면세를 규정하고 있지만, IRC 871조는 182일 규례인데, F/J/M/Q 비자 소지자의 연장 체류 기간이 182일을 초과하는 경우 일반 소득과 구별하여, 일률적으로 30%를 과세하는 내용을 포함하고 있다.

한편 한국에서는 해외부동산 양도세를 9-36%로 단일화하고 있으며, 부동산 소재국 신고 후 한국에서의 신고도 의무화하고 있다. 단, 양국의 국제 협약에 의거하여 이중과세는 결코 없으므로 염려할 필요는 없다, 그런데, 의무 신고 대상자는 매물 양도 당시 국내 5년 이상 체류자로 한정하고 있다. 즉, 5년 미만 체류자의 경우 신고 의무는 없다, 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내에 예정 신고하는 경우 세금의 10%의 감면 혜택을 주고 있고, 주택 수와 관계없이 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 인정된다. (주: 10% 감면 혜택은 이제 2009년 거래로 종료된다.) 단, 1세대 1주택 면세는 인정 되지 않으며, 양도소득세 계산 시 해외 부동산의 수효는 국내 주택 수에 포함 시키지 않고 있다. 미국의 경우, 실제 2년동안 그 집에 거주했을 경우, 개인의 경우 25만달러, 부부의 경우 50만달러까지 양도 차익에 대해서 양도세를 면제해 주고 있다.

예를 들어, 부부가 50만달러에 구입하여 2년 거주 후 100만달러에 매도할 경우, 양도소득세는 면세 된다.

· 에스크로 (Escrow)
에스크로는 미국 부동산 거래시 거래가 정확히 이루어 질 수 있도록, 거래금액과 서류 등 모든 책임을 제 3자에게 맡기는 제도이다. 에스크로를 함으로써 양측의 신용을 파악할 수 없어서 생기는 사고를 예방하고, 거래의 불편함을 해결할 수 있으며 서류 준비 등을 확실히 할 수 있다. 에스크로를 담당하는 전문가는 변호사, 타이틀 회사, 에스크로우 회사, 클로저 등이 있다.

부동산 거래 계약이 성사 되면, 에스크로가 개설되고 클로징까지 통상 30~45일 정도의 기간이 소요되지만, 100% 현금 거래일 경우 에스크로 기간은 7~10일까지 단축될 수 있다. 모기지 융자가 필요한 경우, 모기지 승인 시간이 에스크로 기간의 관건이 된다.

· 인스팩션(Inspection)
미국의 부동산 매매 시, 일종의 매물 점검으로 바이어는 인스팩션을 실시하는데, 주로 터마이트(집개미) 등의 검사, 하수 배관 검사, 전기 배선 검사, 수질 검사, 납 성분 검출 검사, 가스 검사, 저수조 검사 등을 포함하고 있다. 인스팩션은 자격증이 있는 전문 검사 기관에 맡겨야 하며, 모든 검사가 끝나면, 인스팩션 검사인이 보고서를 작성하여 에스크로 회사에 제출하게 된다.

미 부동산 거래 시 드는 비용
부동산 거래에는 다음과 같은 경비가 발생한다.
· 에이전트 커미션(수수료)
한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담하지만, 미국은 셀러가 부담하게 되는데 법이 정한 커미션은 없고 별도 계약에 의하여 합의된다. 바이어는 커미션을 부담 하지 않은 것이 상례이지만, 간혹 셀러가 약속하지 않은 경우 바이어와 계약에 의하여 합의 부담할 경우도 있다. 보통 주택의 경우 6%, 상용건물의 경우 5%에서 10%, 비즈니스의 경우 7-10% 이나 다르게 합의할 수 있다.

· 다운 페이먼트 (일시불)
모기지 융자를 받아 부동산을 매입하는 경우, 융자액을 제외한 금액이 다운페이가 된다. 미국 은행들의 융자 가이드라인에 따라 변화무상하지만, 보통 LTV 80% 기준, 20%의 다운페이가 기본이다. 예를 들어 50만달러짜리 집을 살 경우 20%를 다운하고자 한다면, 10만달러를 다운페이 하고, 나머지 40만달러를 모기지 융자를 받아야 한다. 물론 모기지 페이 부담을 줄이기 위해 다운페이를 더 많이 하여도 된다. 다운페이 금액은 미리 준비해 놓아야 하는데, 2개월간 은행 구좌에 입금해 놓아야 한다. 이 경우 미국에 은행 구좌를 만들어야 하는데, 미국의 한국계 은행의 지점이 많이 개설되어 있으므로, 한국 현지 은행을 통해서 상의해도 좋다.

· 인스팩션
전문가가 매물의 안팎을 면밀히 살펴서 문제점이 있나 없나를 찾아내는 작업이 인스팩션인데, 매물의 크기에 따라 다르나 주택의 경우는 약 200~300달러가 소요된다.

· 변호사의 타이틀 조사
혹시 차압 당한 매물이거나, 소유주의 진위 여부를 조사하는 소유권의 역사(CHAIN OF TITLE) 을 파악하는 작업이다. 약 600~1,000달러의 경비가 소요된다.

· 융자 수수료
모기지(융자) 회사 수수료는 평균 모기지 융자금의 1~2% 정도. (예: 20만달러융자시 약 2000~4000달러 수수료)

· 선급 재산세
클로징 시 셀러가 미리 납부한 재산세에 대하여 바이어의 소유 기간에 해당 부분을 정산한다.

미국 부동산 거래 시 걸리는 시간
미국 부동산 거래가 계약 시점으로 부터 클로징 될 때까지 총 에스크로 기간은 약 45~60일 기간 정도가 예상 소요 기간이다. 매매계약이 확정까지 약 4~5일, 모기지 융자에 약 2~4주가 소요되며, 동 기간 중 인스펙션과 부동산 감정이 이루어진다.

한국으로부터의 송금
송금에 관한 한국 관련법은 외환관리법이다. 2006년 중순부터 부동산 투자 자유화가 실시되고 있는데 개인이 해외 부동산에 투자하기 위해 1인당 100만달러(한화 1달러 당 1000원 계산 시 10억) 송금이 허용되고 있으며, 배우자나 다른 가족 수만큼 증액이 허용되고 총 300만달러까지 송금이 가능하다. 해당 부동산 처분 시 한국으로의 환급이 원칙이지만, 다른 해외 부동산에 재투자를 할 수도 있다.

송금절차
한국에서의 송금을 위하여는 미국의 중개업소를 통해 가계약 혹은 계약후, 국내 외국환은행에 신고 필 하여야 한다. 해외 매물의 위치와 가격 등이 명시된 가 계약서를 은행에 제출하여야 하며, 은행의 승인이 떨어져야만 송금이 가능하다. 그리고 3개월 안에 부동산 매매 계약서 사본을 제출하여야 한다.

보유증명
한국에서는 탈세를 방지하기 위하여, 해외 부동산의 취득후 2년마다 계속 보유여부를 증명할 수 있는 서류 (소유권 관계 서류 등)를 제출하여야 하며, 취득부동산의 명의변경 및 처분 시 3개월 이내에 신고하여야 한다.

해외 부동산 취득 관련 신고수리 신청 시 제출 서류
해외 부동산을 취득하는데 필요한 한국에서의 서류는 다음과 같다.
· 거래 외국환 은행 지정 신청서
· 해외 부동산 취득신고(수리) 신청서
· 신고인 실명확인증표 사본
· 부동산 매매계약서 또는 분양 계약서 (가계약서도 무방)
· 부동산감정평가서 또는 매매가격, 분양가격을 확인할 수 있는 서류
· 신청인의 납세증명서 (조세체납여부, 확인목적)
· 주민등록등본 1부 (신고수리신청일로부터 3일이내 발급한 것으로 한함)
· 모기지 융자 관련 서류 (모기지 융자를 얻을 경우)

미국 부동산 모기지 (융자) 신청
미국 영주권자나 시민권자가 아니라도 외국인도 외국인 모기지를 받을 수 있다.
주재원의 경우 미국에 근무하면서 소셜 넘버 (일종의 주민 번호)를 받게 된다.
미국에 도착하자 곧 바로 크레딧 카드를 신청하여 크레딧 조회에 등록을 하고, 자동차, 가전제품, 가구 등을 크레딧으로 구입하여 크레딧 점수를 올리는 것이 좋다. 만약 크레딧 점수 없이 주택구입을 원하면, 전액 현금 혹은 상당한 다운페이가 요구되며, 일반 경우보다 높은 이자율이 적용된다.

모기지(융자) 신청 시 준비 서류에는 여권사본, VISA 사본, I-94 사본, 미국 내 은행 구좌 개설 및 다운페이 2개월 예치, 고용 확인서, 크레딧 리포트, 미국내 주소 등이 있다.

대리인 설정 (Power of Attorney)
미국에서 부동산 거래 시 본인이 한국에 있는 경우 대리인을 설정해 놓은 것이 바람직하다. 보통 변호사나 에이전트가 대리인이 되지만, 바이어가 정한 특정인이 될 수도 있다. 한국인 바이어가 미국 거주로 되어 있으면, 미국 현지 공증으로 간단히 할 수 있지만, 바이어가 한국 거주인 경우는 주한 미국 대사관의 확인이 필요할 수 있다.