주택시장이 바닥을 쳤다는 낙관론이 나오고 있는 올 하반기가 바이어들이 적극적으로 주택 구입할 적기라는 언론보도가 잇따르고 있다. 뉴욕 일원 주택판매율이 수개월 연속 상승하고 있고 주택가격 하락폭도 줄어 첫 내 집을 장만
하는 바이어나 이번 기회에 주택 업그레이드를 희망하는 주택소유주들이 주택 샤핑에 나서볼만 하게 됐다.
▲첫 주택구입자 내 집 마련하기
부동산 전문가들은 첫 내 집을 마련하는 바이어들에게 올 하반기가 두말할 나위 없이 최고의 주택 구입 기회라고 입을 모은다. 첫 주택구입자들의 경우 다운 페이먼트를 충분히 마련했다면 오는 11월30일 마감되는 연방정부의 8,000달러 세금 크레딧 혜택을 받기 위해 늦어도 10월내로 원하는 주택 구입을 추진해야 할
것이다.
첫 주택구입자들은 다운 페이먼트를 충분히 모으지 않았더라도 연방정부 산하 주택국(FHA; Federal Housing Agency)의 주택마련 보조 그램 FHA융자<본보 부동산면 9월19일자>를 이용, 최소 3.5% 다운 페이먼트로 내 집을 마련할 수 있다.
▲기존 주택소유주 내 집 업그레이드하기
그렇다면 주택시장 다운턴을 기회로 보다 넓고 나은 집으로 업그레이드하고 싶은 주택소유주들은 과연 어느 정도의 손해를 감수하고 현재 소유한 주택을 판매한 후 새 집을 구입해야 할까? 이런 상황에 처한 주택소유주들은 얼마만큼의 손해를 보며 주택을 판매해야 하나 또는 손해보고 집을 판 후 할인된 가격의 새 집을 구입하면 어느 정도의 이익을 볼 수 있을까 하는 손익 계산을 끊임없이 해볼 것이다.
전문가들은 이에 올 하반기가 첫 주택 구입자들뿐만 아니라 주택 불경기를 이용해 보다 비싼
주택으로 이사하려는 주택소유주들에게도 좋은 시기라고 조언한다.
왜냐하면 주택가격이 떨어졌다고 판매시기를 늦추면 오히려 집값이 그새 더 떨어질 수도 있고 반대로 새로 구입하려는 주택의 가격은 오를 수 있기 때문이다. 따라서 비슷한 시기에 주택을 팔고 구입할 수 있다면 손해를 보고 팔더라도 새 집 계약 시 할인된 비용으로 손익차를 줄일 수 있다.
물론 집값이 매년 큰 폭으로 상승했던 2001~2007년 뉴욕 일원에서 주택을 구입한 주택소유주들은 올 하반기 집을 팔 때 최소 5~10%, 많게는 25% 이상 손해를 보게 될 것이다. 그러나 현재 소유한 주택 보다 크고 업데이트된 주택을 20%에서 최고 35%까지 할인된 가격에 구입할 수 있다면 주택을 판매하며 보는 손해가 어느 정도 상쇄되거나 오히려 큰 이익을 볼 수 있다는 계산이 나온다.
예를 들어 주택경기가 좋았던 몇 년 전 40만 달러에 구입한 주택을 10% 손해를 보고 36만 달러에 판매한다면 4만 달러 이외에 주택을 구입할 당시 지불한 다운 페이먼트 20%(8만 달러)도 제대로 찾지 못하는 결과를 낳는다. 그러나 새로 구입하고 싶은 주택이 과거 70만 달러에 리스팅으로 나왔으나 경기 침체의 영향으로 최근 1년새 가격이 20%(14만 달러) 떨어져 56만 달러라면 오히려 2만 달러 정도 이익을 보며 주택을 업그레이드할 수 있는 셈이다.
나아가 뉴욕 일원에서 가격이 오르기 시작한 시점인 2001년께 주택을 구입했다면 오히려 큰 이익을 남기고 주택을 판매할 수 있을 것이다.
▲주택 업그레이드 시 유의사항
부동산 전문가들은 현재 부동산 시장에서 주택을 팔고 새 집을 구입하려는 셀러/바이어들이 주택 샤핑을 나서기 전 현재 소유한 주택을 판매해야하기 때문에 구입가격에서 얼마나 손해를 보고 팔아야 하는지 손익 계산을 철저히 하라고 조언한다. 셀러들은 부동산 중개인을 이용하거나 온라인 부동산 정보업체 질로우, 야후, 트룰리아, 스트릿이지, 프라퍼티샥 등을 통해 같은 지역의 비슷한 주택이 얼마에 매물로 나왔는지를 가장 먼저 따져봐야 한다.
주택시장 침체기를 이용해 보다 나은 집으로 업그레이드하고 싶지만 손해가 더 크다면 판매시기를 늦추는 편이 바람직하기 떄문이다.또 현재 소유한 주택을 판매하고 새 집을 구입할 때 투자한 후 여전히 지불해야하는 모기지 비
용이 비슷해야 한다. 즉 채무 대 자기 자본 비율(debt to equity ratio)이 전에 소유했던 주택과 큰 차이가 나지 말아야 한다는 설명이다. 이밖에 소유한 주택을 손해 보며 판매하고 업그레이드된 새 집을 구입, 이사하는 만큼 커뮤니티, 주거환경, 학군 등이 적어도 5년 이상 살 수 있는 집인가를 심도 있게 따져봐야 한다. 또 소유한 주택을 판매하고 새 집을 장만하기로 결정했다면 부동산 중개인을 이용하거나 온라인, 신문 리스팅 등을 통해 최고의 할인을 제안하는 주택을 찾기 위해 심혈을 기울여야 한다.
마지막으로 모기지 이자율이 향후 어떻게 변하고 있는가하는 추이를 살펴야 한다. 만일 모기지 이자율이 상승하고 있는 시점이라면 주택 판매 및 새 집 구입을 기다릴수록 이자율이 높아지기 때문이다. 반대로 이자율이 떨어지고 있다면 판매 및 구입 시기를 다소 늦춰도 약간의 이익을 볼 수 있다. 부동산 전문가들은 “현재 소유한 주택을 손해를 감수하며 판매한 후 새 집을 구입하는 것이 큰 결정이지만 거시경제 관점으로 경기가 살아나는 시점이기 때문에 향후 2~3년 후를 내다본다면 현명한 선택일 가능성이 크다”고 입을 모은다.
<김휘경 기자>
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