하나의 부동산에는 오우너로서의 소유권(리)와 임차인 tenant 로서의 점유권(리)가 있으며 점유권리 right to possession 이외에 제삼자가 가질 수 있는 권리는 지역권 easement, 면허권 license와 채취권 profit이 있다고 했다. 이러한 권리 right들은 점유할 권리가 아니고 단지 약속 규정대로 사용할 권리 right to use of land 만 있는 것이다.

Easement 지역권은 앞집의 드라이브웨이를 통해야만 뒤쪽에 위치한 내집으로 들어간다든지 나란히 있는 두 집이 한 드라이브웨이를 사용한다든지, 지정된 야산에서 사냥할 권리 등을 뜻하며 대개 임대같이 일정기간이 아닌 indefinite한 기간 지속된다.

landlord-tenant가 아닌, grantor-grantee로 불리운다. 지역권 easement section에서 형성과 종류등 자세히 설명하겠다.

License는 면허권을 말하며 우유배달부가 무단침입자 trespasser가 되지 않고 내집 드라이브웨이를 통해 현관까지 온다든지하는 경우이며 항상 취소할 수 있으며 licensor와 licensee로 불리운다.

Profit은 채취권을 말하며 모래와 자갈 등을 프로퍼티로부터 채취 extract하거나 사과나 딸기를 딸 수 있는 pick 권리를 뜻하며 계약규정범위를 어겼을 때 overuse, 권리자체가 종료될 수 있다.

다시 임차 lease로부터 나오는 점유권리 right to possession으로 돌아가서 tenancy at will과 holdover tenancy등을 살펴보자.

tenancy at will은 landlord 나 tenant나 임의로 at will 아무 때나, no stated duration 정해진 기간 없이 종료 시킬 수 있다고 했다. 만일 임대 구절 중에 landlord 혼자만 또는 tenant 혼자만 임대를 종료시킬 수 있는 권리가 있을 때는 tenancy at will이 성립안 될 수도 있다. 종료시킬 수 있는 힘 power of termination이 반드시 landlord, tenant 두 사람에게 다 있어야 한다.

지난주에 예를 들은 invalid 효력 발생되지 않는 잘못된 계약 하에 입주했을 때 landlord나 tenant나 양쪽이 모두 아무 때나 종료시킬 수 있는 tenancy at will이 되지만 tenant가 지불한 렌트를 landlord가 받음으로서 점유 권리의 형태는 periodic tenancy로 변형되며 한달기간을 커버하는 렌트이면 이제부터는 아무때가 아니고 반드시 30 day notice를 주어야만 한다.

Holdover tenancy의 경우는 tenant가 입주 시 정당하게 점유권을 받았는데 rightfully in possession, 점유기간이 종료된 후에 부정당하게 점유하고 있는 것 wrongfully remain in possession을 뜻하며 tenancy at sufferance라고도 칭한다.

다운타운에서 쟈버 비즈네스를 하는 W는 3년 동안의 리스가 지난 2008년 8월 31일로 끝났는데 만기되기전 landlord와 재계약을 하지 않고 들은풍월로서 임대 종료된 후에는 자동 month by month로 되는 줄 알고 이런 불경기를 조금 지난 후에 결정을 할 생각이었다. W는 점유권을 받을 당시 적법하고 정당하게 들어왔기에 무단침입자 trespasser는 아니지만 landlord의 승인이 없이 그냥 있는 상태가 되니 tenant 라고도 분류될 수 없는 아주 묘한 peculiar 위치가 되는 것이다. 이런 위치는 landlord가 W를 퇴거 시키든지 또는 길게는 일년까지 holdover 시킬 수 있다.

이 holdover doctrine은 common law에서는 예외가 없고 modern law에서는 tenant에게 관대하게 변해왔지만 재판관할 구역, 렌트 피어리드등 여러가지 조건에 따라 내용이 달라질 수 있다.

위 W의 경우 holdover period의 rent는 200% of 그때의 rent $13,000/mo로 되어 있었는데 landlord 관리회사에서 그냥 지나치고 있어, 똑같은 렌트로 일 년만 뒤늦게 계약하게 한 점이 생각난다.

Holdover 기간 동안의 조건은 따로 변경되지 않는 한 본래 리스의 조건과 똑 같지만 대부분의 리스는 holdover period라는 section밑에 렌트등 (예’200% of rent’ at then) 여러 조건들이 나열되있다.

지난 몇 회 tenancy에 관한 설명들이 골자요점만 적은 것이며 조그마한 상황 상황에 따라 큰 변화가 생길 수 있으니 사업체 임대계약 시에는 반드시 전문변호사의 도움을 받아야 한다.


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888