질문: 저는 작년에 은퇴를 한 후 그 동안 모았던 재산을 모두 투자하여 fourplex apartment를 구입했습니다. Apartment나 관리하여 rent비를 받아 여생을 좀 여유있게 살아보려고 계획했는데 최근 들어 고민거리가 생겼습니다. 세들어 사는 tenant중 한 명이 너무나 속을 썩이고 있습니다. Rent세를 제때 안내는 것은 물론이고, 집안에서 애완동물을 키울 뿐 아니라, 밤에 너무 시끄럽게 음악을 틀어놓아서 바로 옆집 다른 tenant로부터 하루가 멀다 하고 불평을 받는 상황입니다. 어찌해야 할까요? 참고로 처음 세를 줄 때 분명히 애완동물은 키울 수 없다고 주의를 주었고, rent 계약기간은 일년이고 현재 약 6개월 정도가 남아 있습니다.

답변: 최근 집값의 오름세가 한풀 꺾이면서, apartment rent 비가 상승세를 보이고 있다는 소식을 말을 듣습니다. 이에 따라 duplex 나 fourplex 와 같은 소규모 rental property가 투자자 들에게 각광을 받고 있습니다. 마음이 잘 맞는 tenant를 만나는 것도 큰 복인 듯 합니다. 서로 잘 맞지 않아 사사건건 문제가 생기는 tenant를 상대하는 일은 무척이나 피곤한 일입니다. 따라서 tenant를 선택할 때는 반드시 tenant의 credit check는 물론이고, 이전에 그 tenant 가 세들어 살았던 집주인에게 연락을 취하여 그 tenant 가 어떤 사람이었는지를 사전에 점검해보는 일이 중요하다 하겠습니다. 이런 과정을 거쳤음에도 문제가 생겼다면 법의 힘을 빌어 해결하는 수밖에 없습니다.

현재의 tenant는 크게 세 가지의 문제가 있군요. 첫째 rent를 늦게 내는 문제입니다. 만약 tenant가 rent를 늦게 내면 집주인 (landlord)은 바로 tenant를 퇴거시키는 절차에 돌입할 수 있습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 3-day notice를 보내는 것입니다. 만약 이것을 받고 3일이 내에 밀린 rent를 내는 경우라면 tenant를 쫓아낼 수 없습니다. 또한 3일 이내에 자발적으로 나가는 경우라면 일단 다행이지만, 이 경우에도 밀린 rent를 내지 않고 나간 경우에는 또다시 small claims court에 밀린 rent를 청구하는 소송을 제기해야 합니다. 그러나 만약 3일 이내에 밀린 rent를 내지 못하면 바로 퇴거소송 (unlawful detainer lawsuit)에 들어갈 수 있습니다.

주의하셔야 할 점은 tenant가 rent를 안 낸다고 해서 힘을 동원해서 끌어내거나 물을 끊거나 해서는 절대 안된다는 점입니다. 반드시 지금 설명드린대로 3일간의 notice를 준 후에 소송절차를 밟아야 합니다.

퇴거소송을 법원에 제기하고 그 서류를 tenant에게 전달(service) 함으로서 비로소 퇴거소송이 시작됩니다. 소장을 전달 받은 tenant는 5일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 하며 만약 그 기한을 넘기면 소송을 포기하는 것으로 간주됩니다. 퇴거소송은 보통 아무리 짧아야 6개월에서 1년 이상 걸리는 일반 소송과는 달리 비교적 단 기간 내에 소송이 개시되고 결과가 나온다는 장점이 있습니다.
대개의 경우 rent 가 밀린 tenant는 법원에 답변서를 제출하여 집주인의 퇴거소송제기가 부당하다고 항변할 근거가 빈약하겠지만, 때에 따라서는 집세를 못낸 tenant도 법원에 항변할 거리가 있는 상황도 있을 수 있습니다. 예를 들어 apartment의 관리상태 등이 너무 형편없어서 도저히 사람이 살 지경이 안되어서 rent를 안 내었다던가, 집주인의 3day notice 절차에 문제가 있었다던지 항변을 제기할 수 있습니다. 이 경우 대개 20 일 이내에 소송 날짜가 잡히는 것이 일반적입니다.

현재 tenant의 두 번째 문제는 허가없이 애완동물을 키운다는 점 입니다. 위험하지 않는 이상 원칙적으로 집안에서 애완동물은 키우지 못하게 하는 강제규정은 없습니다. 그러나 rental agreement 상에 명시적으로 애완동물은 키우지 못하게 하는 규정이 있었던 경우는, 함부로 애완동물을 키울 수 없습니다.

그런데 현재의 상황에서는 과연 rental agreement 상에 명시적으로 애완동물은 키우지 못하게 하는 규정이 있었는지, 아니면 rental agreement 상에는 그런 규정이 없으나 집주인이 구두로 단순히 통보를 했는지가 문제가 됩니다. 대부분의 rental agreement 는 그 내용을 수정할시 서면으로 하도록 규정하고 있으므로 만약 rental agreement 상에는 그런 규정이 없이 구두로만 통보했다면 애완동물을 문제 삼기는 어렵다고 할 수 있습니다. 만약 rental agreement에 명시적으로 애완동물을 금지하고 있다면 마찬가지로 3-day notice를 주고 시정되지 않을시 퇴거소송을 개시할 수 있습니다.

세번째 문제는 야간에 소음을 야기한다는 점입니다. Apartment에 사는 사람이라도 어느 정도 소음을 낼 수는 있고, 집주인도 참을 만한 정도의 소음을 갖고는 문제를 삼을 수 없습니다. 그러나 정도가 도를 넘게 되면 집주인은 tenant를 퇴거시킬 수 있고, 때로는 퇴거시키는 것이 선택이 아닌 반드시 해야 할 의무사항이 되어 버리기도 합니다.

집주인은 tenant에게 rent해주는 apartment가 사람이 살만한 공간으로서 적합한 기준을 갖추었는지 항상 살필 의무가 있습니다. 만약 여러 가구 중 한 가구에서의 소음이 지나치게 심하면 집주인은 그 문제를 개입해서 해결해 주어야 하며, 만약 해결을 못하면 소음으로 고통을 받는 tenant에게 apartment가 사람이 살만한 공간을 제공해줄 의무를 위반한 것이 되어버릴 수 있습니다. 즉 이때는 다른 피해자를 위해서라도 소음 야기자를 쫓아낼 의무가 생기는 것입니다. 이 경우에도 마찬가지로 3일의 경고를 준 후에도 시정이 안될 때는, 퇴거소송을 개시 할 수 있습니다.

퇴거소송 결과 tenant가 지게 되면 법원은 writ of possession 이라는 퇴거영장을 발부하게 되며 이를 받은 tenant는 5일 이내에 떠나야 하며, 그 명령을 어길 시에는 sheriff 입회 하에 강제로 퇴거시키는 절차를 거치게 됩니다.