쟌 리(Residential Home Funding 부사장)

집을 장만하거나 재융자의 모기지론을 얻기 위해 여기저기 본격적으로 정보를 구하다 보면, 수많은 융자 관련 종사자 또는 기관들의 광고를 접하게 된다. 먼저, 렌더(Lender)는 돈을 직접 빌려주는 회사이고, 브로커(Broker)는 돈을 필요로 하는 사람(Borrower)과 렌더를 연결해 주는 회사를 말한다. 집을 사고파는 과정에서 집주인과 구매자의 중간에서 이를 알선하는 사람을 브로커(중개인)라고 하는 것과 같은 개념이다.

렌더나 브로커 모두 해당 주의 법에 따라 라이선스를 취득해야 사업을 영위할 수 있고, 그 라이선스를 가진 기관이 융자 전문인(Loan Officer)을 고용하여 고객과의 업무를 추진한다. 온라인 모기지 업체로 유명한 E-loan.com 은 렌더인 반면, Lendingtree.com은 그런 렌더들을 경쟁시켜 가장 좋은 조건의 렌더를 찾아주는 브로커이다.융자를 얻기 위해 렌더를 선택하면 수수료가 상대적으로 낮을 것으로 예상하여 은행과의 거래만을 선호하는 고객들이 있다. 반면, 융자 신청인의 예외의 상황으로 인해 은행보다는 적합한 은행 상품을 찾아주었으면 하는 기대로 브로커를 원하는 고객들도 있다. 채무자의 입장에서 어
느 선택이 맞는지의 여부는 상황에 따라 다르기 때문에 각각의 장단점을 고려하여 선택해야 한다.

먼저 은행은 자체적으로 돈을 조달해서 자기 돈을 빌려주고, 융자여부를 승인하고 모기지를 인수하는 작업을 하게 된다. 최종 승인을 내고 모기지를 인수하는 것을 Underwriting이라 하고, 이런 심사 역할을 수행하는 은행 직원을 Underwriter라고 한다. 이 작업이 끝나면 론은 클로징이 되고 돈이 융자 신청인에게 주어진다. 따라서 은행에 가서 상담을 하게 되면 일의 처리 속도가 신속하고 정확하다. 같은 사무 공간 내에 Underwriter가 있기 때문에 처음 상담시의 내용과 후의 클로징시의 내용이 많이 달라질 가능성이 적다. 물론, Underwriter가 같은 사무실에 상주해 있지 않는 경우도 있을 수 있고, 융자 신청인의 독특한 상황들로 인해 처음 상담 때와 달리 예상 못했던 서류들의 요구가 있을 수 있다.

융자란 은행마다 기본적 가이드라인이 있긴 하지만, 사람들의 상황이 모두 개인적이고 판이하므로 예외의 요구들이 경우에 따라 발생하기 때문이다. 결국, 단 돈 100-200달러도 쉽게 빌려주기 어려운 금액인데 수십만, 수백만 달러의 거래를 하면서 얼굴도 모르는 사람에게 제출된 서류만으로 대충 융자 승인을 해준다는 것은 결코 용이한 일이 아닐 것이다. 그리고 은행(렌더)에서 파는 모기지 상품은 해당 은행 상품만 취급하기 때문에 상품이 다양하지 않고, 특정 조건에 있는 고객을 만족시키지 못하는 경우가 많다. 따라서 융자 신청인에게 맞는 상품을 찾기 위해 이 은행, 저 은행을 수소문해야 되는 불편이 있다.

반면 브로커는 몇몇 은행과의 계약을 통해 그들의 모기지 상품을 대신 팔아주기로 하고, 돈을 필요로 하는 사람들에게 가장 잘 맞는 상품을 찾아 은행과 짝을 지어 주는 역할을 한다. 그러나 브로커는 자체적인 모기지에 대한 Underwriting 책임과 기능이 없다. 따라서 다양한 상품의 비교가 가능해 좋은 조건의 상품을 얻을 가능성이 있는 반면, 렌더와 직접 거래하는 경우에 비
해 상대적으로 시간이 더 걸리고, 처음과 끝이 달라질 가능성이 높다. 고객들이 처음 Good Faith Estimate (클로징 견적서)에 비해 이자율이나 비용의 차이가 많이 난다고 불평하는 경우들이 바로 이런 이유 때문이다.

저자가 몸을 담고 있는 Residential Home Funding은 U.S. Bank의 산하 기관으로서 주택 및 상용 융자를 전문적으로 다루고 있는 혼합형 렌더이다. 따라서 모기지 랜딩 이외의 다른 금융 업무는 전혀 관여하지 않는다. 미국에는 일반 은행 외에도 이런 모기지 전문 은행들이 많이 있다. 이런 모기지 전문 은행들 중에는 자체 자금으로 융자를 하는 렌더 역할을 하면서, 아울러 다른 큰 은행들의 상품도 함께 파는 혼합형 렌더도 있다.다만, 일반 브로커는 단순히 고객과 상품을 서로 소개만 시켜주고 승인 및 Underwriting(심사) 기능이 없는데 비해, 이런 혼합형 렌더는 자사 상품과 타사 상품을 함께 승인하고
Underwriting할 수 있는 권한과 전문인력을 보유하고 있다. 따라서 이같은 혼합형 렌더를 찾게 되면, 자사 상품도 권할 뿐만 아니라 고객의 조건에 맞는 타사 상품도 찾아 줄 수 있어, 일반 은행에 비해서는 상품 선택의 폭이 넓어지는 장점이 있다.