신현근(Simon S. Capital 대표)

융자기관이 융자 신청인의 소득이 많고 적음에 에 따라 모기지의 승인 여부를 결정하는 것이 일반적이므로 신청인이 샐러리 소득(Salary Income) 이외에도 간과하기 쉬운 여러 가지 소득을 점검하여 신청서에 바르게 포함시키는 것이 매우 중요하다.

융자기관은 보통 모기지 신청일 이전 24개월 동안의 직장과 소득에 대한 검토를 통하여 그 소득이 향후에도 지속될 것인가를 확인한다. 소득을 받아온 기록이 24개월에 못 미치는 경우에도 그 소득이안정적이고, 예측가능하며, 향후에도 지속될 것으로 인정되는 경우에는 예외적인 취급받을 수도 있다. 융자기관은 향후 3년 동안 계속 그 소득을 받을 수 있는지를 심사 기준으로 삼는다.
일반적으로는 차입인이 24개월 이상 지속적으로 여러 고용인으로부터 풀타임이나 파트타임으로 일하여 소득을 얻은 경우에 차입인의 현재의 소득(Current Income)을 기준소득(Qualifying Income)으로 인정한다.

소득의 안정성이 일반 취업 소득에 비하여 부족한 자영업자의 소득, 커미션 소득, 큰 금액의 시간외 수당이나 상여금 등에 대하여는 이러한 소득이 지속될 수 있는지에 대하여 세심하게 검토한다. 여기에서는 일반적인 셀러리 소득 이외의 소득이 어떤 경우에, 어떤 범위에서 기준 소득으로 인정받을 수 있는지를 알아본다.

1. 자영업자 소득: 융자 기관은 일반적으로 자영업자의 소득이 안정적이며 2년 이상 계속된 경우가 아니면 기준 소득의 일부로 인정하지 않는다. 융자 기관에서는 보통 그 사업체에25% 이상의 지분을 가지고 있는 개인의 소득을 자영업자 소득으로 취급한다. 융자 기관은 차입인의 소득의 안정성을 먼저 심사하며 이와 함께 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무적 건전성, 모기지 상환에 충분한 수익의 계속적인창출 능력 등을 면밀히 검토함으로써 증가되는 위험에 대처하려고 노력한다. 이를 위하여 지난 2년분의 차입인의 개인연방 소득세 보고서, 지난 2년분의 사업체 소득세 보고서와 손익 계산서를 제출하도록 요구하는 것이 보통이다.

2. 커미션 소득: 보통은 지난 2년간의 평균 커미션을 소득으로 인정한다. 소득 기간이 12개월 이상 24개월 미만인 경우에도 다른 긍정적인 보상 조건이 있는 경우에는 그 소득을 예외적으로 인정받을 수도 있다. 커미션 소득이 얼마로 결정되는지가 중요한 경우에는 세금 보고서를 통하여 커미션 소득이 안정적이며 계속 증가하고 있음을 보여주는 것이 좋다. 즉 평균 커미션 소득을사용할 경우에 기준 비율에비추어 소득이 약간 부족한 상황에서는 커미션 소득이 수년간 안정적인 증가 추세임을 입증함으로써 가장 최근 연도의 소득을 융자 기관이사용하도록 설득할 수도 있을 것이다. 커미션소득이 차입인 소득의 25% 이상을 차지하는 경우에는 지난 2년간의 연방 개인 세금 보고서, 현재의 고용과 연중 소득확인을 거쳐야 한다.

3. 시간외 수당이나 상여금: 2년 이상 지속적으로 시간외 수당이나 상여금을 받아온 것을 입증할 수 있다면 지난 2년간의 평균 금액을 기준소득의 일부로 사용할 수 있다. 그러나 이러한 소득이 일정한 수준을 유지하거나 증가하는 추세를 보여주어야만 소득으로 인정받을 수 있다. 그러므로 이러한 소득이 감소 추세를 보일 때에는 안정적인 소득으로 인정받지 못한다.

4. 파트타임, 부업, 복수 직장 소득: 임시직, 부업이나 복수 직장을 가진 차입인이 지난 2년간 계속해서 이에 종사하고 앞으로도 계속될 가능성이 큰 경우에는 여기에서 받은 소득을 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것이다.

5. 계절적 직장 소득: 계절적인 파트타임이나 부업 소득도 차입인이 같은 직장이나 같은 종류의 계절적인 일에 지난 2년 동안 종사했고 고용주가 다음 계절에도 재고용될 수 있을 것이라고 확인하면 이를 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것이다.

6. 임대 소득: 그 소득이 지속적인 것임을 입증할 수 있는 경우에는 투자용 단독 주택이나 2~4세대 주택의 임대 소득을 기준 소득의 일부로 인정받을 수 있다.이 경우에 차입인은 임대 계약서를 제출하여야 한다. 보통 임대료의75% 만이 소득으로 인정된다. 임대료의 25%는 보통 공실율과 관리비를 감안하여 차감하는 것이다.

7. 배당금, 이자 소득: 배당금이나 이자 소득을 지난 2년간 받았으며, 향후3년 이상 수령할 것으로 인정되는 경우에는 이를 기준 소득의 일부로 사용할 수 있다.다만 다운페이먼트나 클로징 비용 등으로 사용될 금액에 대한 배당금이나 이자는 지난 2년분의 평균 소득 금액에서 공제하여야 한다.

8. 면세 소득: 차입인이 받는 사회 보장 혜택, 신탁 수익, 웰 페어 혜택, 비과세 공채, 재향 군인 혜택, 자녀 양육비, 공적 보조금, 푸드 스탬프 등의 비과세 소득이 지속적인 것으로 인정되는 경우에는 그 소득 금액의125%를 기준 소득의 일부로 인정받을 수 있다.

9. 노 인컴 체크: 위에 열거한 여러 가지 소득원 이외에도 다양한 종류의 소득원이 있으나 이를 모두 설명할 수는 없다. 그러나 신청인이 자영업자이거나 개인의 재무 상황이 다양한 소득원 때문에 복잡하여 이를 서면화 하는 데 어려움이 있는 경우에는 소득을 확인하지 않는 노 인컴 체크 프로그램을 이용하는 것이 도움이 될 수도 있다. 그러나 이러한 소득을 확인하지 않는 프로그램이 소득을 확인하는 프로그램에 비하여 높은 이자율이나 많은 다운페이먼트 등을 요구하는 것이 일반적임을 이해하여야 한다. 그러므로 이러한 불이익을 피하기 위해서는 차입인이 자기의 소득원에 대한 자료를 충분히 갖추는 것이 매우 중요하다.