뉴욕시와 롱아일랜드, 북부 뉴저지 등 한인들이 많이 거주하는 지역에서 압류주택(Foreclosured homes) 수가 크게 증가하면서 첫 내 집을 마련하려는 바이어와 부동산 투자자들에게 매력적인 구매기회가 되고 있다는 내용의 기사(본보 C(부동산)섹션 1면 8월8일자)를 다룬 적이 있다.

압류주택에 대한 관심이 늘면서 바이어 수가 증가한데다 메트로폴리탄 뉴욕 지역의 올 3분기 주택경기가 밝다는 전망이 잇따라 나오면서 경매를 통해 압류주택을 구입할 관심이 있다면 하루라도 빨리 행동을 취해야 할 것으로 보인다.
경매에서 헐값세일(distressed Sale)로 나온 주택을 구입하려는 한인들은 미리 경매 과정이나 압류주택 구입 후 처리해야하는 사항을 숙지해야 한다. 압류주택 구매에 따른 리스크에 대해 아무런 조사도 하지 않은 채 무조건 싸다고 압류주택을 구입하면 추후 갖가지 문제가 따를 수 있기 때문이다.그렇다면 현재 압류주택 동향 및 경매에서 유의해야 할 점, 압류주택 구입 후 처리해야하는 사항 등을 알아보도록 하겠다.

▲압류주택 동향

지난 13일 압류주택 현황을 발표하는 리얼티트랙닷컴(RealtyTrac)의 보고서에 다르면 지난 7월 주택압류가 6월에 비해 7%, 예년 동기간에 비해 32% 늘었다. 이는 355가구 가운데 한 가구에 해당하는 꼴로 그만큼 경매에 부쳐지거나 은행 소유로 들어가는 주택이 증가했다는 것이다.또 지난주말 발표된 기존주택판매 지수에 따르면 주택판매율은 호조를 보였으나 지난 7월 판매분의 약 1/3이 주택압류 물량에 해당할 정도로 압류주택 구입율이 늘었다.

▲경매에서 유의해야 할 점

압류주택은 재산세, 관리비 등을 피하기 위해 하루라도 빨리 거래가 성사되기 바라는 은행 측(트러스티 경매의 경우)이 최하 가격을 제시해 최고 50%까지 저렴하기 때문에 그만큼 바이어들의 관심과 경쟁도 크다. 하지만 주택의 내부 상태나 기타 문제점을 모른채 경매물을 구입했다가 공사에 소요되는 비용이 클 수도 있고 심지어 해당 주택의 거주자에 대한 퇴거조치도 구매자가 할 수도 있다는 부담도 있기 때문에 경매물에 대해 치밀한 사전 조사가 필요하다.
따라서 압류주택을 주입하기 전 주택감정을 통해 경매물의 가치를 꼼꼼히 따져보고 공공 정보에 해당하는 주택 명의(title) 및 IRS 재산세의 연체(liens) 여부 등을 카운티 기록 사무실(county’s recorder’s office)에서 점검하자.

공공 경매의 경우에는 토건업자와 현장을 방문해 주택 수리에 소요될 비용을 미리 알고 이를 오퍼가격에 포함시켜야 한다. 괜히 싼 가격에 압류주택을 구입했다고 좋아하다 추후 공사, 수리비가 만만치 않다면 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 트러스티 경매처럼 오픈하우스가 없어 경매물의 내부를 직접 볼 수 없다면 건물 외관을 보는 것도 내충 내부를 짐작하는 데 도움이 될 수 있다. 이밖에 처음 주택 경매에 참가하는 한인들은 경매과정에 익숙치않아 당황하는 상황이 발생할 것이다. 수십명에서 수천명이 참가할 수도 있는 주택 경매에서 다른 참가자들이 경매가격을 소리치고 휘파람을 불고 손짓을 하는 장면을 목격하게 되면 당황하는 것은 당연하다. 따라서 압류주택을 구입하겠다고 마음을 정했으면 프라퍼티샥닷컴(www.propertyshark.com), 뉴욕 포클로져 닷컴(www.nyforeclosures.com), 포클로져 리스팅스 닷컴(www.foreclosurelistings.com) 등 웹사이트를 통해 뉴욕시, 웨스트체스터, 롱아이랜드 낫소, 서폭 카운티 등 원하는 지역의 압류주택 리스팅을 얻어 경매가 진행되는 카운티 법원에 참가해 경매과정을 관찰하는 것도 좋은 방법이다.

선호하는 지역에서부터 학군, 주택형태, 가격대 등을 모두 정했다면 원하는 경매물이 나왔을 때 반드시 5,000달러 정도(주택 규모 및 가격에 따라 수표 가격이 다를 수 있음)의 지불보증수표(certified check)를 지참해야 한다.경매 과정에서는 우선 타이밍이 중요하다. 무조건 값을 부르지 말고 입찰 경쟁이 수그러질 때쯤 원하는 가격을 부르자. 괜히 입찰 경쟁에 끼어들어 가격을 올릴 필요가 없기 때문이다. 또 전문가들은 옷차림새를 말끔히 하고 은행 직원인 것처럼 보이는 것도 도움이 된다고 조언한다. 왜냐하면 기타 경매 참가자들이 압류주택 경매를 전문으로 하는 은행가로 오해, 입찰에 덜 덤벼들 수 있기 때문이다.

이밖에 원하는 압류주택의 수를 한 개 이상으로 정하는 것이 좋고 이를 리스팅으로 만들어 세부 사항 및 주택 사진을 지참해야 많은 경매물 가운데 혼동하는 상황이 발생하지 않을 것이다.또 입찰 가격 역시 사전 조사를 통해 적정한 수준에서 정해야 압류주택을 구입할 수 있는 가능성도 늘어난다. 같은 지역에서 다른 경매물이 얼마에 팔렸는지를 알아보면 입찰 가격 가이드라인을 얻을 수 있을 것이다. 나아가 트러스티 경매의 경우 낙찰되면 현장에서 전액을 지불할 수 있으므로 전재산을 지불보증수표로 준비해야할 수도 있으며 추후 구입을 취소할 때 기간이나 에스크로 기간이 10~15일로 짧을 수 있기 때문에 관련법규를 정확히 숙지해야 한다.

잘 찾으면 진흙 속에 진주를 손에 넣을 수 있다는 압류주택 경매를 잘 이용해 싼 가격에 내 집을 장만해보자. 철저한 사전 조사 및 경매과정 관찰을 통해 경매를 내 집 마련 및 재테크 수단으로 활용할 수 있을 것이다. <김휘경 기자>