쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

고객 한 분이 클로징 비용에 대한 문의를 해왔다. 이미 주택 융자를 갖고 계신 분으로 재융자와 관련된 상담이었다. 문의의 요점은 단돈 500달러로 모기지 클로징이 가능하냐는 확인 전화였다. 모기지 담당자 라디오 방송을 통해 ‘500달러 클로징’이 현실로 가능하다는 것이었다.한동안 No Closing Cost라는 어느 은행 광고가 유행한 적도 있다. 미국인들이 흔히 쓰는 표
현 중 There is no such a thing as FREE LUNCH!라는 말이 있다. 표현 그대로 공짜가 없는 세상이다. 은행에서 융자 한 건을 진행하기 위해서는 일단 어느 일반 회사와 매한가지로 사람들의 인건비가 우선 계산되어야 한다.
융자 전문인의 커미션, 처음부터 끝까지 융자 진행을 담당하는 프로세서, 서류 심사와 승인을 결정하는 심사위원(Underwriter), 최종 마무리 작업을 관할하는 클로저(loan closer)등 여러 직원들의 업무가 요구된다. 뿐만 아니라, 백과사전 두께의 융자 서류 인쇄와 우송비용도 가산된다.

융자 신청 시 클로징 관련 제반 비용이 나와 있는 Good Faith Estimate(GFE)라는 견적서를 보게 되면 항목별 지출 내용을 쉽게 접할 수 있다. 여러 항목들 가운데 주택 융자 시 가장 큰 비중을 차지하는 아이템이 곧 등기 보험(Title Insurance)이다. 이 보험은 서류 위조, 세금 체납 등 부동산 거래가 종료되기 전에 미처 발견하지 못했던 문제가 클로징 이후에 나타남으로써 문
제가 발생할 경우 이에 따른 소유권자 또는 채권자(은행)의 재산상의 피해를 보상해 주는 보험을 말한다. 융자 시 가장 많은 비용이 소요됨에도 불구하고, 정확한 이해 부족으로 오해의 소지가 다분한 Title Insurance에 대한 설명을 먼저 하겠다.

최초 토지 소유자가 빌더에게 토지를 팔고, 빌더는 이 땅을 쪼개서 집을 지은 후 개인들에게 팔며, 개인들은 각자 또 다른 개인들에게 집을 팔게 된다. 이처럼 소유권이 하나의 연결고리가 되어 계속 넘어가게 되는데, 이 과정에서 미처 발견하지 못한 문제점이 흔하지는 않지만 클로징 이후 나타나는 경우가 있다. 원래 주인 모르게 타인이 명의를 도용한다든지, 서류를 위조하여 소유권을 팔아넘기게 되는 경우가 이에 해당 한다. 아무리 변호사를 동원해서 소유권에 하자가 있는지를 사전에 조사를 하도록 되어 있지만, 어디까지나 서류에 근거하여 조사를 하는 것이니만큼 그 당시에 서류상 하자가 없다면 이런 문제를 미리 발견하기란 불가능 한 것이다.

결국 클로징을 다 마친 후 새로 구입한 집에서 행복하게 살고 있는데, 누군가
불쑥 나타나서 소유권 이전 단계에서 문제가 있었다며 문제를 제기하고 이미 소유하고 있는 부동산에 대해 갑자기 담보권(Lien)을 설정함으로써 재산상의 불이익을 가져다 줄 수 있다. 이런 일이 벌어질 경우에 대비하여 소유권자의 손해를 보존해 주는 보험이 바로 Title Insurance이다. 주택 구입 시
모기지 융자 없이 전액 현금으로 매입된 경우라면 등기 보험의 가입 여부는 매입자의 선택이 될 수 있다. 하지만 단 1만달러라도 은행으로부터 모기지 융자를 받으려 한다면 보험 가입은 필수 조건이다. 왜냐하면 부동산 권리상의 하자로 인해 피해가 발생한다면, 이는 비단 주택 소유자뿐만 아니라 융자 금액만큼의 권리 지분을 갖고 있는 은행에도 그 피해가 미치기 때문이다. 그래서 모
기지 융자를 얻게 되면 은행은 반드시 자신들의 융자 금액을 보상받을 수 있는 한도만큼 보험 가입을 하도록 강제로 규정하고 있다.

Title Insurance외 등기 기록 확인(Title Search), 등기 등록(Title Recording), 주택 감정 등의 비용들을 일컬어 제3자 비용(Third Party Fees)이라 부른다. 뿐만 아니라, 앞서 언급한 은행에서 부과하는 Application 또는 Processing명목의 수수료가 당연히 있을 것이다. 이외에도 클로징 날짜에 따라 금액이 달라질 수 있는 모기지 이자 선납(Prepaid Interest) 비용과 재산세(Property Tax) 및 주택 보험료가 포함된 에스크로우 비용이 있을 것이다. 이같은 모든 지출 내용을 단 500달러로 대치할 수 있다는 제안은 왠지 상식적이지 못한 유혹으로 밖에 안 들린다.

그러나 유일하게 클로징 비용을 파격적으로 낮출 수 있는 방법이 있기는 하다. 흔히 낮은 이자를 사기위해 현찰(포인트)을 지불하는 겪이다. 즉, 역으로 은행으로부터 높은 이자를 받는 대신 현찰을 돌려받는 것이다. 따라서 돌려받는 현찰을 클로징 비용으로 대신 쓰는 것이다. 숫자로 쉽게 설명하자면, 현재 6.375%의 주택융자를 갖고 있는 손님이 기존 40만달러 론을 30년 고정
에 포인트 없이 5.25%로 재융자를 받으면서 8,000 달러의 클로징 비용이 든다고 가정하자. 똑같은 손님이 6.25%의 높은 이자로 재융자를 얻으면서 500달러의 클로징 비용으로 만족할 것인가? 겉으로 나타나는 숫자 자체로도 만족을 못하겠지만, 계산상으로도 6.25%의 500달러 클로징은 큰 매력이 없는 장사다. 왜냐하면 재융자를 하는 손님들의 거주 기간이 평균 3년 이상인데, 이 손님의 경우 500달러 클로징을 선택한다면 정확히 2년5개월이 지나는 시점부터는 재융
자의 시도가 ‘득’이 아니라 ‘실’이 되기 때문이다.

만사에 그렇지만, 특히 융자에 있어서 There is no such a thing as FREE LUNCH! 너무 공짜만을 바라기에 앞서 정확한 계산을 기준으로 참 된 ‘득’과 ‘실’을 점검하는 인내와 지혜가 요구된다.