곽동현 M&T Bank Sr.Loan Officer

미국에서 살면서 아메리카 드림이라면 내 집 마련이 최우선일 것이다 세계 어느 지역이나 그런 것처럼 항상 돈이 돈을 만들어준다. 한인들이 다수 거주하는 뉴욕과 뉴저지야 말로 세계 경제의 중심지이고 이곳에 주택을 장만한다는 것은 그만큼 자부심도 있고 또한 부를 축적할 수 있는 첩경이다.

지난번 15만달러로 80만달러 만들기라는 이야기가 나간 이후로 많은 분들이 어떻게 하면 주택융자를 받을 수 있을지 물어 왔었다. 이번에는 약속한대로 현재 주택이나 건물을 갖고 있는 소유주가 어떻게 자산을 두 배로 불릴 수 있는지 또한 어떻게 100만달러이상 재테크를 할 수 있을지 알아본다.

얼마 전 고객의 경우이다. 가족이 전체 델리를 하는 이 고객은 10여년 전, 델리 하던 가게 주인이 델리가 있던 주상 복합 건물(Mixed Used)을 갑자기 매물로 내놓아서 그것을 싸게 구입했고 지금은 모기지가 한 10만달러 정도 남아있고 15년 모기지를 얻어 놓아서 이제 한 5년정도 남아 있는 상황이다. 그리고 지금은 델리를 하고 계신 부모님과 같이 살고 있는데 이제 부모님을 떠나 델리도 하나 갖고 싶고 주택도 하나 장만하길 원했다. 이 고객이 선택한 방법은 지금 갖고 있는 주상 복합 건물을 팔고 그 자금으로 비즈니스도 하고 주택을 장만할 계획이라고 했다. 물론 지금 시세로 90~100만달러 정도 하니 이것만 팔면 쉽게 주택을 구입하고 델리도 하나 열수 있을 것이다.

자 그럼 이 고객의 경우로 현재 있는 부동산을 10년 안에 두 배로 늘리는 방법을 알아보자.먼저 지금 갖고 있는 주상 복합 건물을 감정가의 50% 정도인 45만달러만 캐쉬 아웃 재융자를 받는다. 감정가의 50% 정도 융자를 받으니 상업용 융자라고 하더라도 6% 정도 이자로 25년 상환(10year Balloon)으로 받을 수가 있었다. 한 달 원금과 이자가 약 3000달러 정도인데 지금 이 주상 복합 건물에서 받고 있는 아파트 두 곳의 렌트와 1층을 상가 렌트 등 총 4000달러 정도를 따로 손 데지 않고 그냥 상업용 융자 원금을 더 갚아 갈 때 채 10년이 되지 않아서 45만달러 상환은 끝나게 된다.

이제 45만달러 융자를 받았으니 원금 10만달러와 클로징 비용 2만달러 정도를 제한 33만달러가 생겼다. 이 33만 달러를 20만달러와 13만 달러로 나눈다. 13만 달러로 50만달러 주택을 구입 했다. 10만달러로 20% 다운페이먼트를 하고 3만 달러로 클로징 비용과 약간의 수리비용으로 주택을 장만할 수 있었다. 40만달러 주택 융자를 얻게 되는데 현재 이자가 5.25% 정도이니 주택세와 보험을 합치더라도 3000달러가 채 되지 않았다.

그럼 나머지 20만달러가 남는다. 20만 달러 정도면 웬만한 델리를 얻던지 아니면 조금 부족한 것은 SBA융자로 충당할 수가 있다. 이 고객은 델리만 뉴욕에서 20년 이상을 해왔다고 한다. 그래서 델리 가게에서 딱 몇 시간만 매상 체크를 하면 이 가게가 장사가 될지 안될 지를 바로 알 수 있다고 했다. 필자가 고객과 딱 5분만 상담하면 이 건은 된다 안된다 바로 나오는 것처럼 이 고객은 델리만큼은 누구보다 자신있다는 것이다.

30만달러로 롱아일랜드에서 델리를 시작했는데 부모님이 델리를 시작한다고 10만달러정도는 도움을 주셨다고 한다. 현재 델리로 벌어서 주택 모기지와 생활비 하고도 한 달에 500달러에서 많게는 2000달러 정도 여유가 있다고 한다. 그럼 이 고객이 한 달에 500~1000달러만 주택 모기지 원금을 추가로 갚아갈 때 40만달러를 30년 상환으로 얻는 모기지는 10년 정도 되면 끝이 날것 이다.

이제 10년 후를 보자. 10년 뒤에는 주상 복합 건물의 상업용 건물은 융자 상환이 마무리되고 최소 소비자 물가지수를 적용하더라도 120만달러 이상 올라있을 것이다. 그리고 50만달러 주택 또한 최소 65만달러 이상은 되어 있을 것이다. 그리고 30만달러의 델리도 20년 이상 경력이라면 10년 뒤엔 최소한 40~50만달러 이상은 받고 팔 수 있을 것이다. 이것을 정리하면 10년 뒤엔 최소한 200만달러에서 240만달러의 자산가가 되어있을 것이다.

만약 주상 복합 건물을 정리하고 모기지 융자 없이 주택을 장만하고 편하게 델리를 할 수도 있다. 필자가 여러 고객을 만나본 바로는 모든 장사라는 게 어느 정도 빚을 지고 갚아가는 상황이 되어야 약간의 긴장도 있고 열심히 있다. 너무 편한 조건 속에선 감사함과 열정이 생길수가 없다. 도리어 여러가지 사고가 생길 확률이 높다.

혹시 독자들 중 주택을 구입해서 손해를 볼 수도 있다고 하는 고객이 있을 것이다. 어떻게 보면 맞는 말이다. 주택을 구입했는데 지금처럼 가격이 내려가고 있으니 얼마나 갑갑한가. 하지만 세상사는 게 올라갈 때가 있으면 내려갈 때도 있는 법. 이번에는 최근에 이런 주택경기가 좋지 못한 상황 속에서 지혜롭게 재테크를 하는 고객의 경우를 하나 더 소개한다.

이 고객 또한 주택 재테크에 대한 탁월한 혜안을 가졌는데 이 분 경우는 2003년도에 주택을 45만달러에 구입을 했는데 2006년까지만 하더라도 65만달러를 호가하다가 이제는 55만달러를 상회한다는 것이다. 그래서 그냥 60만달러로 주택을 시장에 내놓았다는 것이다. 그래서 최근 55만달러에 계약이 되었다. 하지만 이 고객은 이 동네를 떠날 생각은 전혀 없다. 이 고객은 매매 계약이 되자마자 그 동네의 또 다른 고급 주택 샤핑을 시작했다.

거의 1년 넘게 마켓에서 팔려고 내놓고 수많은 바이어들로 부터 고통을 당해오던 상황이 역전되었고 그 탁월한 안목으로 2년 전 85만달러를 호가하던 주택을 68만달러에 계약을 했다. 물론 클로징 비용으로 지출은 있었으나 현재 갖고 있는 주택을 매각하고 거의 절반가량을 다운 했고 어차피 재융자를 생각하고 있었는데 5%대의 낮은 이자로 융자를 받으니 지금 지출 하는 모기지 페이먼트에 몇 백 달러 더 내는 것뿐이라는 것이다.

이 고객이 지금 매각한 주택은 처음 구입한 주택이라 여러 가지 부족한 부분이 많았다고 한다. 하지만 그 지역에서 한 5~6년 살다보니 어떤 주택을 구입해야 되고 또 가치가 어떻게 상승할지 누구보다 잘 안다는 것이다. 이 고객은 단언했다. 한 5년이나 10년 뒤엔 새로 구입한 주택의 가치는 분명 100만달러가 넘을 것이라고.

이처럼 아무리 경제가 어렵다고 하더라도 어떻게 재테크를 하느냐에 따라 10년 후가 달라진다. 융자 상담을 하면서 가장 안타까운 고객은 20년 넘게 이민 생활을 하시면서 한 두 번은 꼭 주택 장만 기회가 왔는데도 옛날 집값만 생각하며 아직 렌트로 계신 분들이다.