쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

내집 마련에 드는 비용들을 항목별로 알아본다.
주택융자를 얻기 위해 이자를 문의하는 고객들 또한 금리의 동향에 대한 궁금증 외 가장 큰 관심사는 주택 구입에 들어가는 클로징 비용에 대한 질문들이다. 이 비용은 보통 클로징 전일 변호인으로부터 통보를 받게 된다. 융자 제공은 은행의 몫이지만 비용의 최종 결산은 변호인이 하게 되는 이유는 주택 계약의 마무리 작업이 변호사의 업무인 것도 있지만 융자에 필요한 일부 업무와 이와 관련된 비용을 변호인이 담당하기 때문이다.

클로징 (Closing)이라는 단어는 말 그대로 주택 융자 계약의 최후 단계임을 명시하며 Closing Cost라 알려져 있는 비용은 크게 다섯 부류로 나뉘어져 있다. 그리고 클로징 당일 변호인을 통해 전달받는 비용 내역은 HUD Statement 또는 Settlement Statement라는 문서에 상세히 항목별로 인쇄되어있다. 이 문서는 흔히 허드 스테이트먼트로 잘 알려져 있는데 미 주택개발국 (US Housing and Urban Development)에서 의무적으로 은행을 통해 주택 구입자에게 제공하게끔 되어있다.

1. 800. ITEMS PAYABLE IN CONNECTION WITH LOAN
일반적으로 은행에서 부과하는 Bank Fee의 내용이 담겨있고, 부동산 중개인 수수료인 700. 항목 다음으로 HUD Statement에 인쇄 되어있다. 융자를 제공하는 은행이 고객에게 부과하는 수수료를 의미한다. 은행이나 론 브로커에 따라 수수료가 하나일 수도 있고 여러 종류로 나눠질 수 있다. 흔히 볼 수 있는 수수료들은 Application fee, Processing fee, Underwriting fee,
Commitment fee, Document preparation fee 등등이 있다.

뿐만 아니라 낮은 이자를 사기위해 현찰을 지불하게 된다면 Loan Discount라는 항목에 그 해당 포인트와 금액이 명시되어 있다. 때로는 이 항목이 Loan Origination Fee라는 item에 잘못 인쇄될 수도 있으나, 만일 이 두 항목 모두 다른 금액들로 인쇄되어 있다면 그 내용을 반드시 은행에 문의해야 할 것이다. 왜냐하면 이 두 항목 중의 하나는 은행이 일방적으로 고객에게 부과하는 수수료일 수 있기 때문이다.이외, 감정료(Appraisal fee), 신용기록 (Credit report fee) 등의 소액 수수료들이 800. item에 모두 기재되어 있다.

2. 900. ITEMS REQUIRED BY LENDER TO BE PAID IN ADVANCE
클로징이 정확히 월말인 경우 이 항목은 반드시 빈 공간으로 남아있게 된다. 그 이유는 클로징 바로 다음날부터 그 달 말일까지의 모기지 이자를 계산하여 미리 선납하는 Prepaid interest 금액이 발생할 경우에만 필요한 항목이기 때문이다. 은행에서의 30년 (15년 또는 40년) 모기지 계산은 반드시 월 초인 1일부터 시작되기 때문에 이같은 선납 비용이 발생한다.

3. 1000. RESERVES DEPOSITED WITH LENDER
통계에 의하면 주택융자 신청인의 약 90%가 재산세를 월 모기지 상환액에 포함시켜 은행에 지불한다. 가장 큰 이유는 매분기 마다 본인이 소속 시청에 지불해야하는 재산세에 대한 부담 때문이다. 일부 고객들은 또 하나의 고지서가 늘어나는데 대한 성가심 때문에 모기지와 동시에 내길 원하기도 하지만 결국 큰 액수의 재산세를 매번 지불해야 되는 어려움이 주요인이다. 주택 보험료 또한 같은 항목에서 찾아볼 수 있으며, 재산세의 경우는 약 4개월치를 은행에 미리
예치해 놓는다. 따라서 은행은 재산세와 보험료를 별도 관리해 주는데 이를 에스크로우(Escrow account)라 부른다. 결국 이 항목의 비용은 클로징 때 지불하면서 없어지는 돈이 아니라 은행에 예치되어 있을 따름이다. 특히 재산세는 통상적으로 매년 오르게 되는데 인상된 재산세를 시청에 지불하기 위해서 은행은 여유자금이 필요하기 때문에 수개월 치를 미리 예치하게 하는 것이
다.

4. 1100. TITLE CHARGES
주택 융자에 들어가는 비용 중 가장 큰 금액 중의 하나인 등기보험은 변호인이 보통 등기 관리 회사에 의뢰하여 은행에 제출한다. 칼럼 서두에 언급한 내용이 바로 이것이다. 같은 항목에 들어가는 비용은 바로 변호인 자신의 수수료(Attorney fee)이다.

5. 1200. GOVERNMENT RECORDING AND TRANSFER CHARGES
제목 그대로 이 항목에 관련된 비용들은 모두 시(City) 또는 County 및 주(State)정부에서 요구되는 수수료들이다.

앞서 설명한 대로 HUD Statement상에는 다섯 부류로 나뉘어 지지만, 모기지 금리를 문의하는 고객의 입장에서 은행 또는 은행/브로커들 간의 클로징 비용을 객관적으로 그리고 정확히 비교하기 위해서는 이중 가장 첫번째 항목인 은행 수수료만을 확인하면 된다. 이유인즉, 은행 수수료를 제외한 나머지 항목들은 어느 은행/브로커의 선택과 관계없이 필히 지불되어야 하는 비용들이기 때문이다.