장상태 탑 부동산 사장

상용 임대는 소매업, 오피스 및 산업용으로 대분하여 생각할 수 있다. 주택 임대와는 달리 상용 임대는 특별한 표준이 없고, 모든 것이 임대인과 세입자의 비즈니스 네고에 의하여 결정된다. 그러므로 반드시 전문 브로커와 전문 변호사의 도움을 받는 것이 중요하다.주거용과는 반대로, 세입자 보다는 임대주 쪽에 법의 보호의 손길이 가깝다. 용도에 관한 주정부와 로컬 자치제의 허가나 승인은 반드시 확인 되어야 하는 중대 사항이며 임대 계약은 반드시 양쪽의 변호사를 통하여 작성되고 리뷰 되어야 한다. 상용 임대를 전문으로 하는 부동산 브로커의 선정도 먼저 이루어져야 하는 지대한 중요 사항이다.

위치 (Location)
상용 임대 시 비즈니스에 적합한 위치의 선정이 우선적으로 이루어져야 한다. 오피스의 경우 직원들의 출퇴근(Commuting)이나 외근이 편리한 교통 지점이 중요하며, 대부분의 소매업은 눈에 잘 띠는 곳 (Visibility)과 사람들의 왕래가 많은 곳(Foot Traffic), 주차가 용이한 곳(Parking) 등이 매우 중요한 요소가 된다. 공장이나 창고업의 경우는 고속도로(Highway)가 가깝고, 운송 차량의 진입이 편리한 위치가 필수적인 고려 사항이다.

건물 (Building)
오피스의 경우 건물 등급의 선정을 해 두는 것이 좋다. 클라스(Class) 등급은 Co-star 나 유사한 커머셜 전문 리서치 기관에서 주관적으로 메겨 놓은 것이나 통용되고 있다. Class-A 빌딩이란 A급 빌딩을 말하고, Class-B 빌딩은 B급 빌딩을 말한다. 등급이 높을수록 건물이 크고 높으며, 고급스럽고 부대시설(Amenity)이 많고 따라서 임대료가 더 비싸다. 등급을 떠나서, 통
상의 중요 고려 사항은 주차(Parking)와 크기(Size) 이며, 비즈니스상 다른 세입자(Tenants)의 첵업도 중요하다.

기간 (Term)
상용 리스의 경우는 주택에 비하여 훨씬 더 긴 렌트 기간이 이루어진다. 오피스의 경우는 보통 최소 3년, 보통 5년이며, 소매업의 경우는 보통 5년이 기본이고 업종에 따라서는 10년에서 20년까지도 이루어진다.

렌트 (Rent)
렌트비는 단위 면적당으로 거래되는 것이 보통이다. 즉, $/SF에 의하여 고지되고 네고 된다. 잉글우드 클립스의 경우를 보면, 오피스의 경우 C급은 $22, B급은 $25, A급은 $29로 리스팅되고 있다. $/SF는 1년의 렌트를 기준으로 한 가격이므로 월단위 렌트는 $/SF/12 가 된다. 단위 렌트를 면적에 곱하면 렌트비가 된다. 참고로 소매업의 경우는 $30/SF 에서 $40/SF가 보
통의 리스팅 가격이고, 창고업의 경우는 $8/SF 에서 $12/SF 정도로 리스트 되고 있다.

기타 렌트 (Additional Rent)
오피스의 경우는 TE (Tenant Electric) 라고 하여 입주업체가 사용하는 전기요금을 단위 면적당 고지하여 추가로 징수한다. 예를 들어 Rent $25/SF 에 TE $1.75/SF 하는 식이다. 오피스의 경우 뉴저지 버겐카운티를 보면, $1.75/SF 가 평균이며, 창고의 경우는 $2.25/SF 가 보통이다. 소매업의 경우는 소위 NNN Lease라고 하여, 세입자가 전기 뿐 아니라 부동산 세금을 포
함한 모든 비용을 다 부담하는 것이 보통이다. NNN이 성립하기 위하여는 유틸리티의 모든 계량기 (Meter) 가 세입자 별로 따로 설치되어 있어야 한다. 만일 계량기를 새로 달아야 할 경우가 생길 때에는 계약서에 명시한 측에서 그 비용을 부담하게 되므로, 이 경우에 대비하여 리스 계약서에 잘 명시되어야 할 것이다. 또, 쇼핑센터나 단지의 경우, CAM이라고 하여 Common Space 에 관한 관리 비용을 추가로 할 수 있다.

렌트 인상 (Escalation)
렌트 기간이 3년에서 길게는 20년이 되므로 모든 상용리스에는 렌트비의 인상에 관한 합의가 이루어 져야 한다. 이러한 렌트비의 인상을 Escalation이라고 하는데, 보통으로 CPI(소비자 물가 지수 - Consumer Price Index)를 표준율로 하여 마켓의 변동에 따르는 방식과 3%-5% 사이의 특정 숫자를 미리 약정하는 경우의 두 가지 중의 하나로 정하는 것이 관례이다. 계단식 인상 (Step-up Method) 방법은 전체 기간을 몇 등분하여서 몇 년에 한번씩 인상을 미리 스케줄 하는 방법이다. 어떤 방식이 사용되든지 간에 임대주는 최대한 렌트비를 마켓에 맞추어 손실의 위험을 줄이기 위하여 노력할 것이고, 세입업체는 가능한 한 인상폭이 없거나 적은 쪽으로 노력을 다할 것이다.

Base Year (기준년)
TE나 CAM 및 Escalation 을 기산하기 위하여는 기준년(Base Year)이 명시되어야 한다. TE나 CAM을 위하여 기준년은 보통 렌트 입주후 1년이 지난 시점이 보통이며, Escalation을 위하여는 첫해가 된다.

리스 재계약 (Lease Renewal)
보통 리스 재계약은 테넌트가 옵션을 행사함으로 이루어진다. 따라서, 리스 계약시 테넌트는 반드시 리스 옵션을 확인하여야 한다.

조닝 (Zoning)
오피스, 소매업, 창고업 등이 가능한 지, 조닝을 확인하여야 하며, 업종별로 영업이 가능한지에 관하여 주정부와 타운에 품의/조회하여야 한다.

공사 (Construction)
오피스의 경우나 창고업의 경우, 기본적으로 임대주가 공사를 책임지는데 페인트와 카펫 (혹은 플로어링) 이 보통이다. 미리 어떤 공사가 표준이며, 표준 공사 이상의 공사의 경우 부담 (Allowance) 에 관하여 세심한 협의가 있어야 할 것이다. 소매업의 경우는 대부분 세입자가 스스로의 비용으로 공사를 하되 임대주의 허가를 요한다.

C/O (Certificate of Occupancy)
새로운 공간의 리스가 이루어지고, 공사가 끝나면, 해당 타운으로 부터 C/O를 받아야 한다. 오피스의 경우, C/O 는 임대주가 받아 주는 것이 보통이나, 소매업이나 창고업의 경우는 Tenant가 받는 것이 보통이다.

컨틴전시 (Contingency)
거의 모든 상용 리스의 경우 다음과 같은 조건부(Contingency) 가 만족되어야 한다.
· Business Permit
· C/O

렌트 보증금 (Security Deposit)
렌트 보증금은 보통의 경우 2개월 혹은 3개월 렌트에 준한다. 그러나 빅딜의 경우나 불확실성이 예상되는 테넌트의 경우에는 1년 혹은 장기간의 렌트에 해당하는 자금을 L/C (신용장) 으로 담보하기도 한다.

커미션 (Brokerage)
커미션은 보통 임대주가 리스팅 계약시 약조한 데로 책임을 지게 된다. 보통 전체 기간의 옵션을 제외한 렌트 총액 (리스 금액) 에 대한 퍼센트로 기산되어 지며 리스 계약시 지불되거나 지불 약속에 관한 스케줄이 서명된다.