지금의 경제침체는 생각하는 것보다 심각한 것 같다. 여기저기서 지금은 바닥을 치고 회복의 단계에 들어 갈 것이라는 낙관적인 경기전망이 고개를 들고 있지만 발표되고 있는 공식 경제지표는 그렇지 않음을 보여주고 있어서 아직까지는 어려움의 구렁텅이에 헤매고 있는 것이 아닌가 하는 비관론도 만만치 않다. GDP의 성장이 2009년 1/4분기에 -5.5%로 지난 3분기 동안 연속 마이너스를 기록하고 있고, 실업률은 계속 올라가 지난달 9.4%를 보여주고 있는 것이 이를 증명한다.
다우존스 지표가 3월 최저수준을 넘어 8,000대 중반을 넘나들고 있지만 무엇보다 이번 경제위기의 회복을 가늠케 해주는 지표는 집값의 회복에서 찾아보는 것이 정도일 것 같다. 금번 경제위기의 원흉은 집값의 거품 폭발에서 연유되고 그 정도가 심하였기 때문이다.
S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index에 의하면 2007년에서 경제침체가 시작한 2008년까지 미국 중간집값이 무려 -20%나 떨어져서 집값의 거품폭발이 얼마나 심했으며 그로 인하여 2차대전 후 역사상 최대의 금융위기와 동시에 실문경제위기가 결과하게 된 것을 보여준다. 그래서 금융위기와 경제위기의 회복이 언제 올 것이냐 하는 예측은 집값이 언제쯤 최저수준에 닿고 올라가기 시작할 것이냐 하는 전망에 달려 있다고 할 수 있겠다.
근래 논의되고 있는 전문가들의 전망을 종합해보면 대략 다음 3가지의 견해로 크게 나눌 수 있다.
첫째 가장 있을 법한(Most Likely) 집값 전망이다. 지금까지 논의되고 있는 전망가운데 가장 낙관적인 것으로서 미국의 집값지표를 개발한 S&P Case-Shiller와 금융평가기관인 Moody가 제창하고 있는 전망이다.
National Association of Realtors의 자료에 의하면 미국전역 중간집값(Median Home Price)은 2007년 22만5,000 달러이었던 것이 2008년에 18만 달러로 -20% 떨어졌고, 2009년도 15만2,000 달러로 -16% 더 떨어진다는 예측이다. 그리고 앞으로 적어도 3년 후인 2012년이 되어야 2008년도 수준인 17만9,000 달러로 회복될 것이라는 전망이다. 그 근거로 2012년에 이르러서야 GDP 성장이 5~6%선의 정상수준으로 회복될 것이기 때문이라는 설명이다.
둘째 분석적인(Analytic) 집값전망이다. 과거 세계 각국의 부동산시장을 연구한 결과를 바탕으로 해서 나온 전망으로서 가장 비관적인 예측을 나타나고 있다.
Harvard University의 Kenneth Rogoff 교수와 University of Maryland의 Carmen Reinhart 교수가 20세기에 들어와서 경험했던 세계 각국의 부동산시장 거품현상을 비교 분석한 바에 의하면 주요 금융위기 이후 평균적으로 6년 동안 집값이 떨어진다는 보고결과이다.
이에 의하면 첫째 낙관적인 예측과는 달리 2012년에 집값이 2008년 수준으로 회복되는 것이 아니고 2012년이나 그 이후까지 집값이 계속 떨어지게 될 것이라는 비관론이다. 집값 회복은 그 이후에나 가능하게 된다.
셋째 지역적인(Local) 집값 전망이다. 전국적인 집값 전망이란 통계적이고 실리적이지 못하기 때문에 집값의 예측은 지역적으로 주택시장의 변수상황에 따라 하는 것이 합당할 것이라는 실용론이다.
Business Week이 미국의 8개 지역 주택시장을 점검한 바에 의하면 그 지역 주택시장의 공급과 수요에 영향을 주는 변수에 따라 집값 변동의 차이가 얼마나 판이한지를 보고하고 있다.
예를 들면, Texas주 Austin 지역의 경우 중간집값이 2007년 18만3,000 달러이었던 것이 2008년에는 오히려 19만1,000 달라로 +4% 올랐다는 보고이다. San Francisco, Los Angeles, New York 등지에서 값싼 집을 찾아 Austin으로 이주하는 인구가 늘어 집에 대한 수요가 늘어났기 때문이라는 것이다.
이에 반하여 집값 거품 폭발로 가장 타격을 크게 받은 지역은 California 주의 Merced 와 Florida 주의 Port St. Lucie이다. 이 지역은 중간집값이 2007년 23만달러에서 2008년 14만4,000 달러로 -37% 폭락했고, 어떤 한 가정은 몇 년 전에 32만5,000 달라이었던 집을 2008년 9월에 14만3천 달러로 -56%나 헐값으로 구매한 예가 이지역의 거대한 집값폭락을 나타내고 있다. 이 지역은 Foreclosure가 가장 심하게 들이닥쳤고 아직도 진행되고 있는 실정을 보여준다.
그래서 지역적 집값전망은 일률적으로 할 수는 없고 지역에 따라 빨리 회복되는 곳도 있고 늦게 회복되는 지역도 있다는 극히 상식적인 전망만을 할 수 있을 뿐이다.
낙관적인 전망은 주택시장 전문가들의 견해라고 한다면, 비관적 전망은 경제 분석학자들의 의견이라고 할 수 있겠다. 지역적 전망은 부동산업자들이 추구하는 예측인 것이다.