<문> 이번에 제가 운영하는 식당을 팔기 위해 부동산 브로커를 통해 시장에 내놓았으나 요즈음 은행융자를 받기가 매우 어려워 몇 번 딜이 깨졌습니다. 주변 사람들은 에스크로가 끝난 후 식당을 구입할 때 빌렸던 은행융자금을 갚고 남은 돈을 당장 써야 할 입장이 아니라면, 구매 대금의 반 정도를 바이어에게 오너캐리해 준다면 훨씬 식당을 팔기가 수월하다고 충고합니다.

그동안 여러번 사업체를 사고 팔았어도 오너캐리로 돈을 빌려준 경험이 없어 오너캐리가 생소합니다. 제가 빌려준 돈이 어떻게 보장받는지? 어떤 방법으로 담보를 잡아야 하는지 알고 싶습니다. 가게에 UCC를 걸어 놓으면 된다고 하는데 UCC가 무엇인지 알고 싶습니다.


<답> 주택이나 건물 등 부동산을 구입할 때 구입자금을 융자해주는 은행은 그 융자에 대한 담보를 돈을 빌리는 바이어로부터 신탁증서(Deed of Trust)를 받아 부동산이 소재한 카운티 등기소(Couty Recorder)에 등기(Recording)함으로서 담보를 설정하지만, 사업체를 매매할 때는 주정부의 통일 상법(Uniform Commercial Code)이 적용되어 매매되는 사업체에 대해 저당권 등록증서(UCC Financing Statement ; UCC-1)를 작성하여 주정부 총무처(Secretary of State)에 등록(Filing)하여 담보 설정을 하게 됩니다. 이 저당권 등록 제도는 기본적으로 부동산 등기 제도와 마찬가지로 공적제도(Public Record)의 역할을 하기 때문에 그 사업체나 동산에 대해 등록된 내용은 누구든지 열람할 수 있습니다. 저당권 등록(UCC-1)에 기재되는 내용은 채무자(Debtor)의 이름과 주소, 채무자의 상호와 영업장소(일반적으로 추가 채무자로 기입될 수 있습니다), 채권자(Secured party) 이름과 주소 그리고 담보에 대한 내용 등이 기재됩니다.

이 저당권 등록 증서(UCC-1)가 주정부 총무처에 등록되면 등록된 날부터 5년간 유효하며, 유효기간이 지나면 자동적으로 말소가 됩니다.

그래서 담보 설정기간이 5년 이상인 경우 유효기간이 끝나기 전에 저당권 등록 변경(UCC Financing Statement Amendment ; UCC-3)을 통해 연장 신청을 하여 5년간 더 기한을 연장시킬 수 있습니다. 돈을 빌려준 채권자(Secured Party)는 저당권 등록 변경(UCC-3)을 통해 저당권 등록 증서(UCC-1)에 있는 내용을 다음과 같이 변경할 수 있습니다. (1)융자금을 다 갚은 경우 저당권 등록을 종결하는 “Termination”, (2)UCC 저당 설정기간을 연장하는 “Continuation”, (3)저당권을 다른 사람에게 양도하는 “Assignment”, (4)등록된 UCC-1의 내용을 변경하는 “Amendment” 등으로 저당권 등록 내용을 변경시킬 수 있습니다.

바이어가 사업체 구입융자로 인해 등록된 저당권 등록(UCC-1)이 융자금을 모두 상환 했을 때 자동으로 UCC-1이 해지된다고 잘못 이해되는 경우가 종종 있는데, 채무자가 융자금을 UCC-1 유효기간 안에 모두 상환했을 경우, 상환 즉시 채무자에게 UCC-3 Termination을 받아 주정부 총무처에 등록하여 종결시켜야 합니다.

채무자가 셀러로 부터 직접 융자를 받은 경우(Seller Carry-Back)에도 융자금을 모두 상환한 후에 채무자는 사업체 구입했을 때 당시 이용했던 에스크로회사에 연락하여 UCC-3 Termination에 대한 도움을 받는 것이 좋습니다.

사업체 매매를 위한 에스크로를 오픈하게 되면 에스크로회사는 UCC 조사(UCC Search) 라는 과정을 통해 셀러나 매매되는 사업체에 대해 저당권 등록(UCC Financing Statement; UCC-1)유무를 확인하게 되는데, 만일 담보권, 세금 유치권(Tax Liens), 법원 판결문 (Judgements)등의 내용이 셀러나 매매되는 사업체에 기록되어 있다면, 에스크로 회사는 셀러나 사업체에게 나타나 있는 내용들을 에스크로가 종결 될 때 모두 해결하거나 정리하도록 합니다. 그래야만 융자에 대해서 저당권 등록에 의한 채권자의 담보권은 보호받을 수 있게 됩니다.

단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장

문의:(213)388-7777
dony@unitedescrowinc.com