장상태 탑 부동산 사장

집을 살 때 보통 두 가지의 컨틴전시(Contingency) 조건이 있다. 하나는 모기지 론에 관한 것이고 또 하나는 인스펙션이다. 모기지 컨틴전시는 계약서에 명기된 모기지 론을 받지 못하는 경우 위약금 없이 해약할 수 있다는 바이어 보호 조항이며, 인스펙션 컨틴전시 조항은 바이어가 전문적인 인스펙션의 결과에 만족하지 못하거나 셀러에게 요구한 사항이 합의 되지 않을 때 위약금 없이 해약할 수 있다는 바이어 보호 조항이 된다.

그래서 바이어의 홈 인스펙션은 매우 중요한 계약 이행의 항목이 되는데, 바이어의 만족의 한계가 분명해야 할 것이다. 우선 홈 인스펙션에 앞서서 먼저 알아야 할 계약상 합의는 현 상태대로(AS IS Condition)가 우선이다. 다시 말하자면, 보이는 데로 사는 것(What You See Is What You Get)을 말한다. 집을 보고 나서 계약을 할 때는 특별히 구조(Structure)나 기능(Function)상의 문제가 없다면, 또 문제가 있더라도 해결할 수 있거나 금전적으로 합의 된다면 문제는 해결된다. 그런데 바이어가 비합리적으로 그 한계를 넘어서 난데없이 보았던 집 보다 더 좋은 집을 이야기 한다면 계약상 문제가 야기된다.

인스펙션 이전에 바이어는 스스로 눈으로 보고 나서 계약을 한다. 위치, 대지의 넓이, 침실 개수, 욕실 개수, 부엌, 응접실, 지하실, 차고 등 다 보고 계약을 한다. 그리고 얼마 안있어 전문 인스펙터를 통한 인스펙션을 감행하는데, 미처 감지하지 못한 많은 사항들을 접하게 된다. 소위인스펙션 리포트를 어떻게 어느 정도 해석하느냐에 관건이 있다. 자세한 내용의 인스펙션 리포트를 읽고 있노라면, 다 망가진 집을 사는 듯한 기분이 들게 되는 것이 보통이다. 그도 그럴 것이 전문 홈 인스펙터는 라이선스 소지자이며 본인의 라이선스 책무 사항으로 그렇게 보고할 의무가 있기 때문이다. 그러나 정작 바이어는 문외한이어서 모든 지적 사항에 눈이 휘둥그래질 수밖에 없다.

인스펙션 리포트는 잘 해석 되어져야 한다. 먼저 인스펙션을 할 때, 꼭 바이어가 동행하여야 하며 그 때 인스펙터가 이야기 하는 내용을 잘 메모하는 것이 중요하다. 보통 2시간에서 4시간까지 소요되는 기나긴 검사 과정에서 인스펙터는 많은 것을 지적하고 설명한다. 또 기계나 기구에 관한 사용법까지 겸하여 설명하므로 이사 후에 불편함을 줄여준다. 그런데 때로는 인스펙터가 작은 일에 목숨 거는 일이 종종 있어 당혹케 하거나 심지어는 딜을 깨는 경우도 비일비재. 흉내만 내는 인스펙터도 문제이지만 극히 사소한 일이나 확률이 거의
없는 일에도 겁을 주는 발언을 신나게 해 대는 인스펙터도 문제가 많이 있는 것이 문제다. 인스펙터가 자신의 전문성을 뽐내는 나머지 과장된 설명이나 주의를 강조함으로써 아마추어인 바이어가 마치 몹쓸 집을 계약한 것 같은 착각에 빠질 수 있다.

홈 인스펙션을 해석할 때는 실제 인스펙션 때 메모해둔 사항을 중심으로 크고 중요한 문제부터 비교하면서 요약하는 것이 중요하다. 수십 페이지의 인스펙션 리포트는 개요 부분, 상세한 내용, 결론의 세 부분으로 나뉘어 볼 수 있는데, 대개는 결론과 메모를 대조하여 정리하는 것으로 시작하는 것이 좋다. 결론에는 빠져서는 안되는 주요 결함 사항과 조치에 관한 조언이 담겨 있다. 인스펙션 때 메모해 둔 사항을 대조 해보면 같은 내용이어야 한다. 전혀 다른 소리가 있다면 인스펙터에게 질문하여 밝히는 것이 좋다.
그리고 나서 상세한 내용을 참고할 필요가 있다면, 내용 중 굵은 글씨(Bold-face Letters)를 읽어 보면 된다. 다시 말하면 굵은 글씨의 내용만 읽고 이해하면 된다는 것이다.

인스펙션을 이용하여 가격을 조정하려는 의도를 갖은 바이어도 있다. 그러나 이것이 인스펙션의 주목적은 아니다. 인스펙션의 목적은 바이어의 눈으로 본 집이 구조적으로나 기능적으로 문제가 없느냐의 확인을 돈을 주고 전문가를 고용하여 확인 하는 것이지 꼬투리를 잡아서 가격을 깎아 내리는 것이 목적은 아니기 때문이다. 부득이한 경우, 정말로 결함이 있고 셀러는 파는 것 이외에 관심이 없는 경우, 바이어는 해당 항목에 대한 비용을 청구하여 크레딧을 받는 것은 당연하다.

신축 건물이나 셀러가 초기 입주자의 경우에는 오리지널 입주허가서(Original C/O - Certificate of Occupancy) 를 확인하면 구조적인 문제에 관한 인스펙션 결함 사항은 확인 될 수 있다. 인스펙터는 보편 타당성 있는 항목을 커버해야 하며 특수한 항목에 관하여는 특수 분야 전문 업체나 특수 분야 인스펙션이 따로 행하여 져야 할 것이다. 참고로 다음과 같은 항목은 일반 인스펙션에서 커버하지 않고 따로 특수 분야 인스펙션을 요구한다.
· 아스베스토스 (Asbestos) - 석면 검출
· 라돈 가스 (Radon Gas) - 라돈 가스 검출
· 납성분 페인트 (Lead-base Paint) - 1978년 이전
· 독성 이끼류 (Toxic Mold) - 이끼 검출
· 해충 (Pest Control) - 터마이트 검출

집을 보고 계약 했을 때는 꿈이 생긴다. 스위트홈, 마이 스위트홈의 꿈이 몇 페이지의 인스펙션 보고서로 인하여 깨어진다면 너무 허무한 결과가 될 것이다. 미국의 집은 2차 세계대전 이전의 집부터 새 집에 이르기까지 100년까지도 그 나이 차이를 둘 수 있다. 쉽게 말하자면 모든 집이 인스펙션을 받아 보면 이렇고 저렇고 하는 내용의 지적이 있을 수밖에 없는데, 집의 상태도 그럴 수 있지만, 인스펙터의 라이선스에 대한 의무사항으로 포맷에 맞추어 적을 수 밖에 없는 점도 있음을 감안해야 할 것이다. 형식(Formality)에 초점을 두지 말고, 실제 현장에서의 메모에 초점을 맞추어 놓고 후일 형식(리포트)와 대조하여 결론을 내리는 것이 더하지도 덜하지도 않은 적합하고 현명한 방법이 될 것이다.

오랜 헌팅 끝에 점지한 집을 놓고 밤잠 설치며 스위트홈의 꿈을 그렸는데, 한 순간 복잡한 보고서에 혹은 매우 꼼꼼한 인스펙터의 신나는 설명에 뒤통수를 얻어맞는 충격과 배신감에 사로 잡혀서 ‘엣다 모르겠다’ 하며 포기하지는 않을까 염려 된다. 인스펙션은 구조적인 것과 기능적인 것으로 나눠서 보면 되는데, 쉽게 이야기 하면 집이 무너지거나 쓰러지거나 바람이나 물이 세거나 균열이 일어나거나 혹은 가능성이 현저한가의 내용이 구조적인 사항이고, 집 안 밖에 있는 구조물과 설치물이 모두 잘 작동하고 있는지의 기능적 사항이 그것이다. 구조적인 문제는 조처 (Treatment)하고 클로징 때 수리 보증서(Certificate)를 받으면 되고, 기능적인 문제는 다 고친 후 수리 내역이 담긴 인보이스를 받으면 된다. 셀러의 관리 부재 시에는 바이어가 견적을 받아서 크레딧을 받는 것이 보통이다.

홈 인스펙션은 결코 빠뜨릴 수 없는 매우 중요한 사항이다. 그러나 인스펙션 보고서가 방대하고 모든 아이템에 관한 의견을 적기 때문에 자칫 성취동기를 상실할 수 있기 때문에, 올바른 인스펙션 결과에 관한 올바르고 적합한 해석을 간결하게 정리하는 것이 중요하다. 인스펙션 현장에서 직접 듣고 적은 메모가 오히려 중요하며 메모와 리포트를 비교 정리하여 큰 그림을 그려서 몇 가지의 중요한 사항만으로 딜하는 것이 모든 목적을 이룰 수 있는 현명한 선택이 될
것이다.