사업체 매매시 판매자의 월 매상액 꼭 확인해야 하나

<문> 조그마한 소매업체를 구입하려 합니다. 부부가 둘이서 경영하기에 적당한 규모라서 지난주에 에스크로를 열었습니다. 월 평균 매상액수에 따라 사업체 가격을 정하기로 하고 판매자는 세금보고 서류나 기타 서면으로 된 증거도 없이 구두로만 월 매상액을 알려 주었습니다. 판매자는 매우 착실한 사람처럼 보이고 사업 경험도 없는 저로서는 어떻게 매상을 확인하는지도 모르는데 꼭 확인을 해야 하는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체의 매매에 있어서 가장 빈번히 발생하고 또한 가장 실수를 많이 범하게 되는 것이 바로 귀하와 같은 경우라 하겠습니다.

우선 사업체의 가격을 정하는 기준이 월평균 매상액에 근거하고 있다면 그 매상액의 사실 여부를 철저하게 확인하는 것이 필요합니다. 본인이 경험이 없다면 담당하고 있는 부동산 에이전트에게 부탁할 수 도 있고 경험이 있는 친지나 전문가에게 의뢰할수 도 있습니다. 대개는 지난 몇해 동안의 매분기 판매세 보고서 사본이나 소득세 보고서 사본으로 확인할수 있으나 판매자가 비협조적이거나 개인의 사생활 문제로 밝히기를 거절할 경우 난감한 경우를 당하게 됩니다.

에스크로 기간 동안 실제 현장에서 매상을 직접 눈으로 확인하는 방법을 많은 사람들이 사용하고 있으나, 이는 확실한 방법이 되지 못함을 유의하셔야 합니다.

계약서에는 통상적으로 구매인이 직접 매상을 확인하였다는 책임 면제 조항이 있으므로 서명하시기전에 확인하고 의심 나는데가 있으면 차후에 책임진다는 보장 각서를 받아두는 것이 바람직하다 하겠습니다.


사업체 리스 연장 시기 지났는데 반드시 비워야 하나

<문> 몇 년 전에 현재의 사업체를 인수하여 성공적으로 운영해 오고 있습니다. 사업체가 위치한 건물의 리스기간은 다음 달이면 만기가 되어 끝나게 되어있습니다. 향후 5년간 리스를 더 연장할 수 있는 옵션 조항이 있고, 이를 리스 만기 6개월전에 행사하도록 되어있음에도 불구하고 제때에 이 권리를 행사하지 못하였습니다. 건물주는 리스기간이 만료 되었으므로 건물을 비우든지 아니면 새로운 리스를 위해서는 렌트비를 거의 두배 이상 인상해 줄 것을 요구합니다. 제가 듣기로는 일단 건물주가 렌트비를 받고나면 새로운 리스계약이 형성된다고 하는데 사실인지요.

<답> 리스계약상의 권리를 제때에 행사하지 못하여 발생하는 억울한 피해 사례중의 하나라고 하겠습니다. 일반적으로 리스가 만료되기 약 1년 전쯤에는 본래의 리스 계약을 다시 한번 점검하여, 행사할 수 있는 옵션이나 기타 권리가 있는지, 또한 새로운 리스 계약를 위해서 필요한 사항은 없는지 미리 점검해 보는것이 필요합니다. 계약서에 따라 조금씩의 차이는 있으나 대개 리스 만료약 9개월 전부터 6개월사이에 리스 연장 옵션행사 여부를 서면으로 작성하여 배달 증명이나 등기우편으로 통보해 줄 것을 요구하고 있습니다. 이때에 주의하실 것은 아무리 친한 사이고 평소에 구두로 모든 일을 처리했다 하더라도, 반드시 서면으로 증거를 남기지 아니하면 나중에 귀하의 경우처럼 어려움에 직면하게 된다는 것입니다. 법원의 판례도, 사업체의 리스 계약에 대해서는 주택이나 아파트의 경우와는 다르게 더욱 엄격한 기준을 적용한다는 사실입니다. 계약서대로 이행하지 않았다면, 리스 만료 후에 건물주가 매달 렌트비를 받았다 하더라도 귀하는 단지 Month-to-Month에 해당하는 권리만 있다고 하겠습니다.


상품 대금 받은 수표 거래처가 상습적으로 부도를 냈는데

<문> 저는 의류 도매업을 하고 있습니다. 한 소매업체로부터 여러 장의 수표를 받았는데 모두 잔고 부족으로 부도처리되어 돌아 왔습니다.

제 생각에는 상대방이 고의적으로 부도를 낸 것 같은데 민사소송에 의한 청구를 해야 하는지 아니면 상습적 부도수표 발행에 대한 형사고발을 해야 하는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 물품판매 대금에 대해 부도가 발생했을 경우 귀하가 취할수 있는 대응책은 몇 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째, 즉시 민사 소송을 청구하고 동시에 물품에 대한 가압류를 신청하는 방법입니다. 이는 상대의 재산상태가 빈약하고 물품을 처분, 도피할 우려가 있을 때에 많이 사용됩니다. 둘째, 부도 처리된 수표에 대해 각각 지불 재청구서를 보내고 약 한달 간 기다렸다가 상대가 지불을 이행하지 않을 경우 소송을 제기하는 방법입니다.

이 방법은 첫째의 방법에 비해 시간이 좀 더 오래 걸리지만 법적으로 부도액수의 세배에 해당하는 금액을 청구할 수 있는 장점이 있습니다. 셋째, 귀하가 말씀한 것처럼, 해당 검찰기관에 부도수표 방지법 위반으로 상대를 고발하는 것입니다. 이때, 상대가 고의적으로 부도를 냈다는 것을 증명해야 하는데, 예를 들면 물건에 하자가 있어 지불정지를 했다든지, 또는 지불예정 날짜를 후일로 기입한 경우, 부도에 대한 고의성이 결여되기 때문에 기각될 수도 있다 하겠습니다.

한태호 변호사

(213)639-2900