고진성 파인리지 모기지

모기지 이자율이 가장 낮았을 때는 언제였을까? 1950년대 초라고 한다. 당시 30년 고정모기지의 이자율은 4%에 불과하였다고 하니 말이다.
그런데 거의 60년 전에 벌어졌던 상황이 요즘에 또다시 재현되고 있다. 모기지 이자율이 올해에 들어서면서 크게 하락하여 지난주 프레디맥의 이자율집계조사에 따르면 4.82%까지 하락하였기 때문이다.

이와 같은 상황에서 혹자는 모기지 이자율이 4%까지 하락할 것이라고 전망하고 있다. 이와 같은 기대 섞인 전망은 현재 모기지 이자율이 낮게 유지되고 있는 이유는 연방은행이 의도적으로 모기지이자율을 낮추기 위하여 시장개입을 하고 있다는 사실에서 비롯된다.연방은행은 올해 들어 지난 4월8일까지 3,000억달러 이상의 모기지 채권을 매입하였는데 이에 따라 모기지이자율은 올해 초 5.1%에서 지난주 4.82%로 하락하게 되었다. 지난 4월2일 모기지 이자율은 4.78%였는데 이는 프레디맥이 1971년부터 기록을 집계한 이래 가장 낮은 수준으로 기록한 것이다.

2001년부터 2005년까지 주택시장의 붐(boom)이 한창이었을 때 평균 모기지이자율은 6.21%를 나타냈으나 연방은행이 주택 모기지를 활성화시키고 모기지 이자율을 낮추는 조치를 취한 후 모기지 평균 이자율은 올해 5.02%로 하락하였다.모기지 이자율이 4%수준까지 하락할 것이란 기대는 연방은행이 앞으로 이자율을 더욱 하락시킬 수 밖에 없을 것으로 보기 때문이다. 경기침체가 계속되면서 주택압류는 기록적으로 증가하고 주택가격의 폭락세를 면치 못하고 있는 반면 2007년 12월 이래 무려 5,100만개의 일자리가 사라진 상황 하에서 연방은행이 미국경제를 주택침체에서 구출해내기 위하여는 이자율 인하 조치 외에는 달리 방도가 없다는 것이다.

연방은행의 모기지 채권 매입조치가 모기지이자율에 미치는 영향은 10년 만기 국채 수익율과의 차이에서도 나타난다. 일반적으로 10년 만기 국채수익율과 30년 고정모기지 이자율간의 차이가 어느 정도이냐를 보면 모기지 채권이 시장에서 어떠한 대접을 받고 있느냐를 알 수 있는데 작년 12월만 하더라도 10년 만기 국채와 30년 고정모기지의 이자율간의 차이(Spread)는 3.07%까지 벌어졌으나 이후 연방은행이 모기지 채권매입에 나서면서 최근에는 2%정도로 줄어들게 되었다.그러나 이처럼 모기지이자율이 크게 하락하더라도 모기지이자율만으로 주택시장을 구제하기 어렵다는 것이 일반적인 의견이다. 특히 실업률이 3월말 현재 8.5%에 달하며 올해 말에는 10%를 상회하는 상황에서 모기지이자율을 낮추는 조치만으로 주택구매수요를 확대시키기에는 역부족일 것이라는 것이다.

1982년 이래 최악의 경제상황에 직면한 상태에서 주택가격은 계속 하락하는 양상을 보이자 대부분의 주택구매자들은 섯불리 구택구매에 나서기를 극히 꺼려하는 상황이다. 이에 따라 프레디맥(Fraddie Mac)은 올해 주택매매는 461만채로 전년대비 4.4%가 감소할 것으로 예상하고 있으며 주택가격 역시 내년에 바닥을 치기 전에 10%정도가 추가로 하락할 것으로 전망하고 있다. 지난달 발표된 페니매(Fannie Mae)의 예상에 따르면 주택가격은 2분기 중 전년대비 9.4%가 하락하고 3분기 중 8.7%정도가 추가로 떨어질 것으로 전망하고 있다.이와 같은 상황은 고용시장이 안정되기 전에는 주택매매가 크게 나아지지 않을 것이란 사실을 나타내준다.

현재로써는 모기지이자율이 추가하락하게 될 가능성은 매우 적지만 당분간은 낮은 수준을 계속 유지할 수 있을 것으로 판단된다. 현재 예상으로는 30년 고정 모기지 이자율의 경우 6월까지 4.50%정도까지 하락세를 나타내다가 이후 상승세를 타게 될 것으로 보이는데 이에 따라 모기지이자율은 올해 말까지 4.75%-5.125%수준을 유지하게 될 것이며 내년에 접어들면서 점차 상승국면으로 접어들게 될 것으로 전망된다. 이처럼 모기지 이자율이 낮게 유지된다는 것은 융자비용이 그만큼 줄어든다는 것을 의미하므로
주택구매에 유리하게 작용될 수 있다. 그러나 이와 같은 효과를 상쇄시키는 부정적인 변수가 있는데 이는 다름 아닌 모기지 융자가 매우 까다로워졌다는 것이다.

모기지 부실화와 이에 따른 금융손실이 급등하게 되자 상대적으로 모기지 융자에 관련된 승인요건을 크게 강화되었다. 예전의 경우 일반적으로 요구되는 20%의 다운페이를 할 수 없더라도 이를 2차모기지나 모기지 보험을 통하여 해결할 수 있었으나 더 이상 80%의 융자비율(주택가격대비 융자비율)이 초과하는 경우 2차모기지를 얻기가 불가능해졌다. 모기지 보험의 경우에도 융자비율이 90%이상을 초과하거나 신용점수가 720점 미만인 경우에는 얻을 수 없게 되었다.또한 모기지 융자 시 반드시 소득검증을 거쳐야 한다는 것도 커다란 걸림돌로 작용하고 있다. 과거의 경우에는 신용점수가 양호한 경우 소득검증을 생략할 수 있었으나 최근에는 소득검증을 통하여 모기지 상환 여력이 확인되어야 모기지 융자가 가능한 실정이다.
이는 모기지 이자율이 아무리 낮아지고 이로 인하여 융자비용을 절약할 수 있다고 하더라도 이에 따른 혜택(?)을 누릴 수 있는 사람은 제한적이라는 사실을 말해준다.