San Francisco
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곽동현
버락 오바마 대통령은 지난 14일 워싱턴 소재 조지타운 대학에서 시국 경제동향에 대해 연설했다. 현 정부가 직면한 과제가 경제 회생인 만큼 대분의 연설은 취임 후부터 지금까지 무엇을 해왔으며 무엇이 진행되고 있으며 어떠한 과제가 남아 있는지에 주목되었다. 그는 연설 중 “미국 경제에 처음으로 희망의 빛이 보이기 시작했다”고 언급하며 “하지만 2009년 미국 경제는 어려운 한 해를 보내게 될 것”을 전제로 “경기 침체로 더 많은 실업과 주택 차압과 같은 고통이 뒤따를 것이다”고 전망했다.
같은 날 벤 버냉키 연방준비제도이사회(FRB) 의장도 한 목소리로 “미국 경제의 위축 속도가 둔화되고 있다”며 “주택 판매와 건설, 신차 판매 등
에서 경기 침제가 둔화되는 등 경기회복으로 가는 첫 단계”라고 진단을 내렸다.오바마 정부가 야심차게 내놓은 주택 경기 부양책 중 주택 안정을 위한 재융자 프로그램인 HARP(Home Affordable Refinance Program)에 대해서 자세히 알아보자. 이 프로그램의 수혜자는 주택 소유주가 얻은 융자가 모기지 융자 정부 기관인 프레디멕(Freddie Mac)과 페니매(Fannie Mae)에 소유되어 있는 모기지 융자를 대상으로 한다. 필자는 예전부터 일반 시중 융자은행에서 모기지 융자를 얻으면 모기지 2차 금융시장인 이 양대기관에서 보증을 하거나 구입을 한다고 말했다. 이 프로그램은 프레디멕과 페니매에서 구입한 모기지 융자에 대해서 재공하는 프로그램이다.
참고로 일반고객은 프레디멕이나 페니매라는 이름이 생소할 것이다. 대부분 주택 소유주가 ‘모기지 Statement Bill’을 시중 일반 은행으로부터 받고 있기 때문이고 이Statement에는 페니매나 프레디맥의 언급은 나타나 있지 않다. 즉 본인의 Account가 페니매나 프레디맥에 들어가 있어도 기존 은행에서 Billing Service를 하고 있기 때문에 일반 고객은 잘 알 수가 없다. 하지만 많은 고객의 모기지가 페니매나 프레디멕의 소유로 되어 있을 것이다. 먼저 이것을확인하는 작업이 필요한데 이것을 확인하는 방법은 고객의 융자 은행의 스비스 창구로 연락을 하거나 이번 프로그램이 재공하는 웹사이트에서도 확인이 가능하다. http://makinghomeaffordable.gov/페니매나 프레디멕의 Account로 확인이 되면 이 프로그램에 적용이 되어 재융자를 할 수 있는데 고객이 직접 페니매나 프레디멕로 재융자를 하는 것이 아니고 고객이 갖고 있는 기존 시중
은행으로 재융자를 하거나 타 은행으로 재융자도 가능하다.
그럼 이제 어떠한 혜택을 받을 수 있는 프로그램인지 알아보자. 이 프로그램의 가장 큰 특징은 감정가의 105%까지 융자가 가능하다는 것이다. 즉 올해 들어서 미 정부가 주택 경기 부양으로 30년 고정 모기지 이자를 5%이하로 낮추는데 역점을 뒤 왔다. 그런데 아무리 이자가 낮더라도 주택 소유주의 주택 감정가의 80%까지만 재융자를 해주는 기존 프로그램으로는 차압 위기에 직면한 주택 소유주의 구제가 힘들었다. 이것을 보완하기 위해 감정가의 무려 105%까지 재융자가 가능하도록 한 것이다. 예를 들어서 설명해 보자.
어느 고객이 주택을 2006년도에 50만달러를 주고 구입을 하며 10% 다운을 하고 1차 융자로 80%인 40만달러를 얻고 10%인 5만달러는 홈에퀴티로 융자를 받아서 클로징을 했다고 하자. 당시엔 이 융자 방법이 한인융자의 가장 기본이 되는 프로그램이었다.그런데 현재 1차 모기지는 39만달러가 남아 있고 2차 융자가 그대로 5만달러가 남아 있다고 가정하면 고객의 남은 모기지 금액은 총 44만달러가 된다. 그래서 재융자를 하려고 감정을 받았
는데 감정가가 고작 38만달러 밖에 나오지 않았다고 하자 그렇다면 기존 프로그램으로는 재융자 가능성이 전혀 없다.
하지만 이번주택 안정을 위한 재융자 프로그램인 ‘HARP’을 이용할 경우를 보자 1차 모기지 남은 금액이 39만달러인데 감정가가 38만달러가 나왔으니 감정대비 융자금액이 103%정도이니 이 프로그램에 수혜를 받아 현재 재공하는 낮은 이자로 갈아 탈 수가 있다. 여기서 참고 사항은 1차 모기지를 재융자를 하는 과정에서 기존에 남아 있는 발란스보다 더 추가로 재융자를 하지는 못한다. 즉 105%까지 맞춰서 캐쉬아웃을 한다던지 남아 있는 2차 융자를 같이 합쳐서 105%까지 융자를 받는다는 것은 불가능하다. 다만 클로징 비용은 감정가의 105%안에서 기존 발란스에 추가로 재융자가 가능하다. 또 하나 큰 혜택은 2차 융자 금액이 상기처럼 5만달러든, 10만달러든, 20만달러든 얼마가 남아 있는 것과 상관없이 1차 융자가 감정가의 105%까지 재융자가 가능하다.
그리고 이처럼 1차 2차 모기지가 있을 경우 1차 모기지를 재융자 할 때 2차 융자를 꼭 ‘Subordination’이란 것을 해야 되는데 이것을 좀 쉽게 설명하면 주택 담보는 융자 금액이 많은 1차가 선순위로 잡혀있고 융자 금액이 적은 2차가 후순위로 잡혀져있다. 이 순위는 주택 차압 상황이 발생했을 때 원금 상환 순위를 말한다. 그런데 1차 모기지를 재융자 하게 되면 자동적으로 2차가 선순위가 되고 재융자된 1차는 후순위로 내려앉게 된다. 이것을 막기 위해 1차 융자은행은 재융자를 하더라도 2차 모기지가 그대로 후순위로 남아 있도록 2차 모기지 은행에 요구하는 것을‘Subordination’이라 말한다.
상기 예를 든것과 같이 주택 감정이 하락한 상황에서 1차 모기지를 재융자 받아 고객의 월페이먼트가 줄어든다면 그만큼 차압의 위험이 줄어드
는 것이니 2차 모기지 은행은 대부분 ‘Subordination’을 받아주게 되어있다. 만약 이런 것으로 2차가 고집을 피우다 정말 고객이 페이먼트가 연체가 되어 차압이 될 경우 2차 은행은 건질 것이 전혀 없기 때문이다.
또 하나 ‘HARP’의 장점은 예전에 이런 재융자 혜택은 대부분 1패밀리로 주택 소유자가 주거하는 ‘Primary Home’에 한정되는 경우가 많았는데 이번 프로그램은 1~4패밀리까지 포함되고 심지어 세컨드홈이나 투자용으로 구입한 주택 모기지 까지도 광범위 하게 포함하고 있다. 즉 주택 감정가가 내려서 재융자를 받지 못하는 경우를 없도록 한 것이다. 물론 2패밀리 이상이니 투자용 주택의 해당하는 리스크 프리미엄 포인트는 동일하게 적용이 된다. 마지막으로 모두가 가장 궁금해 하는 사항이겠지만 상기 프로그램 또한 수입증빙을 보여줘야 수혜를 받을 수가 있다.
버락 오바마 대통령은 지난 14일 워싱턴 소재 조지타운 대학에서 시국 경제동향에 대해 연설했다. 현 정부가 직면한 과제가 경제 회생인 만큼 대분의 연설은 취임 후부터 지금까지 무엇을 해왔으며 무엇이 진행되고 있으며 어떠한 과제가 남아 있는지에 주목되었다. 그는 연설 중 “미국 경제에 처음으로 희망의 빛이 보이기 시작했다”고 언급하며 “하지만 2009년 미국 경제는 어려운 한 해를 보내게 될 것”을 전제로 “경기 침체로 더 많은 실업과 주택 차압과 같은 고통이 뒤따를 것이다”고 전망했다.
같은 날 벤 버냉키 연방준비제도이사회(FRB) 의장도 한 목소리로 “미국 경제의 위축 속도가 둔화되고 있다”며 “주택 판매와 건설, 신차 판매 등
에서 경기 침제가 둔화되는 등 경기회복으로 가는 첫 단계”라고 진단을 내렸다.오바마 정부가 야심차게 내놓은 주택 경기 부양책 중 주택 안정을 위한 재융자 프로그램인 HARP(Home Affordable Refinance Program)에 대해서 자세히 알아보자. 이 프로그램의 수혜자는 주택 소유주가 얻은 융자가 모기지 융자 정부 기관인 프레디멕(Freddie Mac)과 페니매(Fannie Mae)에 소유되어 있는 모기지 융자를 대상으로 한다. 필자는 예전부터 일반 시중 융자은행에서 모기지 융자를 얻으면 모기지 2차 금융시장인 이 양대기관에서 보증을 하거나 구입을 한다고 말했다. 이 프로그램은 프레디멕과 페니매에서 구입한 모기지 융자에 대해서 재공하는 프로그램이다.
참고로 일반고객은 프레디멕이나 페니매라는 이름이 생소할 것이다. 대부분 주택 소유주가 ‘모기지 Statement Bill’을 시중 일반 은행으로부터 받고 있기 때문이고 이Statement에는 페니매나 프레디맥의 언급은 나타나 있지 않다. 즉 본인의 Account가 페니매나 프레디맥에 들어가 있어도 기존 은행에서 Billing Service를 하고 있기 때문에 일반 고객은 잘 알 수가 없다. 하지만 많은 고객의 모기지가 페니매나 프레디멕의 소유로 되어 있을 것이다. 먼저 이것을확인하는 작업이 필요한데 이것을 확인하는 방법은 고객의 융자 은행의 스비스 창구로 연락을 하거나 이번 프로그램이 재공하는 웹사이트에서도 확인이 가능하다. http://makinghomeaffordable.gov/페니매나 프레디멕의 Account로 확인이 되면 이 프로그램에 적용이 되어 재융자를 할 수 있는데 고객이 직접 페니매나 프레디멕로 재융자를 하는 것이 아니고 고객이 갖고 있는 기존 시중
은행으로 재융자를 하거나 타 은행으로 재융자도 가능하다.
그럼 이제 어떠한 혜택을 받을 수 있는 프로그램인지 알아보자. 이 프로그램의 가장 큰 특징은 감정가의 105%까지 융자가 가능하다는 것이다. 즉 올해 들어서 미 정부가 주택 경기 부양으로 30년 고정 모기지 이자를 5%이하로 낮추는데 역점을 뒤 왔다. 그런데 아무리 이자가 낮더라도 주택 소유주의 주택 감정가의 80%까지만 재융자를 해주는 기존 프로그램으로는 차압 위기에 직면한 주택 소유주의 구제가 힘들었다. 이것을 보완하기 위해 감정가의 무려 105%까지 재융자가 가능하도록 한 것이다. 예를 들어서 설명해 보자.
어느 고객이 주택을 2006년도에 50만달러를 주고 구입을 하며 10% 다운을 하고 1차 융자로 80%인 40만달러를 얻고 10%인 5만달러는 홈에퀴티로 융자를 받아서 클로징을 했다고 하자. 당시엔 이 융자 방법이 한인융자의 가장 기본이 되는 프로그램이었다.그런데 현재 1차 모기지는 39만달러가 남아 있고 2차 융자가 그대로 5만달러가 남아 있다고 가정하면 고객의 남은 모기지 금액은 총 44만달러가 된다. 그래서 재융자를 하려고 감정을 받았
는데 감정가가 고작 38만달러 밖에 나오지 않았다고 하자 그렇다면 기존 프로그램으로는 재융자 가능성이 전혀 없다.
하지만 이번주택 안정을 위한 재융자 프로그램인 ‘HARP’을 이용할 경우를 보자 1차 모기지 남은 금액이 39만달러인데 감정가가 38만달러가 나왔으니 감정대비 융자금액이 103%정도이니 이 프로그램에 수혜를 받아 현재 재공하는 낮은 이자로 갈아 탈 수가 있다. 여기서 참고 사항은 1차 모기지를 재융자를 하는 과정에서 기존에 남아 있는 발란스보다 더 추가로 재융자를 하지는 못한다. 즉 105%까지 맞춰서 캐쉬아웃을 한다던지 남아 있는 2차 융자를 같이 합쳐서 105%까지 융자를 받는다는 것은 불가능하다. 다만 클로징 비용은 감정가의 105%안에서 기존 발란스에 추가로 재융자가 가능하다. 또 하나 큰 혜택은 2차 융자 금액이 상기처럼 5만달러든, 10만달러든, 20만달러든 얼마가 남아 있는 것과 상관없이 1차 융자가 감정가의 105%까지 재융자가 가능하다.
그리고 이처럼 1차 2차 모기지가 있을 경우 1차 모기지를 재융자 할 때 2차 융자를 꼭 ‘Subordination’이란 것을 해야 되는데 이것을 좀 쉽게 설명하면 주택 담보는 융자 금액이 많은 1차가 선순위로 잡혀있고 융자 금액이 적은 2차가 후순위로 잡혀져있다. 이 순위는 주택 차압 상황이 발생했을 때 원금 상환 순위를 말한다. 그런데 1차 모기지를 재융자 하게 되면 자동적으로 2차가 선순위가 되고 재융자된 1차는 후순위로 내려앉게 된다. 이것을 막기 위해 1차 융자은행은 재융자를 하더라도 2차 모기지가 그대로 후순위로 남아 있도록 2차 모기지 은행에 요구하는 것을‘Subordination’이라 말한다.
상기 예를 든것과 같이 주택 감정이 하락한 상황에서 1차 모기지를 재융자 받아 고객의 월페이먼트가 줄어든다면 그만큼 차압의 위험이 줄어드
는 것이니 2차 모기지 은행은 대부분 ‘Subordination’을 받아주게 되어있다. 만약 이런 것으로 2차가 고집을 피우다 정말 고객이 페이먼트가 연체가 되어 차압이 될 경우 2차 은행은 건질 것이 전혀 없기 때문이다.
또 하나 ‘HARP’의 장점은 예전에 이런 재융자 혜택은 대부분 1패밀리로 주택 소유자가 주거하는 ‘Primary Home’에 한정되는 경우가 많았는데 이번 프로그램은 1~4패밀리까지 포함되고 심지어 세컨드홈이나 투자용으로 구입한 주택 모기지 까지도 광범위 하게 포함하고 있다. 즉 주택 감정가가 내려서 재융자를 받지 못하는 경우를 없도록 한 것이다. 물론 2패밀리 이상이니 투자용 주택의 해당하는 리스크 프리미엄 포인트는 동일하게 적용이 된다. 마지막으로 모두가 가장 궁금해 하는 사항이겠지만 상기 프로그램 또한 수입증빙을 보여줘야 수혜를 받을 수가 있다.
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