San Francisco
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곽동현
미국 주택 경기를 알아볼 수 있는 중요한 가이드라인 중 하나는 현재 주택 착공 건수 지표이다. 주택 착공은 지금부터 1~2년 후나 길게는 3~4년 후까지 주택경기가 어떻게 진행이 될지 가늠할 수 있는 초석이 된다.지난 17일 연방 상무부 발표에 따르면 2월 주택 착공건수가 전달인 1월의 47만7000채와 비교해 무려 22%가 증가한 58만3000채를 기록했다고 보고했다. 이것은 1990년 이후 최대 증가폭이며, 블룸버그가 집계한 월가 예상치인 45만채를 크게 웃도는 것이다.
또한 이번 주택 착공 건수 증가는 미 북동부 지역의 콘도와 타운하우스 등 다가구 주택 건설이 주도했다고 하니 뉴욕 근교에 생활 터전을 두고 있는 동포들에겐 호재가 아닐 수 없다. 이제 서서히 오바마 행정부가 내놓는 주택 시장 구제안이 먹혀들고 있다는 반증이 아닐까 기대한다.이런 와중에서 필자는 최근 재융자 상담을 수도 없이 하고 있다. 이민 와서 30년이나 넘게 살고 있으며 이민 초기보다 지금이 더 힘든 것 같다고 토로하는 고객을 보면 너무 안타깝다. 이 시간은 주택 월 페이먼트에 포함이 되어있는 에스크로(Escrow Deposit)에 대해서 알아보고 월 페이먼트를 줄일 수 있는 가능한 방법을 알아보자.
일반적으로 주택을 구입하면 그 주택을 소유함과 아울러 각종 부과 세금을 내게 된다. 세금의 종류는 카운티 마다 조금씩 다른데 대략 스쿨 Tax, 일반 주택 Tax(General Tax), 여기에 카운티에 따라 카운티 Tax(Village Tax)가 추가로 있는 곳도 있다. 이런 종류의 세금과 아울러 주택의 보험을 주택 모기지 은행에서 에스크로 예치를 하고 매달 세금과 보험의 한달치를 월페이먼트와 같이 지불하게 된다. 만약 얻은 모기지 융자 프로그램이 고정 이자인데도 불구하고 월 페이먼트가 증가했다고 하면 이것은 분명 세금이 인상이 되어 그만큼 월 페이먼트가 늘어난 것일 것이다.
그렇다면 현재 주택 가격은 계속 하락하고 있는데 왜 고객들이 내는 Tax는 늘어난 것일까? 그것은 고객들이 지금 내고있는 Tax 시점을 알면 쉽게 이해가 된다. 간단히 뉴욕의 한 카운티를 예를 들겠다. N카운티에서는 주택 소유주에게 스쿨 Tax와 일반 주택 Tax를 부과한다. 여기서 스쿨 Tax를 살펴보면, 미국은 학기가 9월에 시작하므로 스쿨 Tax는 10월에 상반기 Tax가 지불되고 4월에 하반기 Tax가 지불된다. 지금이 2009년 3월이니 현재 스쿨 Tax는 2008~2009년 회계 연도 Tax가 적용된다.
필자가 주택국 웹사이트를 열람해보니 2009~2010년 회계 연도까지는 스쿨 Tax가 2007~2008년 사이의 주택 시세가 적용이 되어 아직 높게 책정이 되어있었다. 하지만 2010~2011년 회계 연도의 스쿨 Tax는 지금보다 거의 20% 낮게 책정이 되어 있었다. 즉 2008~2009년 주택 가격 하락이 반영된 것이었다. 즉 쉽게 말해 지금 주택 가격이 내려가 있지만 낮은 세금 혜택을 보기 위해서 2010년 10월 스쿨 Tax가 지불되고 나서 내년 11월 즈음에
고객들이 월 페이먼트가 줄어든 것을 피부로 느낄 수가 있게 된다.
이런 이유로 만약 2007년도에 주택을 구입한 고객이 지금 와서 갑자기 페이먼트가 늘어났다고 하면 이것은 2007년도 주택 구입 당시 셀러가 내던 주택 Tax를 기준으로 세금이 책정되었고 그 기준으로 모기지 융자를 받아 월 페이먼트를 계산했는데 구입 당시 셀러가 내고 있던 주택세는 시세보다 저평가되어 있었기 때문에 새로 구입 후 구입가격이 주택국에 등기가 되자 구입 시세에 맞춰서 세금이 올라간 경우일 것이다. 이것이 008~2009년 회계연도에 세금인상으로 반영이 되었을 것이고 이 오른 세금을 은행에서 대신 내 줬으니 고객의 에스크로 어카운트는 오른 세금 부분이 부족할 것이며 이 부족분과 인상된 세금을 같이 충당하기 위해선 해당 고객의 월 페이먼트가 갑자기 몇 백 달러이나 오를 수밖에 없다.또한 수많은 고객들의 재융자를 하면서 그 중에는 필요 이상 많은 에스크로가 예치되어 있는 경우나 불필요한 보험을 이중으로 내고 있는 고객의 경우도 있었다. 일례로 뉴저지에 투자용으로 콘도를 갖고 있는 고객이 있었는데 클로징 후 일 년 만에 월페이먼트가 무려 천달러나 인상이 되어서 유지하기가 너무 힘들어 숏세일을 문의해왔다.
지금 갖고 있는 모기지 융자 금액으로는 분명 그렇게 많은 페이먼트가 지불될 이유가 없는데 이상한 경우였다. 고객으로부터 모기지 월 페이먼트 고지서를 받아 보고선 그 이유를 알 수 있었다. 먼저 새 콘도여서 클로징이 끝나고 등기가 된 뒤에 곧바로 인상된 세금이 부과 되었다. 그 인상된 세금을 은행에서 대신 내 주었고 그것을 만회하기 위해서 거의 월 700 달러 정도의 금액이 월 페이먼트가 추가로 지불되고 있었다. 그런데 이제는 은행 에스크로가 오른 세금대로 예치되어 있는데도 월 페이먼트가 아직 높게 책정돼 있었다. 해당 은행의 세금부서에 연락해서 조정을 요청하자 바로 다음달부터 조절을 해주었다.
그리고 이상하게 콘도를 소유하고 있는데 해마다 2500달러에 해당하는 홍수 보험을 고객이 지불하고 있었다. 일반적으로 콘도는 보험을 콘도 관리회사에서 공동으로 들고 각 콘도 소유주는 관리비를 지불하면 된다. 자초지종을 알아보니 이 콘도를 클로징 할 당시 은행에선 홍수지역이라 홍수보험을 필요로 했고 콘도 측에선 홍수지역이 아니라 보험을 들 수 없다는 것이었다. 그래서 할 수 없이 고객이 개인적으로 홍수 보험을 들고 클로징을 한 것이었다. 이것도 필자가 콘도 사무실과 콘도 보험 에이전트를 통해 ‘Flood Certification’을 받아서 확인 하니 홍수지역이 아님을 알 수 있었다. 이것도 모기지 은행의 Tax Department에 보내서 고객의 홍수보험을 뺄 수 있었다. 아울러 지난해에 지불된 홍수 보험료도 3주 정도 안에 돌려받았다. 이 고객의 경우 월 페이먼트를 거의 900달러나 줄일 수 있었다.
사실 이런 일들은 비일비재 하다. 주택 소유주에 적용되는 기본적인 세금 감면 혜택을 모르고 있는 고객이 있는가 하면 재융자를 하면서 보험 회사를 바꾸었는데 기존 보험회사에서 연락이 오자 또 보험료를 내어 보험을 2군데나 들고 있는 고객도 있었다. 이처럼 고객이 내고 있는 페이먼트만 조금만 신경 써 관찰하더라도 불필요한 지출을 줄일 수 있는 부분이 많다. 내년 정도에는 감정가의 하락으로 낮은 주택세 혜택을 모든 주택 소유주가 볼 것이다. 지금 힘들더라도 조금만 참고 견뎌보자. 조만간 경기침체의 긴 터널을 통과 할 날이 올 것이다.
미국 주택 경기를 알아볼 수 있는 중요한 가이드라인 중 하나는 현재 주택 착공 건수 지표이다. 주택 착공은 지금부터 1~2년 후나 길게는 3~4년 후까지 주택경기가 어떻게 진행이 될지 가늠할 수 있는 초석이 된다.지난 17일 연방 상무부 발표에 따르면 2월 주택 착공건수가 전달인 1월의 47만7000채와 비교해 무려 22%가 증가한 58만3000채를 기록했다고 보고했다. 이것은 1990년 이후 최대 증가폭이며, 블룸버그가 집계한 월가 예상치인 45만채를 크게 웃도는 것이다.
또한 이번 주택 착공 건수 증가는 미 북동부 지역의 콘도와 타운하우스 등 다가구 주택 건설이 주도했다고 하니 뉴욕 근교에 생활 터전을 두고 있는 동포들에겐 호재가 아닐 수 없다. 이제 서서히 오바마 행정부가 내놓는 주택 시장 구제안이 먹혀들고 있다는 반증이 아닐까 기대한다.이런 와중에서 필자는 최근 재융자 상담을 수도 없이 하고 있다. 이민 와서 30년이나 넘게 살고 있으며 이민 초기보다 지금이 더 힘든 것 같다고 토로하는 고객을 보면 너무 안타깝다. 이 시간은 주택 월 페이먼트에 포함이 되어있는 에스크로(Escrow Deposit)에 대해서 알아보고 월 페이먼트를 줄일 수 있는 가능한 방법을 알아보자.
일반적으로 주택을 구입하면 그 주택을 소유함과 아울러 각종 부과 세금을 내게 된다. 세금의 종류는 카운티 마다 조금씩 다른데 대략 스쿨 Tax, 일반 주택 Tax(General Tax), 여기에 카운티에 따라 카운티 Tax(Village Tax)가 추가로 있는 곳도 있다. 이런 종류의 세금과 아울러 주택의 보험을 주택 모기지 은행에서 에스크로 예치를 하고 매달 세금과 보험의 한달치를 월페이먼트와 같이 지불하게 된다. 만약 얻은 모기지 융자 프로그램이 고정 이자인데도 불구하고 월 페이먼트가 증가했다고 하면 이것은 분명 세금이 인상이 되어 그만큼 월 페이먼트가 늘어난 것일 것이다.
그렇다면 현재 주택 가격은 계속 하락하고 있는데 왜 고객들이 내는 Tax는 늘어난 것일까? 그것은 고객들이 지금 내고있는 Tax 시점을 알면 쉽게 이해가 된다. 간단히 뉴욕의 한 카운티를 예를 들겠다. N카운티에서는 주택 소유주에게 스쿨 Tax와 일반 주택 Tax를 부과한다. 여기서 스쿨 Tax를 살펴보면, 미국은 학기가 9월에 시작하므로 스쿨 Tax는 10월에 상반기 Tax가 지불되고 4월에 하반기 Tax가 지불된다. 지금이 2009년 3월이니 현재 스쿨 Tax는 2008~2009년 회계 연도 Tax가 적용된다.
필자가 주택국 웹사이트를 열람해보니 2009~2010년 회계 연도까지는 스쿨 Tax가 2007~2008년 사이의 주택 시세가 적용이 되어 아직 높게 책정이 되어있었다. 하지만 2010~2011년 회계 연도의 스쿨 Tax는 지금보다 거의 20% 낮게 책정이 되어 있었다. 즉 2008~2009년 주택 가격 하락이 반영된 것이었다. 즉 쉽게 말해 지금 주택 가격이 내려가 있지만 낮은 세금 혜택을 보기 위해서 2010년 10월 스쿨 Tax가 지불되고 나서 내년 11월 즈음에
고객들이 월 페이먼트가 줄어든 것을 피부로 느낄 수가 있게 된다.
이런 이유로 만약 2007년도에 주택을 구입한 고객이 지금 와서 갑자기 페이먼트가 늘어났다고 하면 이것은 2007년도 주택 구입 당시 셀러가 내던 주택 Tax를 기준으로 세금이 책정되었고 그 기준으로 모기지 융자를 받아 월 페이먼트를 계산했는데 구입 당시 셀러가 내고 있던 주택세는 시세보다 저평가되어 있었기 때문에 새로 구입 후 구입가격이 주택국에 등기가 되자 구입 시세에 맞춰서 세금이 올라간 경우일 것이다. 이것이 008~2009년 회계연도에 세금인상으로 반영이 되었을 것이고 이 오른 세금을 은행에서 대신 내 줬으니 고객의 에스크로 어카운트는 오른 세금 부분이 부족할 것이며 이 부족분과 인상된 세금을 같이 충당하기 위해선 해당 고객의 월 페이먼트가 갑자기 몇 백 달러이나 오를 수밖에 없다.또한 수많은 고객들의 재융자를 하면서 그 중에는 필요 이상 많은 에스크로가 예치되어 있는 경우나 불필요한 보험을 이중으로 내고 있는 고객의 경우도 있었다. 일례로 뉴저지에 투자용으로 콘도를 갖고 있는 고객이 있었는데 클로징 후 일 년 만에 월페이먼트가 무려 천달러나 인상이 되어서 유지하기가 너무 힘들어 숏세일을 문의해왔다.
지금 갖고 있는 모기지 융자 금액으로는 분명 그렇게 많은 페이먼트가 지불될 이유가 없는데 이상한 경우였다. 고객으로부터 모기지 월 페이먼트 고지서를 받아 보고선 그 이유를 알 수 있었다. 먼저 새 콘도여서 클로징이 끝나고 등기가 된 뒤에 곧바로 인상된 세금이 부과 되었다. 그 인상된 세금을 은행에서 대신 내 주었고 그것을 만회하기 위해서 거의 월 700 달러 정도의 금액이 월 페이먼트가 추가로 지불되고 있었다. 그런데 이제는 은행 에스크로가 오른 세금대로 예치되어 있는데도 월 페이먼트가 아직 높게 책정돼 있었다. 해당 은행의 세금부서에 연락해서 조정을 요청하자 바로 다음달부터 조절을 해주었다.
그리고 이상하게 콘도를 소유하고 있는데 해마다 2500달러에 해당하는 홍수 보험을 고객이 지불하고 있었다. 일반적으로 콘도는 보험을 콘도 관리회사에서 공동으로 들고 각 콘도 소유주는 관리비를 지불하면 된다. 자초지종을 알아보니 이 콘도를 클로징 할 당시 은행에선 홍수지역이라 홍수보험을 필요로 했고 콘도 측에선 홍수지역이 아니라 보험을 들 수 없다는 것이었다. 그래서 할 수 없이 고객이 개인적으로 홍수 보험을 들고 클로징을 한 것이었다. 이것도 필자가 콘도 사무실과 콘도 보험 에이전트를 통해 ‘Flood Certification’을 받아서 확인 하니 홍수지역이 아님을 알 수 있었다. 이것도 모기지 은행의 Tax Department에 보내서 고객의 홍수보험을 뺄 수 있었다. 아울러 지난해에 지불된 홍수 보험료도 3주 정도 안에 돌려받았다. 이 고객의 경우 월 페이먼트를 거의 900달러나 줄일 수 있었다.
사실 이런 일들은 비일비재 하다. 주택 소유주에 적용되는 기본적인 세금 감면 혜택을 모르고 있는 고객이 있는가 하면 재융자를 하면서 보험 회사를 바꾸었는데 기존 보험회사에서 연락이 오자 또 보험료를 내어 보험을 2군데나 들고 있는 고객도 있었다. 이처럼 고객이 내고 있는 페이먼트만 조금만 신경 써 관찰하더라도 불필요한 지출을 줄일 수 있는 부분이 많다. 내년 정도에는 감정가의 하락으로 낮은 주택세 혜택을 모든 주택 소유주가 볼 것이다. 지금 힘들더라도 조금만 참고 견뎌보자. 조만간 경기침체의 긴 터널을 통과 할 날이 올 것이다.
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