고진성 파인리지 모기지

요즘이 주택구매의 최적기라고 주장하는 사람들이 늘어나고 있다. 이들이 이처럼 주장하는 것은 다음과 같은 5가지의 이유에서이다.

(1) 주택 감당 여력의 향상
주택 가격이 계속 상승하였을 때 나타났던 가장 커다란 문제 중 하나는 주택 감당 여력(Affordability)이었다. 여기에서 말하는 감당 여력이란 주택가격, 모기지이자율 그리고 가계소득의 상관관계에서 나타나는 데 주택가격의 급등으로 인하여 감당여력에 있어 문제가 발생하자 2003-2004년 각종 신종 모기지들이 탄생(?)했고 서브프라임모기지와 함께 소득검증을 생략하는 알트에이(Alt-A) 모기지가 크게 유행하면서 주택 버블을 지탱해 주었다.

그러나 이후 주택가격이 폭락하면서 상황은 크게 달라졌다. 2005년 여름 신종 모기지가 주택가격을 상승토록 만듬에 따라 전국 중간 매매가격은 미국인들의 평균 소득(세후)의 거의 8배나 달했으나 지난 1월의 경우에는 소득 상승과 주택 가격의 하락에 따라 5배 이하로 줄어들게 되었다.
물론 경기침체 및 실업급등으로 인하여 가계소득 자체가 매우 위태로운 측면이 주택가격의 경우에도 지역에 따라 크게 다른 양상을 나타내고 있으며 모기지 이자율의 경우 비록 크게 하락한 것은 분명하지만 상대적으로 모기지 융자가 매우 어려워진 상태이라는 점 등을 간과할 수는 없을 것이다. 그러나 주택 구매자들에게 주택 가격이 그동안 충분히 하락하여 감당할 수 있는 수준이 되었다는 것은 매우 중요한 의미를 지닌다. 적어도 주택가격에 있어서는 더 이상 커다란 문제가 될 것이 없게 되었기 때문이다.

(2) 재고 과다에 따른 주택 선택폭 증가
지난 1월말 현재 기존 주택의 경우 주택재고소진율(주택매각에 소요되는 기간)은 9.6개월에 달하며 신규주택의 경우에는 무려 13.3개월에 달하고 있다. 이처럼 주택 재고가 과다하다는 것은 시장에 수요보다 주택공급이 그만큼 많다는 것으로 가격 하락의 원인으로 작용할 뿐만 아니라 주택구매자의 입장에서 선택의 폭이 종래에 드물게 커졌다는 것을 의미한다.

(3) 신규주택, 대폭적인 가격 디스카운트
주택건설업자들은 이미 완공된 주택을 처분하여 현금을 마련키 위하여 각종 다양한 디스카운트를 제공하고 있다.

(4) 낮은 모기지이자율
주택 가격의 하락뿐만이 아니라 모기지이자율의 하락에 따라 모기지 상환 부담 역시 크게 줄어들게 되었다. 컨포밍모기지(융자금액 41만7,000달러이하)의 경우 30년고정 모기지 이자율은 최근 5.375%수준으로 유지하고 있다. 모기지이자율이 작년 한때 6.500%-6.75% 치솟았던 점을 고려할 때 이자율은 크게 하락한 것이며 이에 따라 상환부담 역시 크게 줄어들게 되었다.

(5) 주택구매시 연방 세금 크레딧
경기 부양법에 따라 지난 3년 동안 주택을 소유하지 않은 사람들이 주택을 구매할 경우 8,000달러까지 주택매매가격의 10%에 해당하는 금액이 세금 크레딧으로 제공되게 되었다.

한편 주택구매의 최적기라는 주장에 대한 반론도 적지 않다.
이는 무엇보다도 주택가격이 계속 하락하고 있기 때문인데 최근 발표되고 있는 주택가격에 관련된 각종 데이타들은 주택가격이 계속 하락하고 있음을 나타내주고 있다. 케이스쉴러 주택가격지수에 따르면 작년 12월 미국의 주요 20개 대도시의 주택가격은 1년 전에 비하여 18.5%가 하락하였다. 이같은 가격하락세는 언제 멈출지도 모르는 상황이므로 섣불리 주택구매에 나섰다가는 낭패를 볼 것이라 주장한다.

주택구매에 있어 시간을 두고 관망하여야 한다는 입장을 표명하는 사람들은 과거와는 달리 이번의 경우에는 주택가격이 바닥을 치는 시점을 손쉽게 확인할 수 있을 것으로 보고 있다. 즉 주택경기는 V자형으로 급반등하기 보다는 L자형으로 주택가격이 바닥을 친 이후에도 일정기간 동안 낮은 수준을 계속 유지할 것으로 예상된다는 것이다. 따라서 주택구매를 고려하는 경우 다음의 사항들을 염두에 두어야 할 것이다.

우선적으로 주택가격이 불안정하다는 점을 고려할 때 주택구매시 거주기간을 길게 잡아야 할 것이다. 이는 주택가격의 하락과 이후 가격상승은 지극히 완만하게 이루어질 것이란 점을 고려하여 손해를 보지 않으려면 충분한 거주기간이 요구되기 때문이다. 또한 최근 고용시장이 크게 악화되면서 실업이 급등하고 있다는 점을 고려하여 자신의 고용상태는 안정적인지의 여부를 따져보아야 한다. 자영업에 종사하고 있는 경우 작금의 경기침체 상황을 슬기롭게 극복할 수 있는지의 여부를 우선적으로 판단하여야 할 것이다. 일반적으로 주택소유에 따르는 재정적인 부담은 임대를 하는 경우보다 평균 26% 정도가 더 많다는 점을 고려하여 이를 무리없이 감당할 수 있는지의 여부를 판단하여야 할 것이다.