장상태 탑 부동산 사장

모기지 페이먼트를 감당하는 것이 점점 더 어려워지고 있다. 너무 많은 사람들이 고민하고 있고, 크레딧 지키기에 여념이 없다. 건강을 해쳐 가며 한 숨 어린 걱정이 떠 날 길이 없건마는, 앞길이 막막할 뿐이다.모기지 페이먼트가 한 번 밀렸다. 과연 어떻게 해야 하는가? 모기지 페이먼트가 세 달 이상 밀렸다. 주위 사람들의 의견은 분분하여 뭐가 뭔지 모르겠다. 어떻게 해야 하나? 집이 경매된다. 어떤 준비를 하고 있는가? 과연 어떤 선택이 존재하는가? 과연 어떤 방법이 있을까?정리해 보자. 분명 도움이 될 것이다.

1. 모기지 복구 (Mortgage Reinstate)
은행에 직접 전화하여 연체된 모기지 론을 되살려 달라고 요청하는 것인데, 보통 한 몫에 체납액을 내거나, 일정 기간 동안 체납액을 분할 납부하는 방법으로 모기지 론을 정상화 시킬 수 있다. 지난 몇 달 동안 너무 재정이 좋지 않아서 그리 되었노라고 설명하고 앞으로 낳아 질 것이라고 하면 대부분의 은행은 협조할 것이 분명하다.예를 들어 3개월 모기지 페이가 연체된 경우, 월 페이먼트가 2,000달러이고 벌과금이 500달러라
면 6,500달러를 내고 나면 모기지를 정상화 할 수 있을 것이다. 이때 디폴트 노티스(NOD)가 취소되며, 압류에서 벗어나게 된다.

그러나 디폴트 노티스로 인하여 약간의 크레딧 손상은 감안하여야 한다. 이와 비슷하지만 포베어런스 계약이라는 것이 있다. 포베이런스 계약은 은행과 딜을 네고하여 체납액과 벌과금을 론의 뒷편으로 미루어 놓고 모기지를 정상화 시키는 방법이다. 또 다른 방법은 체납액의 일부나 전부에 대한 탕감을 요청하는 것이다.

2. 재융자 (Refinance)
에퀴티가 많이 남아 있고, 연채가 심하지 않은 경우는 재융자가 최적의 옵션이 될 수 있다. 은행은 그간의 연체와 벌과금을 새로운 모기지 론에 포함시키게 된다. 그러나 대부분 연체자의 경우, 에퀴티가 바닥인 실정이어서 재융자의 현실성은 매우 희박하다.

3. 모기지 조정 (Loan Modification)
재융자가 불가능하고, 페이먼트가 밀려 있거나 페이먼트가 힘겨운 경우, 재정적 어려움 즉 하드쉽을 증명할 수 있고, 무엇 보다 더 집에 머무르고 싶다면, 모기지 조정이 좋은 옵션이 될 수 있다. 모기지 조정은 압류를 저지하고자 하는 일시적인 방법이 아니고, 영구적인 해결책이다. 은행은 쌍수로 환영하며 모기지 조정 제안을 반기겠지만, 본인이 은행과 직접 딜하는 경우 일시적인 해결책으로 끝이 나는 경우가 많이 있으므로 주의 하여야 한다. 대리인을 통하는 경우, 대리인이 융자 조정 라이선스를 소지한 자라야 하며, 보통 2,000-3,000달러의 수수료 선불이 요구된다. 물론 원하는 대로 개런티 되는 것은 아니니 지나친 기대는 삼가는 것이 좋을 것이다. 빠르면 2-3 개월이면 조정을 마칠 수 있다.

4. 정상 주택 매도 (Regular Home Selling)
집을 리스팅한다. 에퀴티가 많이 남아 있는 경우 최선의 선택이 될 수 있다. 그러나 에퀴티가 매우 적은 경우에는 정상적인 주택 판매로도 수지가 맞지 않는다. 리얼터 커미션이 5%-6% 이고, 그 외에 클로징 비용도 추가되기 때문이다. 또, 마켓 가격이 떨어져 있는 이즈음에는 상당한 에퀴티가 없는 한 가능성이 희박하다. 그래서 시세보다 높은 가격으로 판매를 시도하여도 바이어의 융자가 어려워지므로 제대로 클로징이 될 수 없는 경우가 많다.

5. 디드 인 류 (Deed In Lieu of Foreclosure)
모기지 은행에게 주택을 포기하는 방법이다. 다른 담보 설정이나 린이 걸려 있지 않은 흠없는 집이라면 은행에게 넘길 수 있을 것이다. 이러한 소유권 이전 방식을 디드 인 류라고 하며 일명 ‘따뜻한 압류’라고도 한다. 몸만 빠져 나가는 식이 되며, 크레딧 보호가 없다. 또 크고 작은 담보나 주니어 린을 소멸할 수도 없다. 경매 후에도 디피션시 판결을 받을 수 있어서 주의해야 하며, 에퀴티가 남아 있는 경우 이 옵션은 좋은 선택이 될 수 없다.

6. 숏세일 (Short Sale)
시세보다 조금 낮추어서 집을 리스팅 하여, 바이어를 찾아서 매매 계약을 체결한 후, 은행에 제출한 후, 네고하여 숏세일을 허락 받는 방법이다. 숏세일이 허락 되는 경우, 은행은 클로징 비용과 리얼터 커미션 및 밀린 부동산 세금까지도 해결해 주며, 모기지 론의 부족분을 탕감하여 준다. 또 정부에서도 구제법에 의하여 2012년까지 숏세일 탕감분에 관한 면세를 보장하고 있어서 숏세일은 최선의 방법으로 가장 많이 선택되고 있는 옵션이다. 단, 숏세일 자격을 결정하는 하드쉽이 증명되어야 한다.

물론, 은행과의 네고가 숏세일의 성공의 열쇠가 된다.
압류 직전의 물건의 경우, 숏세일 만큼 더 좋은 옵션은 없을 것이다. 물건이 은행에 넘어간 후에도 숏세일이 가능하지만 얻은 것 보다는 잃은 것이 많게 된다. 그래서 압류 이전에 숏세일에는 두가지의 시점이 있는데, 첫째는 모기지 페이먼트만 연체된 경우와 둘째로는 모기지 페이먼트가 연체되고 NOD 즉 디폴트 노티스를 받은 경우가 된다. 숏세일이 성공적이기 위하여는 모기지 페이가 3개월 이상 연체되어야 한다. 디폴트 노티스가 기록되면, 은행은 바빠지고 네고의 폭이 크게 열리게 된다.

7. 파산 (Bankruptcy)
파산 신청을 생각 할 수 있다. 하지만 파산에 관한 충분한 이해를 하는 것이 매우 중요하다. 많은 사람들이 파산 선고를 겁주는 무기로 사용하고 있다. 명심할 것은 파산 신청은 최후의 선택이지 압류 예방의 방법은 아니라는 것이다. 위의 여러 가지 방법 중 하나도 해당 사항이 없는 경우라면, 먼저 전문 변호사를 통하여 법적 자문을 받는 것이 유익할 것이다.

8. 압류 방치 (Let it go to Foreclosure)
마지막으로 대책없이 그냥 압류당할 때까지 기다리는 것이다. 아무 것도 하지 않고 있노라면 보통 2-3 주 지나면 집을 비우고 나와야 하는데, 크레딧 리포트에 포클로저의 낙인만 찍힌 채 빈손으로 집을 떠나야 한다. 말할 나위 없이 최악의 선택이다. 주위의 누구로부터 아무것도 하지 말고 그냥 포기하라는 권유를 듣는다면 무시하여야 한다. 적어도 무언가는 해 봐야 한다. 잃을 것도, 더 이상 손해 볼 것도 없기 때문이다. 몇 천달러라도 건지느냐 아니면 크레딧만 망가지고 빈손으로 쫓겨나느냐의 차이이다.
이제 선택만이 남아 있다. 어떤 선택이 옳은 선택인지 스스로 생각하는데 도움이 되길 바란다.