불경기로 주택가격이 급락하고 모기지 융자 이자율은 20여년 만에 최저치로 떨어져 바이어들에게는 내 집을 마련할 수 있는 최적의 시기가 찾아왔다. 그러나 서브프라임 모기지 융자가 금융위기의 원인이 된만큼 각 금융기관이 모기지 융자 조건을 까다롭게 조정하면서 자격을 갖춘 바이어들도 원하는 매물을 구입하는 것이 점차 어려워지고 있는 실정이다.

스탠다드&푸어/케이스 쉴러(S&P Case-Schiller) 전국주택가격지수가 24일 발표한 자료에 따르면 미 전국적으로 지난해 1~3분기 주택 평균가격은 예년 동기간에 비해 무려 18.2% 하락했다. 이는 21년 만에 가장 큰 하락폭이다. 특히 뉴욕을 비롯한 10개 주요 도시 주택가격은 예년 동기간에 비해 19.2% 떨어졌고 집값이 가장 올랐던 2006년도 여름 시즌에 비해 28%나 하락했다.

주택가격과 더불어 주택 구입에 결정적 역할을 하는 모기지 이자율 역시 지속적으로 낮은 수준을 유지하고 있다. 뱅크레이트(bankrate.com)에 따르면 지난 25일 기준으로 30년 만기 고정 모기지 이자율은 지난주 평균 5.27%보다 다소 하락한 5.22%, 15년은 4.84%, 30년 만기 고정 점보 모기지 이자율은 7.05%에서 6.89%로 떨어진데다 오바마 정부가 모기지 이자율을 계속 낮게 유지하겠다고 발표해 바이어들에게는 희소식이 되고 있다.
그러나 금융기관들이 모기지 융자 기준을 더욱 강화하고 주택 시장이 아직은 불안정하다는 전문가들의 견해가 지배적이어서 바이어들이 주택을 구입하기가 점점 더 힘들어지고 있다.

예를 들어 모기지 융자시 주택가격 대비 융자금액이 80%를 초과할 때 반드시 들어야하는 모기지 보험(mortgage insurance)을 얻는 것이 까다로워졌다. 다수의 모기지 보험회사들이 모기지 보험 승인 기준 최소 신용점수(credit)를 상향조정했고 융자금액이 41만7,000달러를 넘어설 경우 적용
하는 신용점수 역시 크게 높아졌다. 또 승인기준 부채비율(DTI; Debt-To-Income Ratio)은 낮아져 부채가 많은 바이어들의 주택 구입이 힘들어졌다.
이런 상황에서 가까운 미래에 주택 구입을 희망하는 바이어들은 기다리는 동안 주택 구입에 필요한 모든 조건이 갖춰졌는지 차분히 다시 점검해야할 것이다.

▲ 다운페이먼트를 충분히 마련하자

노우 다운 또는 5~10%의 다운페이먼트로 주택을 구입하던 시대는 사라졌다. 최근 금융기관들은 최소 15~20% 다운페이먼트를 요구하고 있다. 내부 규정에 ‘20% 다운페이먼트 필수’ 라는 사항이 기재된 것은 아니지만 주택가격 대비 융자금액이 80%를 초과(20% 미만의 다운페이먼트)할 경우 융자승인 대상에서 불리한 대우를 받는 것이 현 상황이다. 또 모기지 이자율 역시 20% 이상 다운페이먼트를 지불했을 때 낮아지기 때문에 다운페이먼트를 많이 저축할수록 주택을 구입하기가 점점 더 쉬워지고 있다.
이밖에 처음 주택을 구입하는 바이어들의 경우 클로징 비용이 구입하는 주택가격의 3~5%를 초과하는 사례가 많다. 타이틀 보험, 변호사 비용, 신규 개발의 경우 이전세(transfer tax) 등 클로징에 들어가는 비용이 많기 때문에 다운페이먼트 이외에 클로징 비용도 평상시 저축해두어야 한다.

▲ 신용점수를 높이자

주택 구입을 위해 신용점수를 높게 유지해야한다는 사실이 경기침체로 인해 그 어느 때보다 절실하게 다가오고 있다. 금융위기가 심화되면서 모기지 융자시 요구되는 신용점수 역시 더욱 높아져 1~2년 전만 하더라도 모기지 융자를 받을 때 신용점수 700점 이상이면 별다른 문제가 없었으나 최근에는 이 기준이 740점 정도로 상향조정됐다. 모기지 브로커들에 따르면 신용점수 720점 정도가 좋은 편이며 문제없이 융자를 받기 위해서는 760점 이상을 유지해야 한다.

신용점수를 높이려면 적당하게 대출 받은 후 잘 갚거나, 신용카드를 사용한 후 연체하지 말아야 한다. 또 거래 금융회사를 자주 바꾸는 것보다 주거래 금융회사를 한 곳 정해서 꾸준히 거래를 하는 것이 유리하며 각종 이용대금 청구서를 제때 납부해야 한다. 이밖에 신용정보회사 홈페이지를 통해 연 1회 무료로 신용정보를 확인할 수 있는 서비스를 이용해 정기적으로 자신의 신용점수를 확인해야 하며 오류가 있는 경우 바로 정정 요청을 해야한다.

▲ 필요한 서류를 미리 준비하자

각종 공과금, 이용대금, 신용카드 대출금 등을 온라인으로 결제하는 것이 보편화되면서 관리해야 하는 서류가 많이 줄었다. 그러나 주택 구입을 위해 필요한 서류는 금융위기로 인해 점점 더 많아지는 실정이다.
신용점수 보고서(FICO 점수), 재직증명서, 2~3달간 급여명세서, 최근 2년 동안의 근로소득공제 확인서(W2), 거래 은행 잔고증명서 3년치, 은퇴자금(401K) 증명서, 기타 자산(주식, 뮤추얼펀드 등) 또는 빚(학비 융자, 자동차 융자 등) 이외에 부모나 친지로 부터 다운페이먼트를 도움받았
다면 이 비용이 빌린 돈이 아니라 ‘선물(gift)’로 받았다는 것을 증명하는 서류도 첨부해야 한다.

▲ 모기지 융자 사전승인을 받아두자

주택 샤핑을 가기 전에 모기지 융자 사전승인(pre-approval)을 받아두자. 사전 승인은 주택을 구입하려는 바이어들의 월수입, 은행잔고 등 아주 기초적인 정보를 갖고 어느 정도까지 대출해줄 수 있다 라고 은행에서 보장해주는 서류로 대부분의 셀러들이 사전 승인을 받은 바이어들을 선호하기 때문에 미리 받아두면 좋다. 금융 위기로 모기지 융자 조건이 까다로워졌지만 사전 승인은 신용점수가 좋고 직업이 든든하다면 쉽게 발급해주기 때문에 미리 챙겨두자.

▲ 희망 지역을 정해두자

바이어들은 자신의 소득과 마련해둔 다운페이먼트, 거주환경, 학군 등을 고려해 원하는 지역을 미리 정해두고 그 동네의 주택을 집중적으로 샤핑하는 편이 바람직하다. 또 원하는 주택이나 콘도를 정했으면 좋은 매물이 있는 지의 여부를 매주 업데이트, 확인해야 원하는 가격에 내 집을 마련할 수 있을 것이다. <김휘경 기자>