쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

엄동설한의 꽁꽁 얼어붙은 추위가 드디어 풀리나 보다.
주식 시장 탓, 경기 탓, 이런저런 이유들로 주택 시장의 바닥을 점치며 지켜보는 이들이 아직도 주위에 많이 있지만, 근간 주택 구입을 계획하는 바이어들의 문의가 최근 들어 꾸준히 늘고 있다. 작년 대비 유난히 달라진 모습은 융자를 문의하는 손님들의 태도 변화와 실질적으로 거래되는 융자 종류에서 찾아볼 수 있다. 개인 소득 확인없이 다소 많은 다운페이로 주택 구입이 가능함을 문의하는 손님들이 아직도 있는가하면 으례 개인소득, 신용점수 및 자산 규모 등 모든 정보를 제공하며 얼마까지의 융자가 가능하냐는 수준급 지인들의 문의 또한 상당하다.

최근 가장 많이 사용되는 론 종류는 역시 미 주택 개발국에서 제공하는 FHA(Federal Housing Administration) 론이다. 사업체나 상용 건물 구입 시 널리 사용되는 SBA론 과 매한가지로 FHA 론은 주택 구입을 권장하기위해 루즈벨트 대통령 당시 미국 경제를 살리기 위한 빅딜 정책의 일환으로 마련된 융자 프로그램이다. 연방정부의 보증으로 이루어지는 융자이기에 흔히 미시민권자나 영주권자에게만 가능할 것으로 많은 이들에게 알려져 있지만, 그 외 모든 합법적 비자 소지자들에게도 사용이 가능하다. 이를 테면 한인들이 많이 가지고 있는 H, L 또는 E 비자 등이 대표적인 케이스이고, 뿐만 아니라 O, P, Q, 그리고 종교비자인 R 비자도 포함된다.

즉, 미국에서 합법적으로 노동이 가능한 모든 시민들에게 정부의 융자 혜택이 주어진다는 의미다.FHA 론의 가장 큰 장점은 매우 적은 소액의 다운페이로도 융자가 가능하다는 것이다. 최고 62만5,500달러까지의 융자가 허용되며 주택 매입 가격의 최소 3.5%의 다운페이로 내집 마련이 실현될 수 있다. 즉, 40만달러의 주택을 단 1만4,000달러 다운으로 구입이 가능하다는 얘기다. 일반 은행의 경우 이같이 낮은 비율의 다운페이는 정상적 기준 이상의 리스크 때문에 융자가 절대 불가하나, 정부는 이같은 리스크를 보험회사에 전가시켜 론을 가능케 한다. 보험사는 나름대로 융자 신청인의 모기지 상환 능력을 철저히 확인함으로 인해 자신들의 리스크를 최소화 시킨다. 상환 능력의 척도는 신청인의 총지출이 전체소득의 43% 미만에 있다.

즉, 융자 신청인의 월모기지 상환액이 2,000달러이고 이외 자동차 론이나 카드빚을 포함한 개인 부채 상환액이 500달러인 경우, 총 2,500달러 지출의 월소득은 최소한 5,800달러이어야 가능하다는 것이다.
그러나 이 바이어의 월 소득이 4,000달러라 가정하자. 이에 대한 정부의 대답은 No problem! 그렇다. 문제는 있지만 문제가 보완이 되면 융자는 가능하다. 즉 이 바이어의 경우 월 1,800달러의 추가 소득을 충족시키기 위해 비록 같이 살지는 않더라도 보증해 줄 수 있는 Co-signer(Co-borrower)를 제2의 융자 신청인으로 추가하면 된다. 타민족의 경우 이와 같은 FHA론의 장점을 살려 친척들끼리 주택을 장만한다. 또 하나의 장점을 꼽는다면 신용점수에 대한 특별한 요구 조건이 없다는 것이다.

즉 600대나 600이하의 점수로도 융자가 가능하다는 것이다. 그 이유는 FHA론의 핵심 요소가 신청인의 모기지 상환 능력에 있기 때문이다. 따라서 일반 론인 경우, 다운페이가 적거나 신용점수가 낮은 경우 엄청나게 높은 이율로 인해 주택장만이 다소 망설여지는 경우가 많지만, FHA론은 상환능력에 거의 모든 비중을 두기 때문에 이같은 조건에서도 낮은 이율을 제공해
준다.합법적 노동 신분이 있더라도 신용 기록을 쌓을 수 있는 기회의 부재로 점수가 산출되지 않는 경우 융자신청인의 최근 1년의 대치 기록을 인정해 준다. 대치 기록의 예로는 현재 거주하고 있는 집의 월세 납입 증명 또는 전화, 전기, 수도, 케이블 tv등등의 증빙 기록으로 모두 가능하다. FHA론의 유일한 단점은 정부에 납입되어야하는 보험료 지불로 인해 일반 융자보다 클로징 비용이 다소 높다는 데 있다.

반면, 10% 이상의 다운페이가 가능한 합법적 노동비자 소지자들은 일반 시민권이나 영주권자들과 동일한 대우를 받는다. 융자신청인의 지출 대비 소득 비율도 FHA 보다는 다소 너그러운 50%, 많게는 55%까지의 Debt to Income Ratio도 가능하다. 단지 최소 620점의 신용점수를 소지해야 한다. 융자액은 FHA론과 마찬가지로 최고 62만5,500달러까지를 허용한다.
상당히 유리한 조건의 매물들이 한인 교포들이 선호하는 지역에서들도 종종 나오는 듯하다. 미국에서의 중장기 거주 계획이 있다면 렌트를 계속 내느니 주택 구입의 장단점을 분석해 볼만한 적절한 기회임은 틀림없다.