부동산을 소유하는데는 여러가지의 소유 형태가 필요에 따라 사용될 수 있다. 부부와 같이 공동재산을 소유하는데 흔히 사용되는 Join Tenancy를 비롯 각자의 지분이 따로 구분되는 Tenancy in Common, 신탁 계좌를 설립해 관리하는 Trust, 혹은 법인체 (Corporation)이나 파트너쉽(Partnership)을 통해 소유권을 관리하는 경우등 여러가지가 있다.

위의 열거한 소유 형태는 모두 모양은 다르지만 일반인들이 쉽게 실제 소유주를 알수 있게 되어 있다. 만약 자신의 부동산 소유 사실을 일반인에게 비밀로 하고 싶다면 위의 방법과 다른 소유 형태를 취해야 한다. 이경우 사용되는 방법이 바로 THT ( Title Holding Trust)라는 방법이 있다.
일반인들이 실제 소유권자를 알아 볼수 없게 실소유권자와 등기상의 소유권자를 다르게 하는 소유 방법이다. THT는 Land Trust라고도 부르며 한인들에게는 거의 알려지지 않은 소유형태 개념이다. THT로 부동산을 소유하는 방법은 아래와 같다.

건물의 소유주인 A는 먼저 THT를 설립한다. A는 건물의 법적 소유권을 THT를 통해 B에게 넘긴다. B는 일정금액을 받고 A의 소유 건물을 THT 실제로 등기 이전한 후 관리하게 된다.

여기서 관리라는 용어가 사용되는 이유는 건물의 법적 등기는 B에게 되어 있지만 B는 A의 지시에 따라서만 건물을 관리 할 수 있기 때문이다. 즉 건물의 법적 소유권을 B로 해놓은후 A가 실제로 모든것을 B를 관리할 수 있는 신탁계좌(Trust)형식인 것이다.

따라서 어떤 건물이 THT소유되어 있을때는 일반인들은 THT의 법적소유주인 B의 존재만을 알 수 있게 되며 실제적인 소유권자인 A는 전혀 알 수가 없다. 만약 A가 THT하의 소유부동산을 매각하고 싶다면 B에게 매각을 오더하게 되며 실제 거래의 내용도 A의 지시에 따라 B가 이행하게 되는 것이다. 따라서 바이어는 A의 존재를 전혀 모르고 형식상 소유주인 B와 거래를 하게 되는 것이다. 이때 모든 법적 서류도 B가 싸인을 하므로 A의 존재를 전혀 알수가 없게 된다. 따라서 THT는부동산 개발업자, 유명 정치인, 연예인등 소유 부동산을 일반인들에게서 감추고 싶은 경우에 흔히 사용된다.

아래의 예를 들어 THT가 어떻게 사용될 수 있는 경우를 좀더 살펴보자. A라는 유명 부동산 개발업자가 있다. A는 어느 특정 지역에 호텔을 비롯 각종 유락시설을 개발하려고 한다. 하지만 A의 계획이 개발 예상지역에 미리 알려진다면 그 지역의 부동산을 소유주들은 시세 보다 훨씬 비싼 가격에 A에게 자신의 부동산을 매매하려고 할 것이다.

이때 A는 THT를 만들어 THT의 이름으로 구입을 진행하는 것이다. 일반인들은 THT의 실제 소유주는 모른채 그저 THT를 형식상 소유하고 있는 회사와 거래를 하게 된다. 월트 디즈니 회사가 플로리다에 디즈니랜드를 개발할때 바로 THT를 이용해서 필요한 모든 땅을 모르게 사들인 유명한 일화가 있다. 만약 THT를 사용하지 않고 그냥 디즈니 회사가 직접 전면에 나섰다면 땅 구입에 훨씬 많은 비용과 시간이 소요 되었을 것이다.

THT의 흥미로운 사항중의 하나는 실 소유권자는 부동산을 소유하는 개념이 아니라 개인자산(Personal Property)를 소유하는 것이라는 것이다.
따라서 THT하에 있는 모든 부동산은 부동산의 법적 소유는 THT 회사가 가지고 있기 때문에 실제 건물주는 부동산을 소유하고 있는것이 아니라는 것이 된다. 샤핑센타등의 투자용 부동산도 THT하에 소유할수 있으면 THT를 관리하는 회사를 통해 모든 리스, 렌트등을 관리케 할 수도 있다. 이에 발생한 모든 인컴은 세금보고시 THT관리회사가 하는것이 아니라 실소유주가 직접 보고 해야 한다.

THT는 일반 부동산과 같이 1031 Exchange를 비롯 융자등도 가능하다. 하지만 이러한 THT개념을 이해하고 있는 은행이나 에스크로가 많이 없어서 이용하는데 다소 불편한 것이 흠이다.

THT(Title Holding Trust)는 사실 한인 투자가들에게는 많이 알려지 있지 않다. 하지만 개발등의 비밀을 요하는 특별한 경우에 사용하면 여러가지 혜택을 볼 수 있는 소유 형태이다. 필요할때 유용하게 사용할 수 무기로(?) 사용할 수도 있는것이다.

(213)590-5533 스티븐 김. 아메리카 부동산 부사장