노권호(부동산, 융자 전문가)

1-2년 전에 비해 뉴욕, 뉴저지 부동산 가격은 20% 정도 하락한 상태에서 숏세일이 시장을 주도하면서 주택 시장이 살아나고 있다. 그러나 은행들이 식중독 상태에서 겨우 몸을 일으키는 중이다보니 수입 증빙을 요구해 융자가 무척이나 힘든 시기이다. 그러나 포기하기에는 이르다. 잘 찾아보면 아직도 수입을 1/2만 증빙하거나 아예 증빙을 하지 않아도 융자가 가능한 은행이 있으니까 말이다.

한인 비즈니스의 주축이라고 할 수 있는 네일 가게, 세탁소들이 대부분 매출의 30~40%가 감소한 상태이다 보니 한인사회 경제도 말이 아니다. 그러다 보니 여가와 관련한 지출이 줄어들고 세탁소, 네일 가게, 외식비, 의류, 보석, 꽃, 선물, 여행, 가구 등의 비용이 줄어들므로 그와 관련한 소매업이 가장 치명적인 타격을 받고 있다.작년 한 해 동안 맨하탄 월가에서 약 20만명에 육박하는 고소득 인력들이 실업 급여를 받는 신세로 전락하고 난후 맨하탄에는 렌트가 남아돌고 투자용 오너는 집을 비워둔 채 모기지와 관리비를 내야하는 처지가 되어 버렸다.

이같은 경제 난국은 2-3년 내 회복되기는 어렵다고 볼 수 있는데 이유는 미국이 사상 유래없는 빚더미에 올라앉아 있고 수많은 일자리들이 사라진 상태이고 새로 만든다는 것이 결코 간단치 않으며 단시간 내 해결될 문제가 아니기 때문이다.이러한 현실에서 모기지 페이먼트가 힘든 주택 소유주들은 어떻게 살아가야 하는 것일까?

매출이 급감하여 수입이 적어지고 벌어둔 자금이 없는 사람에게 현재의 경제상황은 전쟁 상황이라고 해도 과언이 아니다. 모든 지출을 30% 줄이기는 어렵다. 큰 차는 작은 차로 바꾸고 두 대의 차는 한대로 줄이고, 큰 집은 작은 집으로 바꾸고 하다보면 부동산 시장이 살아나게 되고 축소지향적이지만 돈은 돌게 된다. 다행히 어려움을 별로 타지 않고 자금의 여유가 있는 사람은 투자의 시기이다. 투자할 수 있는 여력이 있는 사람이나 집을 사려고 때를 기다리던 사람에게 지금만큼 좋은 기회는 없다.

이들이 숏세일을 통해 집을 마련하면 1-2년 전 60만달러를 줘도 살 수 없던 집을 15-20만달러 싸게 사므로 돈을 벌 수 있는 기회가 되기 때문이다.
투자는 남이 돈을 쓸 때 안 쓰고 남이 돈을 쓸 수 없을 때 하는 것이라는 말이 더욱 실감나는 때다. 지혜가 필요하다. 지난 10년을 뒤돌아보면 자고 나면 집값이 올라 있었다. 다들 거품이라고 생각했지만 하루가 다르게 집값이 오르다 보니 현실을 인정안할 수도 없고 너도 나도 Equity 뽑고 Cash-Out 해서 집을 샀으며 사고 나면 집값이 또 올랐다.

이때 집을 여러 개 산 이들이 지금 가장 힘든 시기에 직면해 있다. 또 크레딧이 나쁘고 집을 유지하기 힘든 사람에게도 95~100% 융자가 가능해지면서 이때가 아니면 집을 살 수도 없고 사 놓기만 하면 집값이 올라 있으니 이들이 주택 구매에 가세하다 보니 부동산 시장은 하늘 높은 줄 모르고 올라갔다. 그러나 달도 차면 기운다 했던가. 이후 부동산 거품이 꺼지면서 부동산 시장이 추락하기 시작해서 이제는 불패 신화를 만들어가
던 맨하탄의 부동산 가격이 추락하고 있다. 이제 이런 상황은 앞서 언급했지만 지진과 같은 경제 위난이다. 정신 똑바로 차려야 신용지키고 살아남을 수 있다.

어떻게 되겠지라는 생각은 더 이상 자신에게 도움이 되지 않는다. 가령 극단적인 예를 들자면 비행기가 태평양 상공을 지나는데 연료 탱크에 구멍이 터져서 가스가 새고 있어서 기장이 안내 방송을 한다. “연료 탱크에 구멍이 생겨 가스가 빠르게 새고 있다. 비행기의 몸집을 가볍게 하
지 않으면 연료가 부족해 바다 한가운데로 추락할 수 있다. 비행기의 모든 무게 나가는 것은 버려야 살 수 있다”라고 한다면 우리는 어떻게 하겠는가?지금은 부담하기 힘든 빚을 버릴 때다. 빚 덩어리를 안고 오래 버티면 에퀴티가 붙을 것이다. 그러나 그 때까지의 기간이 너무 길다. 다음 공항까지 무사히 가려면 말이다.점심은 도시락을 싸서 다니든지 하고 줄여야 한다. 그러나 줄일 수 있는 것은 한정되어 있다. 주택 모기지는 힘들면 국가에서 도와줄 때 이자율 조정이나 숏세일 해서 부채에서 벗어나야 한다.

능력이 안 되는데 집에 미련을 두고 버티다가 차압을 당하거나 파산해야 하는 상황으로 가게 된다는 것이다. 차압은 집이 날아갔는데도 기록이 7년간 따라 다니고 남은 빚은 돈이 생길 때마다 갚아야 하고 파산도 7년간 개인 크레딧 기록이 남는다. 그러나 앞으로 2-3년까지 모기지 페이먼트를 잘 감당할 있는 사람은 집을 보류해도 된다.잘못 판단하면 경제적으로 두 손 두 발 다 묶이는 신세가 될 수 있다.모기지 페이먼트에서 몇 백 달러 줄이면 잘 감당할 수 있겠다 싶어 이자율 조정(Loan Modification) 하면 되는데, 대개 L/M을 상담하는 분들 중에 너무 많은 기대를 하고 있는 분들
이 많다. 몇 백 달러 줄여서는 안 하니만 못하다고 말하는 사람들이 많다. 이 경우는 숏세일이 효과적이라고 할 수 있다.

은행이 들으면 기겁할 노릇이지만 사실상 차압으로 가는 홈오너를 건지기 위해서 숏세일을 승인해야 한다. 숏세일을 해야 부동산 시장이 활성화된다. 숏세일이 부동산 거래를 주도하고 국가는 은행의 손실을 보상해주고 하면 결국 부동산 가격은 하락했지만 시장은 살아나면서 그와 관련된 마켓이 살아나게 되는 것이다.마켓이 살아나면서 국가는 세금이 들어오고 그것으로 국가는 손실을 복구하면 된다.이 길이 미국 경제를 살리는 유일한 길이 될 것이라고 생각한다. 이자율 조정으로 셀러들이 집을 그대로 유지하면 싼 집이 없어져 부동산 거래는 없을 것이고 이것은 경기 침체를 벗을 수 없는 이유가 되고 결국 이 어려운 상황을 더 오래 지속시키는 역할을 할 것이다. 수입이 급감한 사람은 최종적으로 L/M을 몇 천 달러 들여서 해도 큰 도움이 안되어 1년도 못가서 결국 숏세일을 해야 하는 상황에 이를 것이기 때문이다. 기왕 답이 같다면 매도 먼저 맞는 것이 덜 아프다고 판단이 빨라야 한다.

집에 미련이 많은 사람들과 체면이 강한 사람들이 갈 때까지 가보자는 상태가 되고 그들이 가장 큰 타격을 받게 된다. 지금과 같은 숏세일 정국은 앞으로 3년 이상 지속 될 것이라고 이야기하는 전문가들이 많다. 그러므로 숏세일을 통해 집을 팔고 2년 후 다시 숏세일로 집을 사면 60만달러의 모기지를 40만달러로 줄이는 효과를 직접 얻을 수 있기 때문에 전화위복이 될 것이다. 그러나 숏세일은 바이어를 찾는 일과 은행의 승인이 결정적 역할을 하므로 전문가와 상의하는 것이 무엇보다 중요하다.