San Francisco
- 부동산
곽동현
필자는 풋볼(NFL)을 그리 좋아 하지 않는다. 하지만 해마다 꼭 한번은 풋볼경기가 필자를 매료시킨다. 올해도 지난 주에 치러진 슈퍼볼은 필자의 기대를 저버리지 않았다. 그중에서 피츠버그의 주전 와이드 리시버인 샌토니오 홈스가 막판 4쿼터 종료 직전 받아낸 터치다운은 정말로 잊혀지지 않는다. 터치다운 엔드존 구석에서 두 팔을 높이 편 채 끝까지 까치발을 하고 공을 받아 터치다운을 성공시킨 그 장면은 정말로 프로답고 아름답기까지 했다. 저런 멋진 경기를 펼치기 위해 얼마나 많은 훈련을 하고 땀을 흘렸을까 생각하면서 아낌없는 찬사를 보내고 싶다.슈퍼볼의 또 하나의 묘미는 광고를 시청하는 것이다. 30초 광고 하나에 300만달러가 넘는 슈퍼
볼 광고는 미국의 현 경제 상황을 그대로 반영시키는 바로미터이다.
해마다 슈퍼볼 광고에 빠지지 않는 광고가 제너럴 모터스(GM)의 SUV광고이다. 풋볼 경기하는 선수들만큼이나 육중한 몸체를 자랑고대 이집트 건축하던 GM의 SUV 광고는 이번 슈퍼볼 어느 순간에서도 찾아볼 수가 없었다. 하지만 이번 슈퍼볼 광고에서 가장 눈길을 사로잡은 광고중 하나가 캐쉬포골드(Cash4Gold)닷컴이란 광고였다. 지난해 경기 침체로 이 회사가 급격히 성장했다고 한다. 대충 이 회사는 현금이 필요한 사람에게 금붙이를 사고 이것을 되파는 회사라고 한다. 슈퍼볼에 GM광고 대신 나왔다고 하니 미국의 경기 침제의 단면을 고스란히 반영하고 있는 것 같아 약간 씁쓸했다.
슈퍼볼 이야기는 이쯤하고 이번 주 주택시장을 한번 점검해보자 며칠전 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)가 지난해 12월 부동산거래가 476만건으로 11월 445만건보다 6.5% 증가한 수치를 기록했고 작년 8월 이후 4개월만에 증가했다고 발표했다. 이 발표로 다우지수가 다시 8000선을 회복을 했다. 물론 성급한 몇몇 언론은 주택경기가 드디어 바닥을 쳤다고 내보내고 있다. 주택경기가 바닥을 쳤다는건 아직 시기상조이나 지난달 초부터 하락한 30년 고정모기지 이자는 아직 5%초반을 오르내리며 올해 부동산 시장의 전망을 한껏 고무시키고 있는 것은 분명하다. 지금 모든 모기지 은행들이 그렇겠지만 필자의 은행도 지난 1월 한 달 동안
재융자 신청건수가 사상 최고치를 기록하고 있다.
그런데 재융자는 물론이고 주택구입에 있어서 또 다른 복병을 만났다. 그것은 다름 아닌 주택 감정이다. 낮은 이자를 기대하고 재융자를 신청을 했으나 기대한 감정가가 나오지 않아서 재융자가 되지 않는 경우가 허다하다. 어떤 경우가 생기고 있는지 실례를 들어보자.지난 2006년도에 50만달러를 주고 주택을 구입하며 20%를 다운하고 42만달러를 융자를 받은
고객이 있다고 하자. 2년정도 지나서 남아있는 원금이 41만 몇천달러가 되었고 당시 받은 이자가 6.5%였으나 지금은 4.875%로 재융자를 시청했다. 이럴 경우 당시 구입했던 구입가 정도만 감정이 나오면 전혀 문제 없이 재융자를 받을 수 있다. 하지만 안타깝게도 이 고객의 경우 감정가가 구입가의 5만달러나 적은 45만달러 밖에 나오지 않았다. 이럴 경우 은행은 감정가의 80%만 재융자를 해줄수가 있다. 즉 36만달러만 재융자가 가능한 것이다. 그렇다면 이고객의 경우 낮은 이자로 재융자를 받기 위해서 5만달러 이상을 더 다운페이먼트를 해야되고 클로징 비용까지 따로 준비를 해야한다.
감정가의 하락은 신규콘도를 구입하는 고객들에게는 훨씬 더 치명적이다. 필자의 고객 중 맨하탄의 콘도를 지난 2007년에 매매 계약을 하고 지금 완공이 되어 클로징을 준비하고 있는 고객이 있다. 2007년 구입 당시는 당연히 클로징 즈음에는 콘도가가 인상될 것이니 감정 문제를 전혀 예상하지 못했을 것이다. 하지만 지금 주택시장은 만만치가 않다. 백만달러 상당의 매매가의 콘도를 감정을 받아보니 겨우 80만달러가 넘는 감정가가 나왔다. 문제는 이 콘도에 있는 것이 아니고 주변 다른 콘도에서 최근 매매가격이 낮아서 감정가가 낮게나온 것이었다. 현재 2차 감정을 요청중이나 클로징까지 만만히 않은 난관을 넘어야 할 것 같다.
이런 감정문제는 일반주택보다 콘도가 시장 상황에 의해 더 크게 영향을 받는데 그 이유는 간단하다. 너무 쉽게 가격이 오픈되는 것이다. 쉽게 설명해보자 콘도 한 동에 100세대가 입주를 해있다고 하자. 100세대가 동일하게 50만불에 콘도 하나씩 구입했다고 치자. 그런데 100세대 중 한 두 세대가 경제적 여건이 어려워 콘도를 싸게 팔았거나 모기지 페이먼트 못내 차압을 당했다고 하자. 싸게 팔린 가격이 40만달러이거나 경매가가 35만달러로 처리가 되었다고 하면 이런 기록이 있고 난 뒤에 정상적인 모기지 페이먼트를 해오던 이웃이 재융자를 하려고 감정을 받으면 느닷없이 50만달러 콘도가 40만달러 이하로 떨어지게 된다. 이런 이유로 콘도나 타운 하우
스는 일반 주택융자 보다 융자 심사가 조금은 더 까다롭다. 또한 감정가가 얼마가 나오는 가에 따라 모기지 이자도 달라진다. 은행에서 같은 30만달러를 융자를 해주더라도 주택 감정이 40만달러에 나온 주택의 30만달러 융자와 100만달러 주택의 30만달러 융자는 이자가 다르게 적용이 된다.
감정대비 융자비율인 LTV(Loan To Value)가 낮을수록 낮은 이자로 융자를 얻을 수 있는 것이다. 최근 대부분의 은행들은 최고 80% LTV까지 재융자를 해 주고 있다. 고객이 최소한 재융자를 받기 위해서 필요한 주택 감정은 남아있는 원금에 0.8을 나누면 은행에서 필요한 감정가가 된다.만약에 재융자를 신청 중이고 감정을 기다라고 있다면 약간의 수고로도 감정가를 몇 만 달러를 올릴 수 있다. 대부분 주택 부동산 감정은 Sales Comparison Approach의 방법으로 진행되는데 이것은 감정하고자 하는 주택이나 건물과 지역적으로 가장 가까우면서도 조건이 비슷한 3-4개의 매물을 골라 이들이 이미 거래된 가격과 비교해서 감정하는 방법이다. 이때 인터넷이나 주변 부동산 중개인에게 해당 주택 인근에 6개월 동안 팔린 주택 중 가격이 높게 매매된 비교주택(Comps)을 미리 준비해서 감정사에게 건내는 것이다. 또한 주택을 구입 후 주방이나 욕실 등을 수리한 영수증을 준비해서 보여줘서 감정가를 약간은 더 보탤 수 있고 또한 감정 때 집안을 깨끗이 정돈해 두는 것도 권하고 싶다.
필자는 풋볼(NFL)을 그리 좋아 하지 않는다. 하지만 해마다 꼭 한번은 풋볼경기가 필자를 매료시킨다. 올해도 지난 주에 치러진 슈퍼볼은 필자의 기대를 저버리지 않았다. 그중에서 피츠버그의 주전 와이드 리시버인 샌토니오 홈스가 막판 4쿼터 종료 직전 받아낸 터치다운은 정말로 잊혀지지 않는다. 터치다운 엔드존 구석에서 두 팔을 높이 편 채 끝까지 까치발을 하고 공을 받아 터치다운을 성공시킨 그 장면은 정말로 프로답고 아름답기까지 했다. 저런 멋진 경기를 펼치기 위해 얼마나 많은 훈련을 하고 땀을 흘렸을까 생각하면서 아낌없는 찬사를 보내고 싶다.슈퍼볼의 또 하나의 묘미는 광고를 시청하는 것이다. 30초 광고 하나에 300만달러가 넘는 슈퍼
볼 광고는 미국의 현 경제 상황을 그대로 반영시키는 바로미터이다.
해마다 슈퍼볼 광고에 빠지지 않는 광고가 제너럴 모터스(GM)의 SUV광고이다. 풋볼 경기하는 선수들만큼이나 육중한 몸체를 자랑고대 이집트 건축하던 GM의 SUV 광고는 이번 슈퍼볼 어느 순간에서도 찾아볼 수가 없었다. 하지만 이번 슈퍼볼 광고에서 가장 눈길을 사로잡은 광고중 하나가 캐쉬포골드(Cash4Gold)닷컴이란 광고였다. 지난해 경기 침체로 이 회사가 급격히 성장했다고 한다. 대충 이 회사는 현금이 필요한 사람에게 금붙이를 사고 이것을 되파는 회사라고 한다. 슈퍼볼에 GM광고 대신 나왔다고 하니 미국의 경기 침제의 단면을 고스란히 반영하고 있는 것 같아 약간 씁쓸했다.
슈퍼볼 이야기는 이쯤하고 이번 주 주택시장을 한번 점검해보자 며칠전 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)가 지난해 12월 부동산거래가 476만건으로 11월 445만건보다 6.5% 증가한 수치를 기록했고 작년 8월 이후 4개월만에 증가했다고 발표했다. 이 발표로 다우지수가 다시 8000선을 회복을 했다. 물론 성급한 몇몇 언론은 주택경기가 드디어 바닥을 쳤다고 내보내고 있다. 주택경기가 바닥을 쳤다는건 아직 시기상조이나 지난달 초부터 하락한 30년 고정모기지 이자는 아직 5%초반을 오르내리며 올해 부동산 시장의 전망을 한껏 고무시키고 있는 것은 분명하다. 지금 모든 모기지 은행들이 그렇겠지만 필자의 은행도 지난 1월 한 달 동안
재융자 신청건수가 사상 최고치를 기록하고 있다.
그런데 재융자는 물론이고 주택구입에 있어서 또 다른 복병을 만났다. 그것은 다름 아닌 주택 감정이다. 낮은 이자를 기대하고 재융자를 신청을 했으나 기대한 감정가가 나오지 않아서 재융자가 되지 않는 경우가 허다하다. 어떤 경우가 생기고 있는지 실례를 들어보자.지난 2006년도에 50만달러를 주고 주택을 구입하며 20%를 다운하고 42만달러를 융자를 받은
고객이 있다고 하자. 2년정도 지나서 남아있는 원금이 41만 몇천달러가 되었고 당시 받은 이자가 6.5%였으나 지금은 4.875%로 재융자를 시청했다. 이럴 경우 당시 구입했던 구입가 정도만 감정이 나오면 전혀 문제 없이 재융자를 받을 수 있다. 하지만 안타깝게도 이 고객의 경우 감정가가 구입가의 5만달러나 적은 45만달러 밖에 나오지 않았다. 이럴 경우 은행은 감정가의 80%만 재융자를 해줄수가 있다. 즉 36만달러만 재융자가 가능한 것이다. 그렇다면 이고객의 경우 낮은 이자로 재융자를 받기 위해서 5만달러 이상을 더 다운페이먼트를 해야되고 클로징 비용까지 따로 준비를 해야한다.
감정가의 하락은 신규콘도를 구입하는 고객들에게는 훨씬 더 치명적이다. 필자의 고객 중 맨하탄의 콘도를 지난 2007년에 매매 계약을 하고 지금 완공이 되어 클로징을 준비하고 있는 고객이 있다. 2007년 구입 당시는 당연히 클로징 즈음에는 콘도가가 인상될 것이니 감정 문제를 전혀 예상하지 못했을 것이다. 하지만 지금 주택시장은 만만치가 않다. 백만달러 상당의 매매가의 콘도를 감정을 받아보니 겨우 80만달러가 넘는 감정가가 나왔다. 문제는 이 콘도에 있는 것이 아니고 주변 다른 콘도에서 최근 매매가격이 낮아서 감정가가 낮게나온 것이었다. 현재 2차 감정을 요청중이나 클로징까지 만만히 않은 난관을 넘어야 할 것 같다.
이런 감정문제는 일반주택보다 콘도가 시장 상황에 의해 더 크게 영향을 받는데 그 이유는 간단하다. 너무 쉽게 가격이 오픈되는 것이다. 쉽게 설명해보자 콘도 한 동에 100세대가 입주를 해있다고 하자. 100세대가 동일하게 50만불에 콘도 하나씩 구입했다고 치자. 그런데 100세대 중 한 두 세대가 경제적 여건이 어려워 콘도를 싸게 팔았거나 모기지 페이먼트 못내 차압을 당했다고 하자. 싸게 팔린 가격이 40만달러이거나 경매가가 35만달러로 처리가 되었다고 하면 이런 기록이 있고 난 뒤에 정상적인 모기지 페이먼트를 해오던 이웃이 재융자를 하려고 감정을 받으면 느닷없이 50만달러 콘도가 40만달러 이하로 떨어지게 된다. 이런 이유로 콘도나 타운 하우
스는 일반 주택융자 보다 융자 심사가 조금은 더 까다롭다. 또한 감정가가 얼마가 나오는 가에 따라 모기지 이자도 달라진다. 은행에서 같은 30만달러를 융자를 해주더라도 주택 감정이 40만달러에 나온 주택의 30만달러 융자와 100만달러 주택의 30만달러 융자는 이자가 다르게 적용이 된다.
감정대비 융자비율인 LTV(Loan To Value)가 낮을수록 낮은 이자로 융자를 얻을 수 있는 것이다. 최근 대부분의 은행들은 최고 80% LTV까지 재융자를 해 주고 있다. 고객이 최소한 재융자를 받기 위해서 필요한 주택 감정은 남아있는 원금에 0.8을 나누면 은행에서 필요한 감정가가 된다.만약에 재융자를 신청 중이고 감정을 기다라고 있다면 약간의 수고로도 감정가를 몇 만 달러를 올릴 수 있다. 대부분 주택 부동산 감정은 Sales Comparison Approach의 방법으로 진행되는데 이것은 감정하고자 하는 주택이나 건물과 지역적으로 가장 가까우면서도 조건이 비슷한 3-4개의 매물을 골라 이들이 이미 거래된 가격과 비교해서 감정하는 방법이다. 이때 인터넷이나 주변 부동산 중개인에게 해당 주택 인근에 6개월 동안 팔린 주택 중 가격이 높게 매매된 비교주택(Comps)을 미리 준비해서 감정사에게 건내는 것이다. 또한 주택을 구입 후 주방이나 욕실 등을 수리한 영수증을 준비해서 보여줘서 감정가를 약간은 더 보탤 수 있고 또한 감정 때 집안을 깨끗이 정돈해 두는 것도 권하고 싶다.
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