장상태 탑 부동산 사장

요즈음 모기지 페이먼트를 감당하기 어려운 가정이 하루가 다르게 늘고 있다. 힘들게 겨우겨우 모기지 페이먼트에 안간 힘을 쓰며 세는 바가지를 손바닥으로 막는 모습도 보이고, 그러다가 어쩔 수 없이 연체를 하게 돼 불안해하는 모습도 보인다. 아예 모기지 페이먼트를 중단하고 대책 없이 자포자기하며 갈 때까지 가보자 하는 모습도 눈에 띤다.

공황에 처한 지금의 경제는 피할 길이 없고, 모기지 페이먼트를 계속할 수 있는 희망이 없다. 집을 팔아서 해결하자니 집값이 턱없이 떨어진지라 팔아도 빚이 해결되지 않는다. 어쩔 수 없이 연체가 시작된다. 연체가 계속되다 보면 담보 은행은 주택 차압 절차를 밟게 되고 기록이 뜬다. 이 기록을 보고 수많은 사람들이 몰려와서 구원의 해결사를 자칭하며 궁지에 몰린 사냥감을 유혹한다.
· 당신 집 뺏기게 되었는데, 해결해 줄테니 X달러만 달라. 그리고 내가 하라는 대로만 하면 된다. (돈을 요구하는 것은 불법이다)
· 당신 집 날라가게 생겼는데 알고 있냐? 큰일이다. 내가 해결해 주겠다. 위임장에 서명하고, 집문서에도 서명하라. (어떤 절차로 해결이 되는지 100% 이해가 되어야 한다. 가까운 변호사나 부동산 중개인을 대동하여 사무실에서 오픈 회의를 통하여 충분히 납득한 후 결정해야
할 일이다)
· 당신 집 뺏기면 곧 길거리로 내 몰리는데, 내가 여기서 X년 이상 살게 해 주겠다. 대신 한달에 1,000달러씩만 내게 다오. (완전 사기다. 본인이 이 집을 정식으로 매입하여 주인이 된 후에야 얼마라도 렌트를 받을 수 있다)
· 당신 어차피 집은 날라갈텐데, 빚 문제는 내가 말끔히 해결해 줄 테니 여기 이 돈 X달러 받고 다음 달에 집 비워 달라. (완전 사기다. 누구 소유의 집인데 집을 비워 달란 말인가?
비워주면 어쩌라고? 푼돈 받고 비워주면 렌트를 벌려는 수작이다)
· 흠, 당신 이제 집은 포기해야 하지만, 내가 은행과 잘 이야기 하여서 잘 해결해 주겠다. 나중에 현찰도 X만달러 챙겨 주겠다. (리베이트 사기이다. 은행이 알면 혼난다. 특히 부동산 중개인이나 변호사는 이 짓을 하면 안된다)

참으로 가관이다. 가뜩이나 공포에 사로 잡혀 있는 터에 절반은 겁을 주면서 한편으로는 거절할 수 없는 욕망을 불러 일으키며 강하게 유혹하며 정신을 혼미하게 한다. 이성적으로 판단할 수 없도록 일사천리로 몰아 부치며 위임장에 서명케 하고 심지어는 집문서에 서명을 받기도 한다. 이해가 가지 않는다고 하면, 현찰까지 흔들어 대며 현금의 힘으로 몰아 부치기도 한다. 경매가 있는 날 밤이면 더더욱 가관이다. 한 밤중에 별에 별 사람이 와서 치근데면서 사냥감을 체기에 바쁘다.

당사자의 입장에서 절실한 것이 무엇인가? 딱 두 가지이다.
· 거주
· 모기지 빚

즉, 정든 집에서 좀더 오래 살고 싶은 것과 모기지 빚을 해결하는 것, 이 두 가지가 절실한 문제일 것이다.이 두 가지의 절실함을 알고 비윤리적 투기꾼들이 자칭 해결사로 나서서 최단시기에 최대의 이익을 맛보기 위해 먹이 사냥을 하는 것이다. 미끼까지 던져 가면서…

해결의 열쇠는 모기지 채권 은행이 쥐고 있으나 절차로 인한 시간의 흐름으로 거주의 문제가 그만큼 연장 되어 진다. 해결사라고 자처하는 사람들은 누구인가?대부분 경매 물건 사냥꾼, 즉 투기성 단기 투자자들이다. 경매 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 것인데, 아예 타이틀 회사, 변호사, 부동산 중개인을 끼고 순서를 바꾸어 숏세일을 가정한 바이어를 먼저 찾은 후, 동시에 본인이 직접 은행에 바이어로 등장하여 싸게 딜을 하고 찾아 놓은 바이어에게 숏세일처럼 되팔아서 큰 이익을 취하는 투기성 단기 투자자들이다. 자칫 셀러를 속이고 은행을 속이는 결과를 가져올 수 있으므로 관련 타이틀 회사, 관련 변호사 및 관련 부동산 중개인은 사기나 비윤리성에 말려들지 않도록 주의하여야 한다.

숏세일이란 집값이 떨어져 현재의 모기지 빚이 집값 보다 많아서 팔아도 전액을 갚지 못하여 은행이 그 부족분(숏) 만큼 손실로 처리하는 주택 매도 형태를 말한다.숏세일은 은행의 승인을 필요로 하며, 셀러가 바이어와 계약을 먼저 채결하여야 하므로 투자자가 개입하는 경우 투자자와 매매 계약을 확실한 금액으로 채결하여야 한다. 해결사라고 하며 나타난 투자자가 해결하는 척하며 셀러 모르게 엄청난 싼 금액으로 네고하여 셀러가 바이어로 알고 있고 은행은 전혀 모르는 숏세일 바이어에게 정상 숏세일 가격으로 되팔아 차액을 챙기는 것은 셀러의 권한이 전적으로 무시된 사기가 성립될 수 있다.

지금 연방수사국(FBI)이 떴다. 이런저런 사례와 업체를 조사 중이다. 소위 더블 클로징 혹은 동시 클로징이 그 자체로 불법은 아니나 자칫 불법의 소지가 다분하며, 지푸라기라도 잡고 살아나야 하는 물에 빠진 자들을 속이고 우롱하며 불투명한 거래로 유인하는 것은 명백한 죄가 된다.
명심할 것은 꿈 같이 달콤한 유혹은 거짓이라는 것이다. 아직 내가 버티고 있는 이상에는 내가 소유한 내 집임을 잊어서는 안된다. 100% 이해가 되어야 하고, 거래가 투명해야 한다. 자포자기하여 내 권리를 포기하지 말 신뢰하는 부동산 전문가나 부동산 변호사와 상담하여 해결책을 찾는 것이 좋을 것이다. 가장 바람직한 해결책은 숏세일이나 모기지 조정이 최선이다. 전문인이라면 라이선스 소지 여부도 확인 하는 것이 바람직하다.

특히 은행과 모기지 조정을 네고하는 전문가는 론 미티게이터나 데트 콜렉터 라이선스를 소지한 전문인이 좋겠고, 숏세일의 경우에는 부동산 브로커나 변호사 가 바람직하다.

이런 와중에, 오랫동안 모기지 페이먼트를 내지 않고 본인이 살지 않은 경우에는 렌트도 챙기니 하루라도 더 버티면서 돈이나 모으자고 무작정 버티기만 하며, 심지어는 포클로저 될 때까지 버텨 보자는 사람들도 많은 것 같다. 50보 100보다. 숏세일이나 모기지 조정은 자발적이고 긍정적이고 적극적인 방법의 해결책이다. 포클로저는 비자발적이고 부정적이고 소극적이고 무책임한 자포자기가 된다. 숏세일이 인명피해가 없는 접촉사고라면, 포클로저는 사고를 내고 뺑소니치는 것과 같고, 파산은 판결을 받고 옥살이를 하는 것과 같다.

어떤 상황에서든, 포클로저(차압, 압류) 는 절대 피해야 한다. 왜냐면, 피하지 못하면 결국 훗날 빚을 갚든지 아니면 파산할 수 밖에 없기 때문이다.이럴 때 일수록 정신을 차리고 문제를 해결해야 한다. 던져 주는 사탕 하나에 홀리지 말고, 문제의 핵심인 거주와 모기지를 정직하고 투명하게 해결해 줄 전문가를 선택하는 것이 중요하다. 혼자 결정하지 말고, 신뢰를 줄 수 있는 전문가, 라이선스가 있는 전문가와 모든 문제를 상의하면서 투명한 해결을 모색해야 할 것이다.