고진성 파인리지 모기지

한때 주택 구매 융자나 재융자 시 지갑만 있으면 융자를 얻을 수 있는 시절이 있었다. 그러나 이젠 모든 상황이 바뀌고 말았다. 신용상태가 열악한 사람들을 대상으로 한 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)는 눈을 씻고 찾아도 모두 자취를 감추어 버렸고 프라임모기지(우량주택담보대출)이라 할지라도 적절한 요건을 갖추지 못하면 융자를 얻을 수 없는 상황이 되었다.

최근 재융자신청 중 실제로 모기지 융자가 이루어지는 경우는 1/3정도에 불과한 실정이다. 이러한 현실은 이제 모기지 융자 자체가 누구에게나 당연히 주어지는 권리가 아니라 자격을 갖춘 사람들에게만 주어지는 특권이라는 것을 말해준다. 그렇다면 이와 같은 현실을 슬기롭게 대처해나가고 극복할 수 있는 방안은 무엇인가? 주택융자에 있어 주로 결정적인 문제로 등장하는 부분은 융자비율, 소득검증 그리고 신용상태이다.

융자비율
모기지융자에 있어 걸림돌로 작용하는 문제는 주택구매시 다운페이가 불충분하다거나 재융자의 경우 에퀴티(주택내재자산)이 부족하다는 것이다. 주택융자에 있어 융자은행들은 80%의 융자비율(주택가격대비 융자금액)을 적용한다. 이는 주택구매시 적어도 20% 또는 25%정도는 다운페이하여야 한다는 이야기가 된다.

재융자의 경우 문제는 조금 더 복잡해진다. 종전에 90% 또는 100%융자를 통하여 주택을 구매한 사람은 물론이고 심지어는 20%이상의 금액을 다운페이하고 주택을 구매한 사람들의 경우에도 그동안 주택가격의 하락으로 인하여 주택융자시 요구되는 80%의 융자비율을 초과할 가능성이 높아졌다.
이와 같은 융자비율관련 문제를 해결하는 것은 융자를 덜 빌리는 것이외에는 별다른 방도가 없다. 이는 주택구매시 종전에 비하여 더 많은 금액의 다운페이를 준비하여야 한다는 것으로써 그만큼 주택장만의 시기가 길어진다는 것을 의미한다.

모기지 재융자의 경우 융자비율의 요건을 충족시키려면 모기지부채를 줄여야 한다. 과거의 경우에는 주택가격이 상승함에 따라 융자비율이 저절로 낮아졌으나 최근의 경우 융자비율을 낮추기 위해서는 부채상환이 유일한 방법이 되어 버렸다.모기지 부채를 줄이고자 할 경우 다른 재원, 즉 예금이나 은퇴자산, 기타 소유자산의 매각 등으로 마련된 자금 등으로 모기지 부채를 줄일 수 있다. 또한 매월 모기지 페이먼트 시 원금을 조금씩 추가 상환함으로써 부채를 줄일 수 있다. 매월 300-500달러씩 추가로 상환할 경우 모기지원금을 줄어들도록 할 뿐만 아니라 이에 따라 이자비용도 추가로 절감되므로 모기지원금이 그만큼 더 빨리 줄어드는 효과가 발생한다.

만일 융자비율이 80%를 초과할 경우 모기지 보험으로 통하여 문제를 해결할 수도 있으나 이경우 모기지보험료라는 추가부담을 감수하여야 한다. 재융자의 경우 이로 인하여 모기지재융자에 따른 실익은 그만큼 반감될 수 있다.

소득검증
주택융자 시 반드시 소득검증이 요구된다는 것은 이미 당연한 이야기가 되고 있다. 이 경우 소득검증이란 단순히 소득이 어느 정도인지를 확인하는 것을 말하는 것이 아니다. 소득과 부채는 동전의 양면과도 같은 것이므로 융자은행들은 소득대비 부채상환비율을 통하여 모기지 상환 여력을 따지게 된다.

소득 검증에서 주로 문제가 발생하는 경우는 소득이 지나치게 적다든가 자영업을 하고 있다든가 아니면 과다부채에 시달리고 있을 때이다. 일반적으로 요구되는 부채상환비율은 45%이하인데 이는 소득금액에 비하여 부채상환금액이 45%이내이어야 한다는 것이다. 부채상환비율에 관련된 사항은 다소 복잡하므로 가급적 자신의 상황을 모기지 은행과 협의하여 조언을 구하는 것이 바람직하다.

부채상환비율의 문제를 해결하는 방법은 소득을 늘리거나 현재 가지고 있는 부채를 줄이는 것이다. 예를 들어 자영업을 하는 사람들의 경우 절세목적으로 적지 않은 비용을 비즈니스 용도로 처리함에 따라 소득보고상의 소득은 실제보다 현저하게 적은 경우가 비일비재한 실정인데 이 경우 소득보고를 보다 현실화시키는 방안을 고려할 수 있다.

또 다른 방법은 기존부채의 일부를 상환함으로써 부채비율의 문제를 해결할 수 있다. 예를 들어 자동차론이 6,000달러가 남아 있는데 이에 대한 월 페이먼트가 500달러라면서 6,000달러를 상환함으로써 월 페이먼트를 500달러가 줄이게 된다면 부채비율은 그만큼 크게 나아질 수 있게 된다.

신용상태
주택 융자에서 신용점수는 매우 중요한 변수로 작용하게 된다. 모기지 융자의 승인여부에도 영향을 미치지만 모기지이자율에도 직접적인 영향을 미치게 되기 때문이다. 최근 모기지 융자 여건이 크게 강화됨에 따라 가장 낮은 이자율을 적용받고자 한다면 신용점수는 740점 이상이 되어야 한다. 만일 신용점수가 이보다 낮아지면 낮아질수록 이자율은 기하급수적으로 높아지게 된다.

신용점수를 나아지게 만드는 방법은 무엇보다도 모든 부채상환을 적기에 하고 신용한도(Credit Limit)대비 과다한 대출을 삼가 하는 것이다. 또한 신용보고서(Credit Report)를 정기적으로 점검하여 잘못된 내용이 나타날 경우 이에 대한 이의신청을 통하여 신용점수를 개선시킬 수 있다. 이러한 방법들을 통하여 갑자기 신용상태를 크게 개선시킬 수 없을지는 모르나 6개월이나 1년 정도 시간이 경과되면 신용상태를 크게 향상되었다는 사실을 확인할 수 있다.