장상태 탑 부동산 사장

스몰 비즈니스 매매 시 조금이라도 오너 모기지를 남겨 놓는 것이 보통이다. 오너 모기지를 제시함으로써 매각 시기와 가격의 유리함을 기대할 수 있기 때문이다.바이어에게도 좋을 수밖에 없는 것은 오너 모기지로 매매 계약의 조건을 개런티 받는 셈이기 때문이다. 오너 모기지를 줄 수 있다는 것은 그만큼 셀러가 비즈니스에 신뢰를 보여주기 때문이다.
그러나 오너 모기지도 합법적인 융자이기 때문에 담보와 개인 보증 등의 조건을 당연히 생각해야 한다.

오너 모기지란?
보통 비즈니스 매각 시 대금의 일부를 약속 어음으로 남겨놓은 것이 상례인데 이것이 곧 오너 모기지이다. 오너 모기지는 현찰로 매입하기에는 너무 크고(10만 달러) 벤처 케피털로는 너무 작은(500만 달러) 규모의 비즈니스 매매에 통용되고 있다. 물론 일반 금융기관에서 비즈니스 론을 받기 어려운 경우도 포함한다.대충 매가의 1/3에서 2/3 수준에서 오너 모기지가 이뤄지지만 경우에 따라 다를 수 있다. 약속 어음의 이자율은 은행 이자율(프라임)과 같거나 낮은 이자율을 적용한다. 상환 기간은 은행의
경우와 유사하다.

가격 50만 달러, 15만 다운 달러, 35만 달러 모기지, 상환 기간 5년(길면 7년), 이자율 8%(최대 10%)이 일례이다. 매월 페이먼트는 클로징으로부터 30일정도 지나서 시작하지만, 비즈니스의 사정이 고려되어 조정하기도 한다. 혹 건물과 함께 딜이 된 경우는 부동산 거래와 같이 기간이
길어지게 된다. 다운페이가 적을수록 바이어의 총부담액은 증가하게 된다.

셀러- 오너 모기지 왜 하나?
셀러나 바이어나 모두 오너 모기지에 안달이 나지는 안는다. 왜냐면 모두 ‘불확실’에 대한 두려움이 있기 때문이다. 노력과 설득 없이 쉽게 이루어지지는 않는다.보통 셀러는 브로커로부터 오너 모기지에 관하여 듣게 된다. 그러나 모든 브로커가 리스팅을 접수하러 와서 오너 모기지 운운하며 셀러의 마음을 압박하지는 않는다. 바이어를 모르는 상태에서 셀러의 오너 모기지에 대한 두려움은 매우 크기 때문이다. 시간이 좀 지나서야 모기지 금액과 상환기간 등에 대한 의논을 시작하는 것이 보통이다.

그렇지만 만약 오너 모기지를 처음부터 결정하여 리스팅을 한다면 비즈니스의 매각이 훨씬 용이하고 빨라질 수 있을 것이다. 특히 은행의 문턱이 높은 시기에 바이어의 돈줄이 되어 줄 수 있기에 더 좋은 조건으로 거래할 수도 있다.셀러가 오너 모기지를 한다는 것은 그만큼 셀러가 비즈니스에 자신이 있다는 가장 강력한 표현이다. 바이어로서는 셀러의 미래에 대한 개런티를 마다할 이유가 없고, 좋은 이자율과 상환기간, 적은 돈의 캐시로 비즈니스를 접수할 수 있다는 것 등의 비교할 수 없는 이점을 외면할 수 없다.

뿐만 아니라 오너 모기지는 은행 모기지와는 비교할 수 없이 빠르다. 신규 비즈니스 론의 융자 성공률은 20~30% 정도이다. 또 은행은 론 프로세싱이 매우 더디어서 보통 120일 정도 소요된다. 한참 기다렸는데 안 된다는 비보를 받기가 일쑤이다. 허송세월이 되고 만다. 단 하루면 되는 오너 모기지와는 확실성은 비교할 수 없다.또한 셀러는 세금의 혜택을 보게 된다. 그러나 이것이 오너 모기지를 제공하는 주요 이유는 아니다. 대금 상환이 분할로 이뤄지기 때문에 매각 이윤에 대한 세금이 분할되기 때문이다.

바이어 - 오너 모기지 왜 하나?
오너 모기지 없이 비즈니스를 매입하는 것은 홈 워런티 없이 집을 사는 것과 같다. 셀러와의 약속 어음은 향후 비즈니스 성과에 대한 개런티인 셈이다. 바로 이것이 바이어가 꼭 오너 모기지를 요구해야 하는 이유이다.
비경쟁 계약이 있다고 해도 셀러가 대금의 전액을 다 회수한 경우, 마음을 바꾸어 먹은 경우가 종종 있다. 잔금이 치루어 지지 않은 상태에서 셀러의 협조는 당연히 기대될 수밖에 없다.

담보
대부분의 오너 모기지는 담보를 요구한다. 첫째로는 개인 보증이며, 둘째로는 자산, 셋째로는 비즈니스 자체이다. 개인 보증의 경우 배우자를 포함시킨다.

바이어/셀러 - 윈/윈
바이어는 공평 정대하게 비즈니스를 기회와 좋은 투자 회수율을 찾고, 셀러는 현재의 비즈니스를 손해 없이 팔고자 하는 목적으로 매매를 하게 된다.

바이어에게 오너 모기지는 더 좋은 조건과 친절하고 관심이 지극한 은행을 얻은 셈이다. 일반 융자기관의 120일간의 불확실한 긴 기다림과 높은 금융비용과 수수료를 피하고 단 하루 만에 쉽고 확실하게 더 좋은 론을 할 수 있으므로 금상첨화일 것이다.셀러에게 오너 모기지는 바이어를 유혹할 수 있고 더 많은 바이어를 보게 되므로 더 좋은 가격으로 매도할 수 있을 것이다.비즈니스의 오너 모기지를 잘 이해하고 활용한다면 바이어나 셀러가 모두 윈/윈할 수 있는 최고의 방법이 될 수 있을 것이다.