쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

연방 재무부의 지속적인 유동성 자금 투입과 연방준비제도이사회(FRB)의 탄력있는 통화 정책으로 고정 모기지 금리가 2004년 이래 최저 이자율을 계속해서 유지하고 있다. 전국 은행들의 30년 고정 평균 금리는 현재 5.14%로 1년 전 대비 1% 이상의 하락세를 보이고 있는 반면 이같은 이율은 모기지 국책 기관인 프레디맥이 1971년 모기지 금리 조사를 시행한 이래 최저 기록이기도 하다.

얼마 전까지만 해도 투자가들의 불안 심리와 하늘 무서운 듯 모르게 치솟는 유가상승으로 인한 인플레의 우려로 모기지 금리는 상승가도를 달리고 있었다. 그러나 부동산 가치 하락과 금융시장의 급격한 변화들로 한동안 불투명했던 모기지 금리의 향후 전망은 매우 긍정적이다. 모기지 금리의 향방을 결정짓는 핵심적 요인인 경제 및 인플레이션 모두 내리막길에 들어서 있다. 뿐만 아니라 정부의 금융기관 자본 매입과 부실자산 매입 계획, 모기지 지원 정책이 효력이 낮은 이자를 유지케 하는 원동력이 될 것이다.

업계의 향후 1년 전망에 따르면 30년 고정 금리의 경우 좁게는 5.5~6.0%, 넓게는 5.0~6.0% 대에서 움직일 것이다. 아울러 미 경제가 회복되기 시작하는 2009년 하반기에는 6.0~6.5% 사이로 현 수준에서 다소 상승한 상태로 한 해를 마감할 것으로 전망된다.
미국의 경기위축이 전 세계로 확산되고 있는 현재 지난 여름 큰 걸림돌로 등장했던 인플레에 대한 압력이 거의 완전 제거되면서 장기 국채 이율 또한 급락하고 있는 추세다. 특히 모기지 금리에 직접적인 영향을 미치는 10년 만기 국채의 경우 두 달 전의 4%에서 2%대 초반으로 추락했다. 이같은 이율은 1929년 미국이 국채 발행을 시작한 이래 사상 최저치이며 이같은 폭발적 랠리는 재무부의 막대한 물량 예고를 뚫고 이뤄진 것이기에 더욱 놀랍다. 그러나 영원한 안전자산은 없는 법. 국채시장에서도 서서히 버블 경고가 흘러나오고 있다.

경제학자들은 2009년에 경기회복 전망이 무르익게 되면 국채수익률이 반등하면서 조정이 불가피할 것으로 내다보고 있다. 일각에서는 ‘급격한 엑소더스’ 전망도 제기되고 있다. 이것이 현실화될 경우 분명 모기지 금리의 반등 또한 불가피한 현실이 될 것이다. 국내경제연구소(NBER)는 미국 경기가 이미 2007년 12월부터 침체국면에 진입한 것으로 공식 발표한 바 있다. 침체의 강도 및 기간에 대한 이견들이 다분하지만 최근 2.7%에서 2.3%로 또다시 하향 조정된 향후 1년의 경제 성장률로 미루어보아 모기지 금리의 반등은 그리 쉽게 이루어 질 것으로 보이지 않는다. 특히, 경제의 위축은 인플레 압력을 완화시킬 것이고 투자가들의 불안 심리는 여전히 최고 안전 투자 대상인 미국채로 몰릴 것이기 때문이다.

최근 모기지 금리를 끌어내린 결정적인 역할은 정부의 능동적 노력이었음을 간과할 수 없다. 지난 11월 말, 미국 전체 모기지 시장의 약 60% 이상의 채권을 매입 관리하는 패니매와 프래디맥으로부터 6,000억달러 어치를 매입해 금융기관들의 융자 가능한 자산 기반을 늘려주겠다는 정부의 의도가 시장의 숨통을 단숨에 트이게 한 셈이다. 이같은 조치의 핵심은 국책 기관들의 자금 조달 비용을 최소화하여 여기에서 절약된 대규모의 자금력을 낮은 모기지 금리 형태로 주택 융자 소유주들에게 제공한다는 의도였다. 뿐만 아니라 연준(FRB)은 필요하다면 때에 따라 장기 국채를 대량 매입할 의사가 있다는 소식이 알려지면서 모기지 금리의 하락을 부추겼다.
이같은 정부의 느슨한 통화 정책이 실현된다면 인플레를 조성하는 역효과를 낳을 수도 있지만 그 영향력은 2010년에서야 비로소 나타날 수 있기에 이같은 정부의 단호한 정책 선언으로 미루어보아 단기적인 모기지 금리의 상승은 어려울 것으로 보인다.

부동산 가격의 하락과 모기지 연체율 및 차압의 증가는 투자가들의 불안 심리를 악화시키는 계기가 되었을 뿐 아니라 높은 수익률을 요구하는 결정적인 요인으로 작용했다. 따라서 10년 만기 국채와 30년 고정 모기지 금리의 차이는 2007년 6월 1.5%에서 현재 3% 수준으로 가파르게 상승했다. 부동산 시장이 정상화되고 금융 시장이 안정을 되찾기 전까지는 이같은 스프레드의 차이가 좁혀지기 어려울 것으로 보이나, 앞서 언급한 요인들로 말미암아 모기지 금리는 2009년 말까지 최고 6.5%를 넘기 어려울 것으로 전망된다.

모기지 금리는 꾸준히 매력있는 이율을 유지할 것으로 예상되나 융자 심사 기준은 단기간 내 완화되기 어려울 것으로 보인다. 일단 국책 기관에서 매입하는 모기지 융자의 기본적인 요구사항은 융자 신청인의 소득이 문서로 입증되어야만 가능하며 일반 상업은행들 또한 부실 최소, 순익 극대화에 초점을 맞추고 있는 상황이기에 예전과 같은 ‘Stated Income’ 프로그램과 같은 소득을 서류상 명시하는 ‘노 닥’ 수준의 융자는 단기간 내 찾아보기 어려울 것으로 전망된다. 자영업에 종사하는 다수의 동포들에게는 매우 안타까운 상황이지만 이것이 곧 2009년 금융시장의 현주소이다.