최근 주택가격과 모기지 이자율의 하락으로 주택융자에 대한 문의가 많아졌는데 특히 적은 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능한 FHA 융자에 대한 문의가 급증하여 오늘은 이에 대하여 살펴보자. 연방 정부기관인 HUD(Department of Housing and Urban Development) 소속 FHA(Federal Housing Admini-stration)에서는 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수 있도록 보증을 서주고 있는데 이를 통상 FHA 융자라고 한다.

FHA 융자의 가장 큰 장점은 3.5%의 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하다는 것이다. 이것조차 가족이나 친척에게서 받은 돈이라 해도 상관이 없다. 또한 크레딧 점수는 580점 이상만 되면 융자가 가능하나 640점 이상일 경우 더 좋은 이자율을 받을 수 있다. 일반융자(conventional loan)가 소득 증명이 가능한 컨포밍 융자일 경우 최소 크레딧 660점에 최소한 10%의 다운페이먼트를 해야 하는 것과 비교해서는 큰 혜택이 아닐 수 없다.

뱅크럽시나 포클로저를 당한 사람은 3~4년이 지났으면 가능하고 그동안 착실히 크레딧을 다시 쌓았고 늦은 페인먼트 기록이 없어야 가능하다. 체류신분은 영주권자 이상일 경우에만 가능하다. FHA 융자는 주거주용(primary residence)만 가능하고, 1~4유닛, 콘도 등 대부분의 주택 형태를 대상으로 한다. 2009년부터 적용될 FHA 융자 규모는 LA와 Orange County를 기준으로 볼 때 1유닛 62만5,500달러, 2유닛 80만775달러, 3유닛 96만7,950달러, 4유닛 120만2,925달러까지 가능하다. 융자상품은 30년, 15년 고정을 비롯 1, 3, 5, 7, 10년 하이브리드 변동도 가능하다. 그러나 이자만 내는 상품은 없다. 이자율은 일반융자와 별 차이가 없지만 FHA 융자의 최대의 약점은 융자 비용이 일반 융자에 비하여 비싸다는 점이다. FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 대출을 꺼리는 사람들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서주는 융자이므로 이 보증비용을 손님이 부담해야 한다. 보증비는 융자할 때 일시불로 융자금액의 1.5% 정도를 내야 하는데 이 금액도 융자가 가능하다. 그리고 연 약 0.5~0.6% 정도의 MI(Mortgage Insurance) 프리미엄을 매달 납부해야 한다. 이 MI 프리미엄은 일반 융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우에는 발생된다. FHA 융자는 풀닥(full doc) 융자이다. 다시 말해서 소득 증명을 필요로 한다.

얼마만큼의 소득이 필요한가? PITI(Principal, Interest, Property Tax, Insurance), 크레딧카드와 자동차 페이먼트를 합한 월 총 페이먼트가 월 총수입의 41%를 넘어서면 안 된다. 예를 들어 40만달러 집을 3.5% 다운으로 사기 위해서는 30년 고정 5.5%로 계산했을 때 월 약 6,900달러의 세금보고 기록이 있어야 한다. 만약 자동차 페이먼트나 학자금, 그레딧카드 페이먼트가 있다면 그 금액의 약 2.5배 정도의 월 소득이 더 필요하다고 보면 된다.

따라서 FHA 융자를 받으려는 사람은 미리 미리 월 페이먼트를 줄여 놓는 것이 아주 중요하다. 또한 이 때문에 FHA 융자는 부모형제 등 여러 사람이 동시에 co-borrower가 되어서 융자를 많이 신청하기도 한다. 결국 FHA 융자는 충분한 소득보고는 되어 있으나 당장 다운페이먼트가 부족하거나 크레딧 점수가 안 좋은 사람들에게는 안성맞춤이다.

연준의 금리인하와 국채 수요증가로 인하여 모기지 금리가 많이 떨어져 있는 이때 FHA 보증융자를 이용할 경우 적은 다운페이먼으로도 오랜만에 찾아온 내집 마련의 기회를 충분히 잡을 수 있을 것이다.

스티브 양
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