고진성 파인리지 모기지

요즘 모기지 재융자 붐(Boom)이 크게 일고 있다. 이는 모기지 이자율이 과거에는 좀체 찾아볼 수 없을 정도로 워낙 크게 떨어졌기 때문이다.
지난 11월24일 연방은행이 모기지 채권 매입 프로그램을 발표하면서 모기지 이자율은 빠르게 하락세를 타면서 지난주 프레디맥의 전국 평균 이자율은 5.47%까지 하락한 바 있다. 이러한 와중에 연방 재무부가 국채모기지회사인 페니매와 프레디맥을 통해 4.5% 이자율의 모기지를 제공할 것이라는 소문마저 퍼지자 모기지 융자에 있어 엄청난 지각변동이 일어난 것처럼 받아들여지게 되었다.

결국 4.5%이자율 모기지의 소문에 관련하여 헨리 폴슨 재무 장관은 CNBC 뉴스와의 인터뷰를 통해 그와 같은 플랜을 고려하고 있지 않다는 입장을 표명하면서 일단락이 되었으나 그렇다고 해서 모기지 이자율의 지각변동이 멈춘 것이라고는 할 수는 없다. 연방 준비위(Federal Reserve)가 기준금리를 0%-0.25%범위로 인하시키면서 이른바 제로금리의 시대가 막을 올리는 가운데 모기지 채권을 매입하는 조치를 통하여 장기 이자율을 계속 낮추겠다는 입장을 표명하고 나섰다.

다만 이와 관련해 연방은행은 모기지 채권의 매입 규모만을 공표하였지 모기지 이자율을 얼마까지 낮출 것이라는 구체적인 목표는 제시하지 않고 있다. 이는 특정 이자율을 목표로 정한다는 자체가 잘못하다가는 자기 발에 걸려 넘어지는 결과를 초래할 수 있기 때문이다. 모기지 이자율이란 채권 시장의 다이나믹에 따라 움직이는 것이기 때문에 얼마만큼의 채권 매입을 하면 이자율이 특정수준으로 하락할지 연방 은행으로서도 알 수가 없는 노릇이다. 따라서 연방은행으로써는 우선 모기지 채권을 매입하기 시작한 후 시장에서 나타나는 반응과 이에 따른 경제적 파급 효과에 따라 채권 매입 수위를 조절할 것으로 보인다.

이러한 연방 준비위의 구체적인 시장개입에 따라 모기지이자율은 더욱 하락할 가능성이 높아졌고 5%이하의 이자율도 기대할 수 있게 되었다. 이는 모기지 이자율이 6%이상이라면 어느 누구라도 모기지 재융자의 혜택을 누릴 수 있는 상황으로 발전되었다. 그러나 모기지 재융자를 위해 넘어야 할 세 가지 허들이 있는데 이는 신용점수, 융자비율 그리고 소득검증이다.
모기지 재융자를 위하여 일반적으로 요구되는 신용점수는 적어도 700점 이상이어야 하며 융자비율(주택가격대비 융자비율)은 80%를 초과하지 말아야 한다.

신용 점수는 양호하다고 하더라도 불과 몇 년 전에 20%이하만 다운페이를 하고 주택을 장만한 사람은 주택가격의 하락에 따라 융자비율이 80%를 초과할 가능성이 높게 되고 이러한 경우 현재의 주택시세(감정가격)의 80%만 재융자를 할 수 있으니 나머지 부족한 금액은 현금으로 충당하여야 한다. 그러나 이보다도 더 모기지 재융자에 있어 커다란 아킬레스건으로 작용하는 것은 소득검증이다.

소득검증이란 말 그대로 모기지를 감당할 수 있는 여력을 검증하는 것인데 이를 위하여 봉급명세서(W-2)나 세금보고서(자영업자의 경우)를 제출하게 된다.소득검증은 소위 부채비율(DTI: Debt-to-Income Ratio)에 따라 결정되는데 이는 월 소득 대비 부채상환액의 비율을 말한다. 즉 한 달에 버는 돈에 비하여 갚아야 할 돈이 얼마인지를 비율로 따져서 과연 모기지상환여력을 판단하는 것이다.매달 갚아야하는 부채 항목으로써는 월 주택 비용(모기지페이먼트+부동산세+주택보험료 등)과 함께 신용조사서상에 나타나는 부채상환액(자동차론, 카드상환액등)이 포함되어진다.

일반적으로 융자은행이 요구하는 부채비율은 45%를 초과하지 않아야 한다. 이는 한 달 소득(세전)이 1만달러인 경우 매월 나가는 총부채비용이 4,500달러를 초과하면 안된다는 이야기가 된다.자영업을 하는 사람들의 경우 절세 목적으로 적지 않은 비용을 비즈니스 용도로 처리함에 따라 소득보고상의 소득은 실제보다 현저하게 적은 경우가 비일비재한 실정인데 이에 따라 부채비율이 45%이상을 초과하는 경우 아무리 신용상태가 좋고 융자비율이 낮다고 하더라도 낮은 이자율로 재융자를 얻기가 불가능해진다.

이러한 문제는 재융자뿐만이 아니라 주택구매에서도 동일하게 적용된다. 만일 객관적인 자료에서 나타나는 소득수준으로는 모기지를 제대로 감당할 수 없다고 생각되는 경우 모기지 융자를 얻을 수 없게 되고 무리하게 모기지 융자를 얻고자 하는 경우 다운페이를 40%-50%를 하여야 하며 이자율도 8%를 상회하는 착취적인 모기지를 얻을 수 밖에 없게 된다.
이는 주택을 장만하고 융자를 얻고자 할 경우 적정수준의 소득보고가 필수적으로 요구된다는 것을 말해준다. 혹자는 부채를 최대한 줄여 문제를 해결할 수 있는 여지도 있다고 하지만 이러한 경우는 그나마 일정수준의 소득을 담보로 하는 경우일 것이다. 소득이 형편없이 적을 경우 아무리 부채를 줄인다고 하더라도 무슨 소용이 있을 것인가?

최근 모기지 융자에 있어 이자율만 지각변동이 있는 것이 아니라 융자 승인에 있어서도 획기적인 변화가 있어 왔고 이와 같은 현실은 우리에게 새로운 과제를 안겨주고 있다.이와 같은 변화에 슬기롭게 대처하지 못하는 경우 모든 사람들이 누릴 수 있는 당연한 혜택에서 제외되어지고 더 나아가 심각한 불이익마저 당하게 되는, 이른바 서브프라임의 처지로 전락
할 위험마저 있다는 것을 유념할 필요가 있다. 아무리 많은 다운페이를 내라고 하더라도, 아무리 높은 이자율을 징수하더라도 불평 한번 제대로 하지 못하고 감수해야하는 것이 바로 서브프라임의 신세가 아니고 무엇이랴.