고진성 파인리지 모기지

연방 정부가 직접 나서서 모기지 이자율을 4.5%까지 낮추도록 만들 것이라는 소문은 실로 커다란 반향을 일으키고 있다. 이는 여러가지 모습으로 나타나고 있다. 앞으로 이자율이 4.5%로 떨어질 것을 당연지사로 생각하는 사람들도 있고 심지어는 이자율이 이미 4.5%로 떨어졌다고 이야기하는 사람들로 생겨나고 있다. 이에 따라 모기지 이자율이 5% 이상이면 매우 높다고 여기는 실로 이상야릇한 상황이 벌어지고 있다.

그렇다면 과연 무슨 일이 있었기에 이러한 상황이 벌어지고 있는 것일까?
지난 3일 연방 재무부가 모기지 이자율을 4.5%로 낮추기 위한 방안을 검토하고 있다는 이야기가 발표됐고 다음날 4.5% 이자율이라는 기사제목이 언론들의 주요 뉴스로 다뤄지면서 수많은 사람들에게서 마치 4.5% 이자율이 기정 사실화 되는 듯한 분위기로 흘러 버리게 된 것이다.그러나 4.5% 이자율에 관련한 신문기사를 잘 살펴보면 해당 기사가 정확한 출처가 밝혀지지 않은 추측성 기사라는 것을 알 수 있다. 물론 이와 같은 추측성 기사도 시간이 지나면서 사실로 드러나는 경우가 종종 있으나 벌써 일주일 이상이 지났는데도 이를 뒷받침하는 소식은 들리지 않고 있으니 실제로 실현 가능한 이야기인지 아닌지조차 불분명한 실정이다.이는 모기지 이자율의 움직임에서도 잘 나타나고 있다. 이러한 유의 소식이 전해지면 모기지 이자율은 일시적이나마 급락하는 양상을 띠는 것이 일반적인 현상인데 정작 지난 목요일과 금요일의 경우 모기지 이자율은 아무런 변화의 조짐도 보이지 않았다.

특히 지난 금요일 무려 50만명 이상의 일자리가 사라졌다는 매우 저조한 고용 리포트가 발표되었고 이에 따라 모기지 이자율이 하락세를 탈 것으로 예상하였으나 오히려 상승 압박을 받았다. 이는 매우 예외적인 현상이다. 고용감소 등 경기불안 현상이 발생하면 모기지 이자율은 하락세를 나타내야 함에도 불구하고 정반대의 양상을 띠었던 것은 현상이 발생하지 않고 있는 것은 그만큼 모기지 채권에 대한 선호도가 크지 않다는 것을 말해준다.

모기지 이자율은 채권 시장에서 결정되어진다. 모기지 채권에 대한 수요(Demand)가 늘어나면 채권 가격이 상승하게 되고 이에 따라 모기지 이자율은 하락세를 타게 된다. 연방정부가 이자율을 낮춘다는 이야기는 연방정부가 모기지 채권의 매입을 통하여 수요(Demand)를 증대시키고 이를 통하여 채권 가격을 상승하도록 만들겠다는 것이다. 그러나 이처럼 연방정부가 시장개입을 하더라도 다른 투자자들이 호응하지 않을 경우 연방정부가 기대하는 대로 이자율을 하락시키기 어렵게 된다. 물론 지난 11월25일 연방은행이 5000억달러의 모기지 채권을 매입하겠다는 계획을 발표하자 모
기지 이자율은 크게 하락한 바 있다. 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 30년고정 모기지의 이자율은 지난주 5.47%로 하락하여 지난 2005년 6월 이래 가장 낮은 수준으로 떨어졌다고 발표하였고 이번 주에도 모기지 이자율은 30년고정 모기지의 경우 계속 5.5%수준을 유지하고 있다는 것은 전적으로 연방은행의 시장개입 덕분이라고 할 수 있다.

파인리지의 경우 당초 모기지 이자율이 5.00%-5.25%수준으로 하락할 것으로 예상한 바 있으나 이자율은 아직까지 추가 하락의 모멘텀을 찾지 못하고 오히려 상승압박을 받고 있는 실정이다.이는 그동안 모기지 채권의 주요 고객이었던 외국중앙은행들이 모기지 채권을 멀리하면서 나타나는 현상이 아닌가 한다. 외국중앙은행들의 모기지 채권 보유액은 현재 8,680억달러로 지난 7월 이래 무려 1,160억달러 줄어든 상태이다. 연방은행은 아직까지 페니매와 프레디맥이 보증하는 모기지 채권에 대한 매입계획을 구체적으로 발표하지 않은 상태인데 향후 이에 대한 계획이 발표되고 구체적으로 실행에 옮겨질 경우 이자율이 어느 정도 하락국면을 맞이하지 않을까 예상된다. 그러나 자칫 잘못하다가는 외국중앙은행들이 빠져나간 빈자리를 메꾸어주는 수준에서 끝나게 될 수도 있다.

이러한 모든 것이 말해주는 것은 무엇일까? 4.5% 모기지 이자율은 적어도 현재로서는 추측이나 추정에 불과하다는 것이며 이와 같은 추정에 근거하여 재정적인 의사결정을 내리는 것은 가급적 피하는 것이 바람직하다는 것이다. 그렇다면 합리적인 의사결정을 위하여 고려하여야 하는 것들은 무엇일까?

#모기지 이자율은 최근 몇 년 동안 가장 낮은 수준으로 하락하였음
#모기지 융자 승인는 더욱 어려워지고 있음
#주택 가격은 전국적으로 하락세를 보이고 있으며 이에 따라 융자승인을 얻기가 더 어려워지고 있음.

만일 모기지 재융자가 유리하다고 판단되는 경우 가급적 빠른 시일 내에 재융자를 하는 것이 나을 것이다. 모기지 이자율은 여전히 불안한 등락을 거듭하고 있는 상황이므로 갑자기 급승세를 타면서 재융자의 실익 자체가 사라져 버릴 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.