사업체 매매 후 리스 계약에 대한 책임 한계는
경개(Novation)를 통해 결정할 수 있어


<문> 얼마 전 그동안 운영하던 사업체를 팔았습니다. 사업체와 더불어 리스계약도 양도하였는데 건물주에 대한 저의 책임은 어떻게 되는 것인지 알고 싶습니다. 제가 알기로는 일단 에스크로를 통하면 리스 계약에 관한 책임도 모두 면제된다고 들었는데 조언을 부탁드립니다.

<답> 사업체 매매시 리스 계약도 사업체와 함께 매수인에게 양도되게 됩니다. 그러나 리스계약은 사업체 매매 당사자에만 국한되는 것이 아니라, 우선적으로 건물주가 계약 주체이며 파는 사람은 양도인(Assignor)으로서 사는 사람은 양수인(Assignee)으로서 삼자계약이 된다는 점입니다. 따라서 건물주의 선택에 따라 사업체 매매 당사자의 권리와 의무가 결정된다 하겠습니다. 리스계약을 이전하는 방식에는 세가지 유형이 있습니다. 첫째, 가장 많이 이용되는 것이 양도(Assignment)라는 방식입니다. 이는 양도인이 가지고 있던 임대계약에 관한 모든 권리와 의무를 양수인에게 이전하는 것을 의미합니다. 이때에 양도인은 건물주에 대해 양수인이 계약 위반시 이차적으로 책임을 져야하는 보증인과 같은 의무를 지게 됩니다. 둘째, 재임대 계약 (SUBLEASE) 입니다. 이는 양도인이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 일정부분을 제삼자에게 다시 임대해주는 형태입니다. 셋째, 경개(Novation)입니다. 이는 임대계약 이전시 건물주가 양도인의 책임을 전부 면제해주거나, 양수인과 전혀 새로운 임대계약을 체결할 경우에 해당합니다. 양도인의 입장에서는 경개(Novation)을 선택하는 것이 모든 책임을 면제받을 수 있으나, 건물주의 입장에서는 가능한 한 양도(ASSIGNMENT)를 선호한다고 하겠습니다.

따라서, 건물주와 매수인이 새로운 리스계약을 체결하여 경개(Novation)을 해주지 않는 한, 귀하의 모든 책임이 면제되는 것은 아니라고 하겠습니다.


사업체 매매시 불경쟁계약을 통해 매도인의
동일 사업 운영으로 인한 피해를 막을 수 있어


<문> 약 2년 전에 에스크로를 통하여 현재의 사업체를 구입하였습니다. 계약서에는 향후 5년 간 반경 5마일 이내에서는 사업체 매도인이 동일한 업종의 사업체를 운영하지 않는다는 내용이 포함되어 있습니다. 그러나, 최근 전 주인이 약 4마일 거리에서 똑같은 사업체를 운영하고 있어 저희 사업에 막대한 손해를 끼치고 있습니다. 제가 취해야할 조치와 대응 방법을 어떤 것이 있는지 궁금합니다.

<답> 일반적으로 사업체의 매매 계약을 체결할 때는 매도인이 일정한 기간 동안 기존 사업체로부터 일정한 거리 이내에서 동일한 사업체를 직접 운영하거나 또는 종업원으로서 종사하지 않겠다고 하는 조건을 포함시키게 됩니다. 이를 불경쟁계약(Covenant Not To Compete)이라 하며, 특별히 법에 저촉되는 사항이 없는 한 법적 구속력을 가지게 됩니다. 우선, 상대방이 직접 자신의 이름으로 사업체를 운영하고 있는지, 타인의 명의를 빌려 사업체를 설립하고 실제 운영은 본인이 하고 있는 것인지, 또는 종업원으로 일하고 있는지 여부를 알아보시는 것이 순서일 것 같습니다. 불경쟁 계약 내용에 따라 귀하의 권리나 상대방의 책임과 의무가 어느 정도까지 제한되는지 영향을 받을 수 있고, 또한, 상대방의 불경쟁 계약위반으로 귀하에게 끼친 피해액에 대해서도 구체적인 증거를 제시해야 할 필요가 있으므로 사전에 준비하는 것이 좋겠습니다. 상대에게 계약위반을 통보하여 자발적으로 해결하도록 하는 방법도 있고, 이에 따르지 않을 경우, 법원에 사업체 운영 금지명령 신청과 함께 손해 배상 청구 소송을 하는 것이 순서라 하겠습니다.


한태호 변호사

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