고진성 파인리지 모기지

연방은행이 5000억달러에 달하는 모기지 채권 매입을 발표하자 모기지 이자율은 빠른 하락세를 나타내고 있다. 불과 며칠 전까지만 하여도 6.25%수준이었던 모기지 이자율이 5.25%-5.50%로 하락하였으니 이자율에 있어 획기적인 전기가 마련된 것이다.

이자율이 하락하면 그만큼 모기지에 관련된 비용이 절약된다. 예를 들어 40만달러의 모기지를 6.500%에 얻었다면 이를 5.25%로 재융자할 경우 337달러가 절약되며, 5%에 재융자할 수 있다면 400달러 이상의 돈이 거저 생기는 것과 마찬가지이다. 연방정부가 노리는 것도 재융자를 통하여 여유 돈들이 생기도록 만들어 소비 촉진 등 경기부양을 이끌겠다는 것이다. 이는 지난 봄 무상으로 뿌려진 세금 리베이트와 마찬가지의 성격을 띠고 있는 것으로써 마치 헬리콥터 위에서 달러를 마구 뿌려대는 것과 크게 다르지 않다.

이처럼 낮은 이자율의 혜택이 주어진다는 것은 쌍수를 들고 환영할 일이지만 문제는 이러한 혜택이 모든 사람들에게 적용되지는 않는다는 것이다. 이는 이자율의 하락에도 불구하고 강화된 융자승인기준은 달라진 것이 없기 때문이다. 그렇다면 재융자를 얻기 위하여 적정한 요건을 갖춘다는 것은 무엇을 말하는 것일까? 이를 단적으로 말한다면 (1) 신용상태가 양호하고, (2) 주택가격에 비하여 모기지 부채가 적정수준(80%이내)을 유지하고, (3) 모기지 상환에 어려움이 없다는 것을 객관적으로 증빙할 수 있으며, (4) 신용카드 등 가계 부채가 지나치게 많지 않고, (5) 클로징 비용을 감당할 만큼 충분한 현금을 보유하고 있는 경우를 말한다.

융자금액
낮은 이자율을 얻기 위해서는 융자금액이 컨포밍 한도(Conforming Limit)를 초과해서는 안된다. 현재 컨포밍 한도는 41만7,000달러이며 이와는 별도로 적용되는 점보 컨포밍 한도는 62만5,500달러이다(점보 컨포밍이란 주택가격이 상대적으로 높은 지역에 국한하여 적용되는 모기지로 뉴욕 및 뉴저지의 경우 점포 컨포밍 한도는 62만5,500달러. 이 경우 이자율은 컨포밍 모기지(융자금액 41만7,000달러 이하)에 비해 0.125%-0.25%정도 높아지게 됨.)

융자비율
일반적으로 주택융자 시 적용되는 융자비율은 80%를 기준으로 한다. 융자금액이 주택가격의 80%를 초과할 경우 모기지 보험을 들어야 하는 등 추가비용이 발생하기 때문에 재융자의 실익이 없을 수 있다. 이는 모기지 재융자를 고려할 때 현재 소유 중인 주택의 현시세가 어느 정도인지의 여부를 우선적으로 파악해야 한다는 것을 말해준다. 뉴욕 및 뉴저지의 경우 주택가격은 일반적으로 2006년 6월 피크를 이루었을 때에 비하여 11%정도 하락한 것으로 나타나고 있다. 이는 2005년 이후 주택을 장만한 사람들의 경우 주택가격의 하락으로 인해 융자비율이 그만큼 상승하였다는 것을 말해준다.

신용점수
신용점수는 융자 승인은 물론 이자율에도 결정적인 영향을 미치는 변수로 작용한다. 과거에는 신용점수가 680점 이상이면 별다른 문제가 없었으나 승인조건이 강화되면서 더 높은 신용점수가 요구되고 있다.
현재 낮은 이자율로 주택 구매 융자 또는 재융자를 얻기 위해서는 720점 이상이 요구된다. 신용점수가 720점 미만일 경우에는 이자율이 높아지게 되는데 융자비율이 75.01%-80%인 경우 신용점수가 700-719일 경우 이자율은 0.375%정도 높아질 수 있고 680-699사이일 경우 0.500%가 높아진다.
그러나 신용점수가 680점미만이면 이자율이 크게 상승하는데 660-679일 경우 이자율은 1.25%가 높아지며, 660점 미만일 때에는 2% 이상 높아지므로 재융자의 실익이 없게 된다.

소득검증
모기지 융자가 까다로워졌다는 것은 무엇보다도 소득검증이 요구되기 때문이다. 종전에는 소득검증을 거치지 않고도 융자가 가능했으나 이제는 거의 불가능한 상태이다. 따라서 객관적인 자료(봉급명세서 또는 세금보고서)를 통하여 상환여력을 증빙하여야 하며 또한 클로징 비용 등을 충분히 감당할 수 있다는 증빙자료(Bank Statement등)를 제출하여야 한다.
이자율이 크게 하락하면서 제공되는 유리한 재융자의 기회를 살리기 위해서는 사전에 신뢰할 수 있는 전문모기지 뱅커로부터의 도움을 받아 모기지재융자에 관련된 적격성 여부 그리고 이를 위하여 무엇을 준비하여야 할 것인가를 하나하나 차근차근 챙기고 준비하는 지혜가 필요하다.