장상태 탑 부동산 사장

또 한 해가 기울고 있다. 시간의 흐름과 자연의 섭리는 예외가 없는 것 같다. 우리가 겪고 있는 여러 모양의 상황에도 전혀 상관없이 어김없이 흐르는 시간이다. 이 시점에서 천방지축 흩날리는 상념들을 정리하여 보는 것도 좋을 것 같다. 부동산 시장이 화두의 자리를 매김 한 것이 벌써 한 해가 된다. 사람들의 화제에서 떠날 줄을 모르고 늘 한 자리 하고 있다. 그럼에도 불구하고 행동으로 옮겨지지 않고 말로 끝나고 탐색으로 끝나는 경우가 허다하다.

2005년이 그 정점이었던 것 같다. 2006년은 멋모르고 따라 올라갔던 그야말로 거품인 것 같고, 2007년에 바람 빠진 풍선처럼 내려앉기 시작하더니 2008년에는 힘없이 무너지고 말았다. 완전히 바람이 빠져서 내려 앉아 쭈그러진 모습이다. 상황과 변수가 어떻든 거시적으로 보면 시간의 축대에서 규칙적인 커브가 삼각함수의 커브처럼 오르락내리락 고른 모양을 보이며 반복하고 있다. 한 해를 보면 봄, 여름, 가을, 겨울을 기점으로 하는 계절 효과 (Seasonal Effect)를 볼 수 있고, 하루를 보면 아침, 점심, 저녁에 그 모양이 다르다. 20년 단위로 잘라서 한 지역을 살펴보면 큰 변화 없이 일정한 모양의 커브를 볼 수 있다. 그때 마다 상황의 변화를 변수로 몰아 그 이유를 찾고 합리화 하려고 노력했던 모습도 볼 수 있다. 그러나 세월은 여전히 말없이 흘러 또 오늘도 같은 모습으로, 우리는 그렇게 방황하고 있는 것 같다.

요즘에는 귀가 더욱 민감하다. 우리의 귀를 통하여 나도 모르게 모아지는 크고 작은 정보들. 호·불호,선악, 옳고 그름을 가리기도 어려운, 아니 가릴만한 시간적인 여유가 없이 평가와 해석이 나오고 우리의 귀를 통하여 마음에 젖어 든다. 이제는 어느 지역의 로컬한 이야기가 아니고, 글로벌한 이야기로 한 방에 온 세상에 퍼져들게 되어서 그 파급효과를 개인이 식별하고 컨트롤 할 수가 없는 지경이다. 물론 상황을 판단하기 위해서는 이런저런 원인을 찾아야 하고 이론과 실제의 분석도 해야 하지만 전 지구촌의 현상을 한 번에 쏟아놓아 큰 그림으로 설명하기는 역부족이어서 전문가와 정치인들도 횡설수설하여 일반 서민을 헷갈리게 하며 혹세무민하기까지 하는 실정이다.

저마다 목소리를 높여서 일단 현실을 부정적으로 해석하며 남의 탓을 한 다음, 별 대책도 아닌 그 반대의 의견을 순리라고 주장하는 무리가 많다. 매스컴을 장악하여 떠들어 대면, 할 말이 없이 빨려 들어가기 일쑤이고, 복잡한 언어와 용어에 그런가 보다 하며 내심 따라가고 만다. 이럴수록 간단하게 풀어야 하지 않을까? 변수를 줄이고 항상 통하는 기본 포뮬러에 초점을 맞추어야 하며, 행복지수를 먼저 생각해야 할 텐데 안타깝다.
부동산 거래는 크게 두 가지 목적에 의하여 이루어진다. 첫째는 살기 위하여 즉 주거 목적이고, 둘째는 벌기 위하여 즉 투자 목적이 된다.

주택의 원래 목적은 살기 위한 것이다. 가족이 원하는 위치에 가족이 좋아하는 집이 곧 가족이 가정을 꾸리는 보금자리가 되는 것이다. 살기 위하여 마련한 집은 팔기 위한 집이 아니다. 행복지수는 살면서 최대화 하는 것이지 팔면서 최대화하는 것이 아닐 것이다. 나이가 차서 결혼을
하고 가정을 이루면 밑돈을 마련하고 이제 자신들의 보금자리를 구입하게 된다. 그런데 너무 생각하는 것이 많아서 행복을 만드는 초점이 없다. 문제는 원래 목적을 잊고 다른 목적 즉 투자 목적과 혼동하여 생각하는 것이다. 투자는 돈을 버는 것이 목적이며 투자의 밑천은 잉여 자본이어야 한다. 즉 살고 있는 집이 그 밑천이 아니라 별개의 다른 밑천이 투자에 사용되어야 하는 것이다.

사는 집은 가정이며 가족이 행복하고 편안하게 생활하는 주거 공간이어야 한다. 투자의 요건을 적용하여 판단하거나 사용한다면 가정이 아니라 영업용이 되며 행복의 질이 낮아 질 수밖에 없을 것이다.

전형적인 내집 마련의 경로를 보자.
1단계
아직 결혼을 하지 않고 첫 집을 장만하는 미혼자는 스튜디오나 1베드룸 콘도를 사서 편하게 살며 직장을 다닌다.
2단계
결혼을 하면 1-2베드룸 콘도나 조그마한 타운하우스를 사서 살면서 아이를 하나 둘 낳게 된다.
3단계
아이를 낳고 몇 년이 지나면, 아이를 위하여 마당이 있는 주택을 구입하게 된다.
4단계
아이들이 학교를 다 마치고 모두 대학에 진학할 때까지 살고 나면, 이제 형편에 따라 자유롭게 이사를 다닐 수 있다. 더 큰 저택이나 매우 작은 아파트까지 자유로운 선택이 있을 것이다.대체로 1단계에서 2단계까지는 5년, 2단계에서 3단계까지는 5년, 3단계에서 4단계까지는 15년 정도가 소요돼 총 25년이라는 긴 세월을 보내게 된다. 사회에 나와서 결혼하고 자녀를 양육하는 엑기스 기간을 행복이 아닌 다른 잣대로 가늠할 수 있을까?
반면, 투자를 목적으로 하는 부동산 매입은 수익과 양성적인 현금흐름이 전제 되어야 한다. 예상 소유기간 동안 총수입과 총지출 및 총순이익을 계산하고 손익분기점까지의 현금 흐름이 양호하도록 다운페이를 맞추어야 한다. 밑돈 없이 매월 호주머니에서 돈을 메꾸는 것은 위험천만한 일이다. 미리 다운페이로 메꾸어 아예 현금 흐름을 맞출 수 있어야 투자의 자격이 있는 것이다.

현재의 주택 마켓은 어떤 모습인가?
가격: 예상대로 2003년 가격대로 내려 앉아 있다. 최저점에 다다른 것이다.
모기지 이자율: 5% 대로 유지되어 있다.
융자: 모기지 융자가 까다로워졌다. 다운페이가 20%이상 요구되고 다양한 크레딧 상품이 억제되고 고정이자의 컨벤셔널 론으로 돌아갔다.
숏세일: 부실대출과 거품 빠지기의 결과로 숏세일과 포클로저 및 은행소유 주택이 쏟아져 나와 있다.
렌트 공실: 렌트 공실률이 잠정적으로 높아져 있고, 따라서 주택 렌트가 떨어지고 있지만, 이자율이 오르기 시작하면서 렌트 가격은 전보다 높게 치솟을 것이다.

이렇게 보면, 누구든지 현금이 많다면 양질의 부동산 투자를 하기에는 최고의 시기가 될 것이다. 하물며 내 집 마련을 꿈꾸는 선남선녀에게는 더더욱 호기가 아닐까?행복을 바란다면 귀를 막고 눈을 감으라. 지금의 마켓 상황은 내집 마련을 하기에 안성맞춤이다. 최저 가격, 최저 이자율, 여기에 충분한 다운페이나 충분한 수입이 있다면, 행복지수를 최대화 할 수 있는 내 집을 장만하기에 전무후무한 시기가 될 것이다.